Problemen naakte eigendom vertrek vruchtgebruiker

[peterke]

Beste,


Ik weet niet of mijn post hier juist staat, zo niet, mag deze verplaatst worden.


In 1982 hebben mijn wijlen grootouders langs mama,s kant een woning aangekocht om mijn naam. Mijn ouders genieten sindsdien een vruchtgebruik en ik de naakte eigendom. In 2007 is moeder overleden en zodoende kwam ik te weten dat het ouderlijke huis naakte eigendom is, daarvoor heb ik dit nooit geweten.
Sinds het overlijden van moeder is mijn vader, samen met een aantal kinderen van zijn eerste vrouw, erg vervelend tegen mij beginnen doen. Dit omdat ik naakte eigendom had en zij niets. Sindsdien wou hij de woning niet meer onderhouden: poetste niet, verluchte niet, verwarmde niet, herstelde niks, liet alles maar op zijn beloop omdat hij geen geld wou spenderen aan de woonst. Dit resulteerde dat er na een aantal tijd klachten begonnen te ontstaan door zijn naast buren. Van de afgelopen jaren kan hij ook niks voorleggen van attesten of facturen.

Ik ben dan begonnen met hem daar mondeling op aan te manen maar daar werd geen gevolg aan gegeven. Ik mocht zelfs op den duur niet meer binnen van zijn kinderen omdat ik mijn vader zogenaamd kwam lastig vallen. Aangetekende schrijvens heb ik toen een beetje nagelaten omdat het mijn vader betrof en ik het niet op de spits wou drijven.

Op een bepaald moment liep het de spuitgaten uit en heb ik informatie gaan inwinnen bij de vrederechtbank. Men stelde voor om een oproep tot verzoening dewelke ook heeft plaatsgevonden. Ook deze zitting heeft niets uitgehaald en alles bleef bij het oude. Op den duur kon je mijn vader zelfs ruiken als ik hem tegenkwam op straat.

In 2013 hebben mijn partner en ik toestemming gevraagd en gekregen voor de woning mee te mogen bewonen zodoende deze terug in fatsoenlijke staat kon worden gebracht. De woning is ruim genoeg en ieders kreeg zijn eigen privé gedeelte. Vader gaf zijn akkoord en bij de notaris werd een hypothecaire lening afgesloten waarbij vader ook zijn handtekening gaf. Op de dag vandaag heb ik reeds +- € 50000 aan investeringen gedaan aan de woonst. Nieuwe daken, nieuwe ramen deuren enz enz..


Enkele weken geleden wist mijn vader te vertellen dat hij verhuisd naar een ocmw flat. ok, geen probleem. Onlangs werd ik gecontacteerd door het ocmw betreffende dat vruchtgebruik en dat ik hier geen woonrecht en huur moest gaan betalen of anders de woning zou verhuurd worden.
Allemaal goed en wel maar de woning is momenteel niet verhuurbaar gezien nog bijlange niet alles in orde gebracht is en bijkomend, waar moet ik dan naartoe want ik betaal maandelijks € 750 aan terugbetalingen. Ten dage van vandaag heeft vader nog steeds geen enkele investering gedaan en is alles uit mijn zak gekomen.

Ik ben ondertussen ook mijn job kwijt en sta in wacht naar de start van een beroepsopleiding in een knelpuntberoep.

Ik heb een advocaat onder de arm genomen en die heeft het ocmw wel in de kiem kunnen smoren zodoende ik hier wel kan blijven wonen voorlopig gezien ik bovenop de € 750 ik betaal geen huishuur kan betalen. Niettegenstaande zei hij wel dat ik wettelijk gezien geen woonrecht heb.


Ik maak mij toch zorgen om het dak boven mijn hoofd te verliezen daarom had ik graag eens geweten wat jullie bevinding is.

- de woning is niet verhuurbaar momenteel
- Ik heb +- € 50000 geïnvesteerd
- vader kan niks voorleggen van de afgelopen jaren qua onderhoudsattesten/onkosten


Wat met mijn investering ? (meer gedaan dan wettelijk)
Wat met de resterende schade?
kan men mij dwingen het vruchtgebruik af te kopen? (onmogelijk momenteel)
De woning is niet verhuurbaar, wat nu?


Ik had graag geweten wat jullie zouden doen in mijn plaats. Zorgen maken of niet?


mvg

[FreelancerIT]

Het huis is toch van u? Hoe kan het OCMW u nu gaan dwingen huur te betalen voor uw eigen huis?

[peterke]

freelancerIT: Het huis is inderdaad van mij maar gezien er een vruchtgebruik op rust geniet ik enkel naakte eigendom en dus niet de volle eigendomsrechten.

[An Darcy]

Het is me niet duidelijk welk soort document , behalve de hypothecaire lening, u en uw vader bij de notaris in 2013 hebben ondertekend en of het tegenstelbaar aan derden zoals het OCMW is.
In ieder geval het OCMW zag dat het vruchtgebruik bestaat nog en wil ervan gebruik maken om zijn kosten te recupereren.
Er zijn verschillende soorten van vruchtgebruik en in uw geval zou ik denken dat u zou met uw notaris alle mogelijkheden overlopen om en definitieve regeling met u vader te treffen waardoor hij afziet van een vruchtgebruik dat hij niet meer nodig heeft en dat hij niet aan uw stiefbroers/zussen kan vererven.
En dan is tenminste dit luik van uw problemen opgelost!

[peterke]

Beste An Darcy, de hypothecaire lening is samen met vader moeten getekend worden bij notaris. Buiten deze zijn er geen andere formaliteiten getekend dienen te worden.

De blote eigendom is, toen als minderjarig kind, rechtstreeks op mijn naam aangekocht geweest door geschonken gelden van mijn grootouders.

Ik heb sinds de aankoop de blote eigendom en mijn ouders het vruchtgebruik.


Mvg

[Mariette]

In principe heeft uw vader recht op de huurgelden van de woning (vruchtgebruik). Het is dus normaal dat het OCMW daar achter vraagt.

ECHTER: uw vader wordt/werd ook verondersteld het huis te onderhouden als een goede huisvader en de nodige herstelling uit te voeren. Voor de zaken waar hij voor verantwoordelijk is zie :

De plichten van de vruchtgebruiker

Zoals al werd aangehaald moet de vruchtgebruiker het goed onderhouden als een goede huisvader. Doet hij dat niet en ontstaat hierdoor schade, dan zal hij voor deze schade moeten opdraaien.
Kleine herstellingen zijn eveneens ten laste van de vruchtgebruiker, bijvoorbeeld:

- het herstellen van een oprit;
- het aanleggen van een nieuwe vloer;
- het onderhoud van de schoorsteen;
- het herstellen van ramen en deuren;
- het schilderen van de woning...

Wanneer eindigt het vruchtgebruik?
Het vruchtgebruik eindigt indien:

- de vruchtgebruiker verzaakt aan zijn vruchtgebruik;

- de vruchtgebruiker overlijdt;

- de duurtijd van het vruchtgebruik een einde neemt;

- de vruchtgebruiker het goed niet onderhoudt: de naakte eigenaar kan dan een einde maken aan het vruchtgebruik.

Welke zijn de rechten van de naakte eigenaar?

In de eerste plaats merken we op dat de naakte eigenaar niet het genot van de zaak heeft zoals de vruchtgebruiker dit wel heeft. De naakte eigenaar is dus eigenlijk wel de eigenaar, wat met zich meebrengt dat hij toch bepaalde rechten heeft.

In eerste instantie kan de naakte eigenaar zijn rechten verkopen. Let op: het gaat hier dus wel alleen om de naakte eigendom die hij kan verkopen en dit zelfs tijdens de duur van het vruchtgebruik.

Verkoopt hij de naakte eigendom aan iemand anders, dan zal deze nieuwe naakte eigenaar het vruchtgebruik wel moeten blijven respecteren zolang dit vruchtgebruik duurt. Komt er een einde aan het vruchtgebruik, dan zal hij volledig eigenaar worden.

Merken we op dat indien de vruchtgebruiker akkoord gaat om de volledige eigendom te verkopen, dit perfect mogelijk is. Alleen zal hij dan wel ook een bepaald bedrag van de verkoop vragen.

Welke kosten zijn voor rekening van de naakte eigenaar?

Het antwoord op deze vraag is vooral van belang indien het gaat om een onroerend goed, bijvoorbeeld een woning. Hier wordt vaak de vraag gesteld wie de onderhoudskosten en herstellingskosten moet dragen: de vruchtgebruiker of de naakte eigenaar?

In principe is het zo dat de naakte eigenaar instaat voor de grote herstellingen, voor verbouwingswerken die betrekking hebben op de stabiliteit van de woning (bv het vernieuwen van een volledig dak, van muren, de volledige vernieuwing van de centrale verwarming enz...). Maar de rechtspraak leert ons dat rechters soms oordelen dat het vervangen van een verwarmingsketel niet moet aanzien worden als een herstelling ten laste van de naakte eigenaar.

Merken we wel op dat indien deze werken noodzakelijk geworden zijn omwille van een fout van de vruchtgebruiker, dan zal de naakte eigenaar deze kosten toch niet moeten dragen. Vruchtgebruiker en naakte eigenaar kunnen wel andere afspraken maken betreffende deze herstellingswerken en de kosten hiervoor.


Vrijdag 19 Oktober 2012

gevonden op : http://www.seniorennet.be/Pages/Nieuws/ ... php?ID=205" onclick="window.open(this.href);return false;

Gezien Uzelf de volledige kost van de herstelling op U heeft genomen, inclusief de kosten die uw vader had moeten dragen, kan U misschien pro forma "huur" betalen, waarna hij met dat geld de lening afbetaalt. Soort vestzak/broekzak onderneming. Alleen is de vraag of het OCMW dit wil accepteren.

[peterke]

Beste Mariëtte: dank voor uw uitgebreid artikel. Ik weet dat er me in principe huur kan gevraagd worden en op zich heb ik daar geen probleem mee. Alleen momenteel is dat bijna niet meer mogelijk voor mij. Anderzijds, vind ik het in mijn geval ook totaal niet rechtvaardig gezien mijn vader in de periode van na het overlijden van moeder en tussen de intrek van mij in het huis, waarbij toch een jaar of 6 tussenzit, totaal niks aan het huis is gedaan geweest. Op geen enkel vlak heeft hij zijn verantwoordelijkheid genomen met gevolg, een hoop schade, een vies-vuil- en vettig kot waarbij dan ook nog klachten van zijn buren aan te pas kwamen en dat daar niks aan gedaan kan worden. Zelfs niet na herhaaldelijke mondelinge aanmaningen van mij en zelfs na tussenkomst vrederechter niet, hij neemt geen enkele verantwoordelijkheid.

Waar ik wel mijn vragen bij heb, een naakte eigenaar kan het vruchtgebruik stopzetten? Daar heb ik nog nooit van gehoord.

mvg

[An Darcy]

Gewoonlijk vestigt de bank een hypotheek op het volle eigendom, daarom hebben u als blote eigenaar en uw vader als vruchtgebruiker de hypothecaire akte moeten tekenen.
Maar daarover gaat het hier niet.

De kern van de zaak hier is dat u daar woont krachtens een mondeling akkoord met de vruchtgebruiker, uw vader.
Daardoor vermoed ik dat u wettelijke positie zwak is en daarom probeert het OCMW huurgeld van u af te dwingen.
Ik zal u nogmaals aanraden om naar uw notaris te gaan en vragen om aan het mondeling akkoord met uw vader juridische geldigheid en tegenstelbaarheid een derden te bezorgen (via bvb afstand van vruchtgebruik in uw voordeel -daar komen schenkingsrechten te pas, denk ik- of een schriftelijk akkoord dat u mag daar kosteloos wonen).
Moest het niet lukken dan kan u advies vragen in een Justitiehuis of aan een advocaat hoe de zaak met het OCMW verder aanpakken om te vermijden dat ze u blijven lastig vallen.
An

[peterke]

Beste An: weder maal dank voor uw reactie. Een afspraak is bij deze gemaakt bij een notaris. Ik zal uitgebreid informeren hoe we het, het eerlijkste naar beide partijen kunnen oplossen.
Mijn partner heeft destijds wel een akkoord getekend met mijn vader dat ze in plaats huur aan hem te betalen, samen met mij een renovatielening zou aangaan en waarbij haar deel huur, aan de bank terugbetaald werd. In principe zou het voor mijn partner in orde moeten zijn neem ik aan dan.

Ter verduidelijking:

vader en ik: hypothecair krediet
partner en ik: renovatiekrediet


Ik geef nog mee, dat mijn vader er zeer zeker warmpjes inzit en dat het bevragen van huur niet zijn idee is. Heeft geeft zelf ook toe dat aan het huis niks gedaan is door hem de laatste jaren en dat het destijds een gift heeft geweest mijn grootouders dewelke zijn schoonouders waren.
Het is voornamelijk het OCMW dat op centen uit is want die hebben duidelijk geld geroken.

Wordt vervolgd....

[Mariette]

Wat is in feite een "ocmw flat"? Is dat een sociale woning waarbij rekening wordt gehouden met iemands inkomen om de huur te berekenen? Dan lijkt het me normaal dat het OCMW onderzoekt welke inkomsten uw vader heeft, inclusief de inkomsten uit huurgelden.

[peterke]

Mariette: Op zich heb ik er geen probleem mee dat men dat onderzoekt. Wettelijk gezien kan er inderdaad huur gevraagd worden en op zich heb ik hier geen probleem mee. Ik heb immers ouderplicht maar....... ook zijn kinderen van zijn eerste vrouw en die gaan er niet voor betalen hebben ze al laten verstaan. Ik ga niet de dupe zijn van een dispuut dat heeft plaatsgevonden tussen vader en zijn andere kinderen hetwelk voor mijn geboorte heeft plaatsgevonden.


Wat mij betreft mogen ze woning verhuren maar :

- dan zullen de kosten voor de woning verhuur te maken uit mijn vader zijn zak moeten komen gezien dit niet - structurele kosten zijn, en ik deze niet nog eens ga betalen. Momenteel lopen die kosten nog behoorlijk op dus mij niet gezien in deze situatie, ik kan dat momenteel ook niet .

- Wie gaat dan huisbaas spelen, mijn vader is totaal niet op de hoogte van de huurwetgeving

- wat als er schade toegebracht wordt door huurders aan vertrekken die door mij gerenoveerd zijn?

- waar moet ik naartoe ? Het OCMW zal dan maar voor onderdak moeten zorgen


Het vruchtgebruik is bij notariële akte vastgesteld en daar staat het OCMW niet boven. De wet omtrent vruchtgebruik voorziet ook een bepaalde vrijheid om tussen naakte eigenaars en vruchtgebruik onderling iets anders af te spreken qua onderhoud en financiën. Ook hier staat een OCMW niet boven. Als mijn vader verkiest dat ik voorlopig niets hoef te betalen gezien ik al heel veel kosten heb gedaan, dan moet ook daar het OCMW zich daar maar bij neerleggen. Als er een moment komt dat vader niet meer toekomt, wel dan zal ik daar geen probleem van maken om daar mijn steentje in bij te dragen.

Als het OCMW van bevinding is dat ik profiteer, ze zijn vrij in hun gedachten. Ik weet alleen dat ik hier al vele (ook financiële) inspanningen heb gedaan en niet hier ben komen wonen om gratis te kunnen wonen. Ze vergeten alleen wel dat de woonst zeer onderkomen was geraakt maar dat is blijkbaar niet belangrijk voor hen. Alleen HUN centjes tellen.
Als het OCMW denkt over mij heen te gaan lopen, dat mogen ze dat proberen maar dan zullen wel eerst mijn advocaat moeten passeren en dat is niet zo simpel hebben ze recent al ondervonden.


Wat uw vraag betreft, ik denk dat zijn verblijfskosten op zijn pensioen en financiële reserves berekend zal worden. Meer weet ik hier ook niet van.

[roharro]

De woning is niet verhuurbaar maar u bewoont ze zelf?
Daarmee bewijst u dat ze bewoonbaar is.

[Mariette]

Roharro, ik ken nog mensen die in een huis wonen dat niet "verhuurbaar" is, maar die er ondertussen wel in kamperen omdat ze aan het renoveren zijn. Een huurder renoveert niet.

[k.b.]

Natuurlijk kan uw vader huishuur vragen ... maar hij vraagt het niet ...
Kan best zijn dat uw vader zijn vruchtgebruik niet meer kan uitoefenen ... en naar een serviceflat gaat ... prima oplossing ...
U kreeg in 2013 de toestemming om de woning te bewonen onder bepaalde voorwaarden ... deze zijn nog steeds van kracht ...
En als het voor uw partner in orde is ... dan is het aan haar om te bepalen wie er benevens zijzelf nog mag verblijven in dit pand ...

Eventueel eens met vader praten of hij niet eens kan informeren bij het OCMW of het niet "nuttig" zou zijn om zijn laatste spaargelden aan te wenden ter betaling van de "schenkingsrechten" die zouden gepaard gaan met een schenking van het vruchtgebruik aan U ...
Vader beheert "zijn vruchtgebruik" en zijn geld zoals hij dit wenst ... en als de geldlade leeg is ... dan is het OCMW aan zet ...
Dat lijkt mij dus niet vandaag ...

k.b.

[roharro]

TS zit hier in de typische valkuil van de blote eigenaar.

OCMW kan inderdaad huur vragen omdat het zich in de plaats stelt van de vruchtgebruiker (=vader van TS).
En als het huis grote gebreken vertoont moeten die worden verholpen op kosten van de blote eigenaar(=TS)!

OCMW kan dus tegelijk eisen dat TS die het huis bewoont huur betaalt én tegelijk de renovatie van het huis doet op zijn kosten.
Dura lex sed lex.

TS kan trachten aan te tonen dat hij hulpbehoevend is en ....daarom een beroep doet op het OCMW!!!!!