Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
(B.S., 13 oktober 1993)
...
Art. 3. Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met:
1° activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen;
2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor:
a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten;
b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in medeëigendom.
Art. 4. Vallen niet onder de toepassing van dit besluit:
1° de persoon die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie;
2° de persoon die bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij medeëigenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is.
Deze personen zijn niet gemachtigd om de titel van “erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” of “stagiair-vastgoedmakelaar” te voeren.
...
Uit praktijkervaring blijkt dat de Opsporingsdienst van het BIV zeer strikt is.
1. Vraag aan het kadaster een attest waaruit blijkt dat voor het appartement, bewoont door de syndicus, hij geen eigenaar is.
Dwz vraag de lijst van de mede-eigenaars voor het bewuste kavel EN vraag een uittreksel van de lijst van eigenaars van de bewuste gemeente, waarop enkel de eigendommen vermeld zijn van de syndicus. Deze gegevens zijn publiek.
2. Contacteer telefonisch de Opsporingdienst van het BIV (zie
http://www.biv.be/)
3. Leg het geval uit en maak hen de afschriften van de bewijzen over. Het is mogelijk om scans per mail over te maken (beperk het volume van het bestand - gebruik het JPG formaat).
4. U wordt door hen op de hoogte gehouden van het gegeven gevolg.
Andere aspecten:
- zo de ereloonvergoeding (dus exclusief onkostenvergoeding) hoger is dan ongeveer 1.000 euro's, dan is de syndicus een zelfstandige, met alle gevolgen vandien.
- zo de onkostenvergeding een verdoken ereloon is, dient deze gevoegd bij het ereloon
- zo hij geen zelfstandige is, heeft hij het statuut van vrijwilliger en moet de VME de verzekering BA van de syndicus betalen
In de praktijk zal het jaarbedrag van het ereloon van kapitaal belang zijn, naast het feit dat hij geen mede-eigenaar is.
De bepalingen van de statuten van 1957, die tegenstrijdig zijn met imperatieve bepalingen van de wet van 1994, zijn nietig. Zie BW Art 577/14.