VME met schulden veroorzaakt door 1 eigenaar

[The Fallen]

Allen,

Ik ben deel van een VME in een Vlaams-Brabantse gemeente en ik zoek advies over hoe we met de onderstaande situatie kunnen omgaan. Ik probeer bondig de omstandigheden te beschrijven, sorry voor de lange tekst en alvast bedankt om het door te lezen.

In 2012 koop ik een appartement in een zonet gerenoveerd gebouw. De aannemer van de renovatie bezit het gebouw en verkoopt de appartementen aan particulieren. Het gelijkvloers blijft in zijn bezit omdat hij deze ruimtes wil verhuren om er kantoren in te vestigen.

Na mijn intrek in het appartement, blijkt er vanalles in de gemeenschappelijke delen van het gebouw niet volgens de voorschriften te zijn afgewerkt. Helaas hebben we op dat moment al de oplevering ondertekend. We laten de gebreken vaststellen door een immo-expert en de syndicus, waarna we het dossier aan de aannemer in kwestie voorleggen, dewelke slechts gedeeltelijk gevolg geeft aan onze vragen. Hierdoor moet de VME een aantal kosten maken om zaken te corrigeren die eigenlijk bij de renovatie hadden moeten gebeuren.

Gezien deze aannemer ook nu nog eigenaar is van een deel van het gebouw (gelijkvloers), wordt hem ook geregeld door de syndicus gevraagd om zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten te betalen, hetgeen hij vaak nalaat.

Ondertussen zijn er ook geen kantoren in het gelijkvloers getrokken, maar is er een snackbar gekomen met de nodige geurhinder in het gebouw als gevolg. Dit alles zonder expliciet akkoord van de VME. Ook heeft deze huurder (nauwe kennis van de eigenaar) van het gelijkvloers een aantal werken aan de voor- en achtergevel van het gebouw uitgevoerd, zonder akkoord van de VME.

Dit alles om u enige achtergrond te geven en een inzicht in de attitude van deze eigenaar/aannemer; hij doet 100% zijn eigen zin zonder rekening te houden met welke voorschriften dan ook (verblijft ondertussen ook in het buitenland...). Bij herhaalde contacten van de syndicus met de het hoofdkantoor van de aannemer/eigenaar wordt de syndicus telkens afgewimpeld en blijven betalingen uit staan.

Ondertussen heeft de syndicus de solvabiliteit van het aannemersbedrijf gecheckt en zouden er honderdduizenden euro's aan achterstallige belastingschulden bestaan. Dit weerhoudt ons ervan om een rechtszaak te starten, omdat wij kosten zullen maken voor de rechtszaak die we nooit zullen terugzien, gezien de schuldenberg van zijn onderneming. In geval van een proces, zou deze al snel failliet verklaard worden, waarna de kans zeer klein is dat de schulden kunnen worden aangezuiverd en de VME niet enkel de achterstallige facturen van zijn aandeel in het gebouw zal moeten voldoen, maar ook nog gerechtskosten.

We zijn stilaan radeloos en zien geen enkele mogelijkheid om zonder aanzienlijke kosten voor de VME uit deze situatie te geraken... Daarom graag uw advies, waarvoor alvast onze oprechte dank!

[roharro]

Indien er op het ogenblik van de oplevering zichtbare gebreken of tekorten warenaan de afwerking van de gemene delen dan hadden jullie dat in het PV van de oplvering moeten vermelden.
Door dat na te laten is jullie positie beduidend verzwakt.

Welk soort van exploitatie er in de commerciële ruimten toegelaten is moet blijken uit de statuten van het gebouw.
Zonder die kennis is deze vraag niet te beantwoorden. Indien verboden dan kunnen jullie die exploitatie doen stopzetten.

[The Fallen]

Bedankt voor de snelle reactie alvast.

Er zou zogezegd een toelating van de gemeente zijn volgens de uitbater van de snackbar, maar moet er bij wijziging van de bestemming van de ruimte (en vooraleer de gemeente de toelating geeft) ook geen goedkeuring van de VME zijn?

We zullen dit alleszins laten nakijken en er eventueel naar handelen.

[roharro]

Bedankt voor de snelle reactie alvast.

Er zou zogezegd een toelating van de gemeente zijn volgens de uitbater van de snackbar, maar moet er bij wijziging van de bestemming van de ruimte (en vooraleer de gemeente de toelating geeft) ook geen goedkeuring van de VME zijn?

We zullen dit alleszins laten nakijken en er eventueel naar handelen.

Er zijn twee toelatingen nodig:

1) via de statuten van het gebouw
2) van de gemeente

Bij onstentenis van één van beide mag het niet.
Beginnen met de tekst van de statuten grondig uit te pluizen.
Als er staat dat commerciële activiteiten op het gelijkvloers toegelaten zijn en dat zonder verdere specificatie betreffende toegelaten activiteiten dan zal het
moeilijk zijn om er tegenin te gaan.
Soms staat in de statuten dat er geen horeca mag komen, soms weer niet....

[The Fallen]

Je hebt trouwens gelijk ivm de oplevering, dat heb ik ook al aangehaald op de AV, maar er waren ook zaken bij die pas weken/maanden na oplevering aan het licht kwamen (vocht in kelders/garage, slecht afgewerkte elektriciteit, verwarmingsinstallatie en sanitair (lekken e.d.), ...).

Niettemin; het verhaal ivm de gebreken is eerder bijkomstig om de attitude van de eigenaar in kwestie te illustreren, de kosten gerelateerd aan deze 'herstellingen' zijn slechts een fractie van de totale schulden op zijn rekening.

Ik hoorde dat we hem misschien uit de VME zouden kunnen zetten, zodat zijn schulden eventueel enkel bij hem en niet de rest van de eigenaars zouden worden gerecupereerd? Ik twijfel eerlijk gezegd of dat mogelijk zou zijn.

Edit: in de documenten van het gebouw staat enkel kantoorruimtes vermeld, geen andere commerciële activiteit.

[roharro]

De oplevering waarvan sprake kan enkel de voorlopige oplevering geweest zijn.
Verborgen gebreken kan men nog steeds inroepen zolang er niet definitief is opgeleverd.

U kunt hem, aangezien hij mede-eigenaar, is niet uitsluiten uit de VME.
Maar zijn schulden kunnen NOOIT bij de andere mede-eigenaars worden gerecupereerd.

Indien enkel kantoorruimtes toegelaten zijn dan moet de VME hem in gebreke stellen en eisen dat die activiteiten stante pede uit het
gebouw verdwijnen. Hij heeft op dat punt geen schijn van kans!
Hij haalt bovendien de waarde alsook de kwaliteit van het genot van uw appartement naar beneden. Dit mag u echt niet toelaten!

[Vandebos]

Staat er in de basisakte een beding van huuraanslag? Dat de vme gerechtigd is huurgelden aan te slaan van eigenaars die verhuren en achterstallen hebben aan de vme?

Is er al iemand eens bij de gemeente gepasseerd om effectief te controleren of de snackbar vergunningsgerechtigd is?

De vme dient de eigenaar en huurder sowiso aangetekend in gebreke te stellen vanwege het niet naleven van de akte van het gebouw met betrekking tot de bestemming van de commerciële ruimtes. Persoonlijk zou ik als vme zeer zeker overwegen de syndicus op te dragen een zaak aan te spannen.

[mava105]

Over hoeveel wooneenheden gaat het? Is er een professioneel syndicus? Door wie aangesteld? De aannemer?

[The Fallen]

We hebben zeer binnenkort een informele vergadering over al deze punten, ik zal ze zeker meenemen. Het zijn 11 wooneenheden + gelijkvloersruimte.

Als ik me niet vergis was er al iemand gaan checken bij de gemeente en zou er geen vergunning zijn, anderzijds zou ik het ook straf vinden dat iemand zomaar een horeca zaak kan starten zonder vergunning en zonder controle ofzo te krijgen (de zaak is er nu een 2-3 maand).

Geen idee ivm huuraanslag in de basisakte, dat zal ik asap eens nakijken. Het is een professionele syndicus, aangesteld door de VME, dus daar niet zozeer een issue.

Bedankt voor het advies!

[Franciscus]

U kan of jullie kunnen samen lid worden van een eigenaarsvereniging.