Beste forumleden,
Onze syndicus heeft de statuten van ons gebouw (basisakte + reglement van ME) door een jurist laten aanpassen ("coördineren") aan de nieuwe ME-wet.
Ik vermoed dat op de volgende AV zal hij ons vragen om die aangepaste statuten goed te keuren (gewone meerderheid van aanwezige ME).
Mijn vraag daaromtrent is:
is dit voldoende om juridisch "in orde" te zijn of moeten we na de goedkeuring nog een notaris inschakelen om
de aangepaste statuten op het hypotheekkantoor te laten overschrijven ?
Met dank bij voorbaat
An Darcy
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Statuten omvatten basisakte en reglement van Mede-eigendom.
A. De eigenlijke "Basisakte" (kavels en aandelen) blijven ongewijzigd (enkel een Notaris mag dit aanpassen en laten registeren).
B. De coördinatie slaat op het gedeelte "Reglement van Mede-eigendom", in gevolge toepassing van de nieuwe appartementswet.
• De wetgever heeft uitdrukkelijk bepaald dat er voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte nodig is. Er moet géén beroep worden gedaan op een Notaris, voor zover de Algemene Vergadering géén wijzigingen aanbrengt aan de basisakte. De niet-conforme regels uit het reglement van mede-eigendom houden op te bestaan en worden impliciet vervangen door de bepalingen van de nieuwe wet.
A. De eigenlijke "Basisakte" (kavels en aandelen) blijven ongewijzigd (enkel een Notaris mag dit aanpassen en laten registeren).
B. De coördinatie slaat op het gedeelte "Reglement van Mede-eigendom", in gevolge toepassing van de nieuwe appartementswet.
• De wetgever heeft uitdrukkelijk bepaald dat er voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte nodig is. Er moet géén beroep worden gedaan op een Notaris, voor zover de Algemene Vergadering géén wijzigingen aanbrengt aan de basisakte. De niet-conforme regels uit het reglement van mede-eigendom houden op te bestaan en worden impliciet vervangen door de bepalingen van de nieuwe wet.
Coordinatie na 1 september 2014 vereist authentiek akte!
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]1
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]1
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
B. De coördinatie slaat op het gedeelte "Reglement van Mede-eigendom", in gevolge toepassing van de nieuwe appartementswet.
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Leren lezen aub!
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.
Het reglement van mede-eigendom is de basisakte niet.
Indien men de basisakte niet verandert is er dus geen authentieke akte vereist, noch vier jaar geleden, noch nu, noch in het jaar 3000 (tenzij men de wet wijzigt).
Ik geef geen verder commentaar.
Ik doe niet meer mee aan de nieuwe trend "tegen beter weten in".
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.
Het reglement van mede-eigendom is de basisakte niet.
Indien men de basisakte niet verandert is er dus geen authentieke akte vereist, noch vier jaar geleden, noch nu, noch in het jaar 3000 (tenzij men de wet wijzigt).
Ik geef geen verder commentaar.
Ik doe niet meer mee aan de nieuwe trend "tegen beter weten in".
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
@rohro:
"Het reglement van mede-eigendom is de basisakte niet.
Indien men de basisakte niet verandert is er dus geen authentieke akte vereist, noch vier jaar geleden, noch nu, noch in het jaar 3000 (tenzij men de wet wijzigt)."
Wet :
Art. 577-4
§ 1 De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Hieruit blijkt dat ieder wijziging aan basisakte en reglement van mede-eigendom voorwerp moeten zijn van authentieke akte.
Behalve bij de coordinatie is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe wet,
dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Vanaf 1 september 2014 geldt terug art. 577-4. &1 wat betekent dat ook voor de coordinatie
Van reglement mede eigendom authentieke akte vereist is.
"Het reglement van mede-eigendom is de basisakte niet.
Indien men de basisakte niet verandert is er dus geen authentieke akte vereist, noch vier jaar geleden, noch nu, noch in het jaar 3000 (tenzij men de wet wijzigt)."
Wet :
Art. 577-4
§ 1 De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Hieruit blijkt dat ieder wijziging aan basisakte en reglement van mede-eigendom voorwerp moeten zijn van authentieke akte.
Behalve bij de coordinatie is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe wet,
dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Vanaf 1 september 2014 geldt terug art. 577-4. &1 wat betekent dat ook voor de coordinatie
Van reglement mede eigendom authentieke akte vereist is.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
nieuwe trend "tegen beter weten in" is degelijke kennis en begrijpen nieuwe wet en heb begrip voor degene die daar niet aan mee doen.
Toch nog een poging om de laatste twijfelaar te overhalen:
Uit : De wijziging van de statuten van een appartementsgebouw en het nieuwe appartementsrecht
Masterproef van de opleiding ‘Master in het Notariaat’ Ingediend door An Billen blz 37- 39:
"Bij de wetswijziging van 1994 moesten de aangepaste statuten worden vastgelegd bij notariële akte omwille van de overschrijving op het hypotheekkantoor.
Bij de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet dient echter opgemerkt te worden dat bij een niet-authentieke coördinatie van het reglement van mede-eigendom deze niet kan genieten van de tegenstelbaarheid van de hypotheekregisters.Een onderhandse akte kan nl. niet overgeschreven worden. Maar dit is echter niet nodig, “aangezien het louter een aanpassing aan een wet van dwingend recht betreft, die directe werking heeft”.
Als deze regels echter toegepast worden, lijkt er toch een schijnbare tegenstelling te bestaan tussen art. 19, §2, in fine van de Wet van 2 juni 2010 en art. 577-4, §1 BW.
De wetgever heeft hier echter zelf een uitzondering geformuleerd op de hoofdregel uit art. 577-4, §1BW.
Als men echter buiten de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, zal men m.i. wel de regel van art. 577-4, §1 BW moeten volgen en de wijziging in een authentieke akte moeten opnemen.
Wanneer men m.a.w. na 1 september 2014 wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, dan moet dit geschieden a.d.h.v. een authentieke akte
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/0 ... 001_AC.pdf
Toch nog een poging om de laatste twijfelaar te overhalen:
Uit : De wijziging van de statuten van een appartementsgebouw en het nieuwe appartementsrecht
Masterproef van de opleiding ‘Master in het Notariaat’ Ingediend door An Billen blz 37- 39:
"Bij de wetswijziging van 1994 moesten de aangepaste statuten worden vastgelegd bij notariële akte omwille van de overschrijving op het hypotheekkantoor.
Bij de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet dient echter opgemerkt te worden dat bij een niet-authentieke coördinatie van het reglement van mede-eigendom deze niet kan genieten van de tegenstelbaarheid van de hypotheekregisters.Een onderhandse akte kan nl. niet overgeschreven worden. Maar dit is echter niet nodig, “aangezien het louter een aanpassing aan een wet van dwingend recht betreft, die directe werking heeft”.
Als deze regels echter toegepast worden, lijkt er toch een schijnbare tegenstelling te bestaan tussen art. 19, §2, in fine van de Wet van 2 juni 2010 en art. 577-4, §1 BW.
De wetgever heeft hier echter zelf een uitzondering geformuleerd op de hoofdregel uit art. 577-4, §1BW.
Als men echter buiten de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, zal men m.i. wel de regel van art. 577-4, §1 BW moeten volgen en de wijziging in een authentieke akte moeten opnemen.
Wanneer men m.a.w. na 1 september 2014 wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, dan moet dit geschieden a.d.h.v. een authentieke akte
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/0 ... 001_AC.pdf
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Het gaat in die laatste zin toch over wijzigingen die losstaan van de coördinatie?
Wijzigingen die dienen om de coördinatie in te voeren mogen nog steeds zonder authentieke akte.
Nergens staat daarvoor een limietdatum. Dat is ook niet nodig:
het niet moeten registreren is enkel en alleen het gevolg van het feit dat de "coördinatie" - zoals u trouwens zelf aanhaalt - "louter een aanpassing is aan een wet van dwingend recht"
Daardoor zijn die aanpassingsclausules sowieso tegenstelbaar zonder authentieke akte aangezien een wet steeds tegenstelbaar is tegen iedereen die onder haar toepassing valt.
Dit was de visie van de advocaat die zeer recent de coördinatie voor onze VME in orde heeft gebracht.
Wijzigingen die dienen om de coördinatie in te voeren mogen nog steeds zonder authentieke akte.
Nergens staat daarvoor een limietdatum. Dat is ook niet nodig:
het niet moeten registreren is enkel en alleen het gevolg van het feit dat de "coördinatie" - zoals u trouwens zelf aanhaalt - "louter een aanpassing is aan een wet van dwingend recht"
Daardoor zijn die aanpassingsclausules sowieso tegenstelbaar zonder authentieke akte aangezien een wet steeds tegenstelbaar is tegen iedereen die onder haar toepassing valt.
Dit was de visie van de advocaat die zeer recent de coördinatie voor onze VME in orde heeft gebracht.
Waar een weg is is een wil.
"Het gaat in die laatste zin toch over wijzigingen die losstaan van de coördinatie?
Het gaat voor alle wijzigingen aan statuten na 31 augustus 2014,dus ook voor coordinatie na 31 augustus 2014.
Limietdatum:
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Het gaat voor alle wijzigingen aan statuten na 31 augustus 2014,dus ook voor coordinatie na 31 augustus 2014.
Limietdatum:
Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]
Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014.
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
Zucht....
"Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014."
Dit is uw interpretatie maar zo staat het niet in de wet.
Die 48 maanden waren de termijn om alles in orde te stellen.
Maar nergens wordt er gezegd dat er na die datum - voor zover het louter een aanpassing is van het reglement + beperkt tot aanpassing in context van nieuwe wetgeving- een authentieke akte vereist is.
Dat komt, zoals ik reeds vermelde, door het feit dat het om elementen van dwingende wetgeving gaat die in de teksten moeten worden verwerkt.
Daarom stelt er zich -beperkt tot deze clausules- geen probleem van tegenstelbaarheid tov derden, hetgeen aan de grondslag ligt van de vrijstelling van authentieke akte.
Hier houdt de discussie ook voor mij op.
"Dit mocht volgens de nieuwe wet tot 48 maanden na de inwerkingtreding gebeuren zonder authentieke
akte.dus vanaf 1 september 2010 tot 31 augustus 2014."
Dit is uw interpretatie maar zo staat het niet in de wet.
Die 48 maanden waren de termijn om alles in orde te stellen.
Maar nergens wordt er gezegd dat er na die datum - voor zover het louter een aanpassing is van het reglement + beperkt tot aanpassing in context van nieuwe wetgeving- een authentieke akte vereist is.
Dat komt, zoals ik reeds vermelde, door het feit dat het om elementen van dwingende wetgeving gaat die in de teksten moeten worden verwerkt.
Daarom stelt er zich -beperkt tot deze clausules- geen probleem van tegenstelbaarheid tov derden, hetgeen aan de grondslag ligt van de vrijstelling van authentieke akte.
Hier houdt de discussie ook voor mij op.
Waar een weg is is een wil.
Die termijn heeft betrekking op het ganse artikel,de wetgever moet de termijn toch niet herhalen in dezelfde alinea.
Hier de versie van advocaat Clabots op een ander forum voor mede eigendom:
Goede morgen
De coördinatie van het Reglement van mede - eigendom mag onderhands , dus zonder tussenkomst van een notaris, geschieden tot 1/9/2014. Dit betreft een eigen verantwoordelijkheid van de syndicus.
Indien de coördinatie niet tijdig gebeurt, en hieruit aantoonbaar schade voortvloeit, draagt de syndicus hiervoor de verantwoordelijkheid. Vraag is welke schade men zich ingevolge niet - coördinatie zou kunnen voorstellen .... Dat zal de praktijk uitwijzen ...
Met na 01/09/2014 opgestelde teksten bestaat het risico dat men in de toekomst de tegenstelbaarheid / rechtsgeldigheid zal betwisten omdat zij niet via notariële tussenkomst werden gecoördineerd. Vraag is dan welk belang de partij kan doen gelden die zulks aanvoert, aangezien naast het Reglement van Mede Eigendom altijd de dwingende wetgeving bij voorrang van toepassing blijft ...
Besluit : een sanctie is er niet,
praktisch gezien kan het evenwel wel heel wat rompslomp veroorzaken (bijvoorbeeld ook nieuwe kopers in het gebouw die de rechtsgeldigheid van de voorgelegde teksten betwisten) door betwistingen die worden gevoerd in functie van rechtsgeldigheid en tegenstelbaarheid. Men is uiteraard beter in regel om discussies in de kiem te smoren.
Astrid CLABOTS
ADVOCAAT
HASSELT
hier nog een oude artikel,daarom moet men 2011 vervangen door 2014
http://www.argusadvocaten.be/content/ar ... ots%29.pdf
Hier de versie van advocaat Clabots op een ander forum voor mede eigendom:
Goede morgen
De coördinatie van het Reglement van mede - eigendom mag onderhands , dus zonder tussenkomst van een notaris, geschieden tot 1/9/2014. Dit betreft een eigen verantwoordelijkheid van de syndicus.
Indien de coördinatie niet tijdig gebeurt, en hieruit aantoonbaar schade voortvloeit, draagt de syndicus hiervoor de verantwoordelijkheid. Vraag is welke schade men zich ingevolge niet - coördinatie zou kunnen voorstellen .... Dat zal de praktijk uitwijzen ...
Met na 01/09/2014 opgestelde teksten bestaat het risico dat men in de toekomst de tegenstelbaarheid / rechtsgeldigheid zal betwisten omdat zij niet via notariële tussenkomst werden gecoördineerd. Vraag is dan welk belang de partij kan doen gelden die zulks aanvoert, aangezien naast het Reglement van Mede Eigendom altijd de dwingende wetgeving bij voorrang van toepassing blijft ...
Besluit : een sanctie is er niet,
praktisch gezien kan het evenwel wel heel wat rompslomp veroorzaken (bijvoorbeeld ook nieuwe kopers in het gebouw die de rechtsgeldigheid van de voorgelegde teksten betwisten) door betwistingen die worden gevoerd in functie van rechtsgeldigheid en tegenstelbaarheid. Men is uiteraard beter in regel om discussies in de kiem te smoren.
Astrid CLABOTS
ADVOCAAT
HASSELT
hier nog een oude artikel,daarom moet men 2011 vervangen door 2014
http://www.argusadvocaten.be/content/ar ... ots%29.pdf
Tenzij je naam Google is, hou op met te doen alsof je alles weet.
De aanpassing van de statuten zelf is al vóór 1 september 2014 gebeurd.
De AV (en de goedkeuring van de aangepaste statuten) zal pas plaatsvinden binnen twee maanden.
De aangepaste statuten zijn al gebruikt geweest door notarissen bij verkoop van een paar appartementen in het gebouw.
Er waren geen opmerkingen daaromtrent.
Zeer vriendelijk bedankt aan iedereen voor jullie inbreng i.v.m. dit topic
.
An Darcy
De AV (en de goedkeuring van de aangepaste statuten) zal pas plaatsvinden binnen twee maanden.
De aangepaste statuten zijn al gebruikt geweest door notarissen bij verkoop van een paar appartementen in het gebouw.
Er waren geen opmerkingen daaromtrent.
Zeer vriendelijk bedankt aan iedereen voor jullie inbreng i.v.m. dit topic
. An Darcy