Buren houden geen rekening met erfdienstbaarheid

[Lisa1]

Het is een lang verhaal, dus ik probeer het kort te houden.

Vorig jaar in mei is de 'woning' naast ons verkocht. Ik plaats woning tussen aanhalingstekens, omdat het eigenlijk gaat om een oorspronkelijk bijgebouw van de boerderij waarvan wij nu ook een deel bewonen. Het oorspronkelijke eigendom bestond uit een boerderij met bijgebouw, jaren geleden is die boerderij verdeeld in 3 percelen: onze buren in de aanpalende woning, wij en het bijgebouw.

De nieuwe eigenaars van dit bijgebouw zijn zonder dralen aan het verbouwen geslagen. Na verloop van tijd viel het mij op dat ik nog nergens een bouwaanvraag had gezien, dus ik nam contact op met de gemeente. Na veel gedoe en vijven en zessen zijn ze nu bezig met een regularisatieprocedure, maar de eigenares liegt nog altijd. Zo verzwijgt ze bvb. dat ze een volledig nieuwe opening heeft gemaakt in de achtergevel (met zicht op onze achtertuin) en dat ze binnen meer stabiliteitswerken heeft uitgevoerd dan ze zegt. Van sommige zaken hebben wij oude foto's, dus de gemeente heeft die dan ook opgevraagd.

Dit terzijde. Maar van in het begin is gebleken dat de nieuwe eigenaars geen respect hebben voor eigendom. Zo parkeerden ze bvb. zonder vragen op onze oprit (niet dat wij moeilijke mensen zijn en dat zouden weigeren, maar even een vraag uit beleefdheid kan wel, vind ik), laten ze vrachtwagens manoeuvreren op de oprit van de buren (die daardoor half kapot gereden is, maar het herstellen is 'haar prioriteit niet' zegt de nieuwe eigenaar van het bijgebouw) en parkeren ze zonder verpinken op een deel van ons eigendom dat met erfdienstbaarheid belast is. Nu is het zo dat wij doorgang moeten verlenen met een breedte van 3 meter, dat staat zo in onze akte. De notaris (ik ben uiteindelijk eens bij hem te rade gegaan), zegt dat recht van doorgang betekent dat niemand daar mag parkeren, ook wij niet. Maar de politie (die hier al geweest is voor de vaststelling van het bouwmisdrijf), zegt dan weer dat een vrederechter hen wel het recht zou geven om tijdens een beperkte periode (van de werken) te parkeren op ons stukje grond. Op zich zou ik daar geen problemen mee hebben - iedereen moet kunnen verbouwen -, maar hun arrogantie en gebrek aan respect hangen mij de keel uit.

Maar nu komt het ergste. De nieuwe eigenaars van dat bijgebouw hebben een deel van onze grond (waar die erfdienstbaarheid dus is) verhard! Zij hebben het gras weggedaan, er steengruis in gegooid en er stabilisé op gegoten. Zonder enige verwittiging, zonder enige overeenkomst! Ze had mij wel ooit eens aangesproken om te vragen wat ze met dat stukje mochten doen en ik had gezegd dat we het proper wilden en dat ze ons op de hoogte moest houden. Niet gedaan, dus. Nu ben ik gisteren naar de gemeente (stedenbouw) geweest en daar blijkt, zoals de notaris ook al had gezegd, dat je een stuk grond niet zo maar mag verharden zonder vergunning. Zitten wij dus met een misdrijf op onze grond door hen! Bovendien - je kan het zo gek niet bedenken - zat de nieuwe buurvrouw vlak voor mij bij stedenbouw en had zijn al tegen de stedenbouwkundig ambtenaar gezegd dat dat stuk grond al verhard was toen zij hun eigendom kochten. Weer leugens, dus. Ik heb, d.m.v. foto's, kunnen aantonen dat ze liegt.

Nu heb ik twee vragen:
Zou ik nog even afwachten wat de gemeente zegt of meteen een klacht indienen? Wij willen die verharding daar weg. En komt dat dan voor het vredegerecht? Neem ik dan best een advocaat onder de arm?

En zou ik toch naar het vredegerecht trekken om de parkeerkwestie te laten uitklaren? Zelfs al zegt de rechter dat ze er gedurende een bepaalde periode mogen parkeren wegens hun verbouwingen, dan kan ik daar best mee leven. Maar nu zien we geen einde. We weten niet wat ze hier allemaal gaan doen (behalve dat ze overtreding na overtreding begaan - ze lozen hun afvalwater ook gewoon in de beek, terwijl de andere buren en wij een waterzuiveringsstation hebben), hoe lang het gaat duren en vooral: ze lijken dat stukje grond gewoon als het hunne te beschouwen. De vrederechter zou een termijn kunnen vastleggen en zo weten wij toch ook iets meer.

Ik vind dit een verschrikkelijke situatie. Wij wonen hier al 12 jaar en hebben nog nooit met iemand problemen gehad. Het is hier landelijk en beide buren moeten over ons eigendom om op het hunne te raken, maar dat heeft nog nooit voor problemen gezorgd. Iedereen respecteerde iedereen, er werd gepraat (nu nog met onze aanpalende buren), we barbecueën samen, enz. En nu dit...

Wat zouden we doen?

[Vandebos]

Gelet op de hele reeks van problemen die u hier meldt lijkt het mij het beste dat u zo spoedig mogelijk een advocaat in de arm neemt om deze zaak systematisch en sluitend aan te pakken. De combinatie van bouwovertredingen, hinder en uitvoering werken op erfdienstbaarheden als genietende partij zal er anders voor zorgen dat op het einde van de rit alles door elkaar wordt gehaspeld en u in het ergste geval met een rommelig en ongeloofwaardig dossier voor de rechter staat.

U kan het werk van uw advocaat wel vergemakkelijken:

- stel een tijdlijn op met alle aparte feiten,
- belicht ieder feit met een aparte fiche waarbij u bv op de voorkant een korte situatieschets en uw standpunt plaatst en op de achterkant de reeds ondernomen stappen naar buren en gemeente toe,
- voor ieder feit voorziet u een aparte bundel met daarin de bewijzen die uw positie ondersteunen (foto's, verslagen, kopieën brieven, etc etc)

Hou veiligheidshalve steeds een volledige kopie van dit pakket bij u thuis. Dat maakt overleg via telefoon of mail met uw advocaat beduidend efficiënter en geeft u in noodgevallen onmiddellijk toegang tot al uw materiaal in deze zaak.

[Lisa1]

Bedankt voor je antwoord!

Ik vond hier wel, in een ander topic, dit: Art. 697. Hij aan wie erfdienstbaarheid verschuldigd is, heeft het recht alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en het behoud van die erfdienstbaarheid.

Nu vroeg ik me ook af of deze verharding daaronder valt. Er was gewoon gras en dat was zeer gemakkelijk te berijden; de vorige eigenaars hebben daar nooit problemen mee gehad. Onze buren mogen toch echt niet zo maar verharden zonder ons op de hoogte te stellen, zelfs wanneer dit hun doorgang vergemakkelijkt?? Of wel?
Toen de nieuwe buren hier aankwamen, stond het gras bijna een halve meter hoog en zij hebben dit dan ook afgemaaid met de bosmaaier - voor mij geen probleem, wij wilden dit ook doen, maar ze hebben ons nooit aangesproken.

Ik heb net contact gehad met de rechtsbijstand van de familiale verzekering, maar zij komen hier niet in tussen. :-/ Dat wordt dus zelf een advocaat zoeken.

[mava105]

. Hij aan wie erfdienstbaarheid verschuldigd is, heeft het recht alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en het behoud van die erfdienstbaarheid.

.

Heeft die buur doorgangsrecht op die erfdienstbaarheid? Dat kan ik in uw verhaal niet terug vinden.
indien niet, dan heeft hij zeker geen recht om verharding te plaatsen
Zou toch niet te lang wachten met klachtneerleggen wegens sluikstorten, of wil je wachten totdat er iemand anders tegen u klachtneer legt wegens sluitstort.
PV van klacht kan je dan bij uw dossier voor de VR voegen.

[Lisa1]

Hij heeft recht van doorgang, ja. Dat stukje grond is de enige manier om aan zijn eigendom te geraken. Maar het is de voorbije jaren telkens perfect gelukt op het (los)wegje dat er was. Wij wonen bovendien in waardevol agrarisch gebied, wat de zaken nog ingewikkelder maakt. De gemeente heeft mij verzekerd dat die verharding niet mocht zonder vergunning.

[tira00]

Heb verschillende keren aan de lijve mogen ervaren dat politie ivm recht van doorgang de grootste onzin uitkraamt.
Bij hun moet je echt niet zijn voor raad over dit probleem.
Zij zijn meestal totaal niet op de hoogte over de burgerlijke wetgeving (af en toe kom je er eentje tegen die "er ooit iets van gehoord heeft")
Meestal brengt hun raad nog meer wrevel op tussen de buren.

Bevraag je heel goed, of bij een notaris of bij een advocaat die gespecialiseerd is in erfdienstbaarheden. Dit kan je doen met een eenmalige afspraak waarbij je al je vragen kan stellen. Neem vooral je eigen koopaktes mee en die van de buren.
Het kan best dat je er versteld van zal staan welke rechten degene met overgang allemaal heeft......

Ps. doorgang is privégrond en die mens zijn oprit, twijfel of dit een gemeentelijk probleem is.
En het zal voor die mens absoluut niet leuk zijn om door de modder te baggeren..

[Lisa1]

@tira00: er was eigenlijk geen modder. Er stond gewoon gras en dat was altijd goed gelukt, zelfs bij regenweer. Wij wonen aan het einde van een langere losweg, en ook daar staat er nog gras. Af en toe gooit de gemeente er wat kiezelstenen op, omdat er putten in komen door het over en weer rijden.

Mochten ze ons nu gewoon hebben aangesproken als er een probleem was, dan hadden we het samen kunnen oplossen. Nu doen ze maar.

Privégrond, ja, maar we zitten hier ook in waardevol agrarisch gebied en blijkbaar mag hier niet zo maar van alles. Ze hadden, bvb., aan de kant van de beek een muurtje gemetst en dat moeten ze nu ook weghalen van de gemeente, want het oogt niet aantrekkelijk. En ik betwijfel of ze zo maar steengruis in de grond mogen kappen, maar ik weet het niet.

Het is van dat genre mensen die nergens rekening mee houden. Parkeren op onze oprit: ik ben daar echt niet moeilijk in, maar het minste wat je kan doen, is even komen aankloppen en een seintje geven. Op een bepaalde dag kon ik zelfs niet vertrekken, omdat ze dwars over onze oprit geparkeerd stonden. Er lag toen ook plots een hele stapel houtoverschot op onze oprit, waardoor we een parkeerplaats minder hadden.

Op zondag komen boren en kloppen, ze doen dat zonder verpinken. Nu zijn wij daar allemaal nogal tolerant in (hier in de omgeving trekt er altijd wel eens iemand een grasmachine of bosmaaier in gang op een zondag), maar als alles bij elkaar komt, wordt het een beetje veel.

Ik weet het allemaal niet zo goed. Mogen ze er zo maar parkeren, terwijl er enkel recht van doorgang is? Mogen zij zo maar dat stuk grond verharden, zonder ons op de hoogte te brengen? Op de duur hebben we niets meer te zeggen.

Volgens mij zijn het foefelaars. Toen ik haar maanden geleden vroeg waarom we geen bouwaanvraag hadden gezien, zweerde ze bij hoog en bij laag dat alles in orde was gebracht, op de gemeente. De stedenbouwkundig ambtenaar vertelde mij gisteren dat hij haar voor de eerste keer gezien had (ah ja, ze zat net voor mij). En plots moeten ze nu gaan regulariseren.
Hun afvoerbuizen hebben ze aangesloten op de onze, vlakbij de week. De buizen van onze andere buren zitten daar ook op, maar het verschil is dat wij beiden wel een waterzuiveringsstation hebben. Bij hen gaat alles zo maar de beek in, en ook dat had ze verzwegen voor de gemeente.

Ze hebben in de achtergevel een nieuwe opening gemaakt, er zit nu een raam in dat op onze tuin uitkijkt. Ze hebben het maar snel weer wit geverfd, zodat niemand zou zien dat het nieuw was. Wij hebben wel foto's van vroeger.

Van mij mag iedereen verbouwen en wat goedgekeurd wordt door stedenbouw, dat zijn mijn zaken niet. Maar er moet een beetje goed buurschap zijn, en hier gaan zij volledig de mist in.

[tira00]

neen, niemand mag op een "recht van doorgang" parkeren als er iemand anders last van heeft.

"Af en toe gooit de gemeente er wat kiezelstenen op, omdat er putten in komen door het over en weer rijden."
Komt de gemeente de putten toemaken op privégrond???
Van wie is die weg nu?

[Inazuma]

Waarom laat stedenbouw de werken niet onmiddellijk stopzetten ?

Als er zoveel inbreuken gebeuren zou dat de logische zaak zijn - zoiets gebeurde elders wel (bij vergunde bouwwerken !) omdat niet aangetoond kon worden dat de bekendmaking effectief uitgehangen had ...

[mava105]

Telkenmale politie bellen om PV op te maken (en niet om raad te geven tira00)
Ook telkenmale aangetekend ingebreke stellen.

[tira00]

Telkenmale politie bellen om PV op te maken (en niet om raad te geven tira00)
Ook telkenmale aangetekend ingebreke stellen.

Ik had het over de "raad" die ze geven als ze bijgeroepen worden bij een dispuut over een recht van doorgang.
Over al de andere problemen die ts opnoemt heb ik geen ervaring.

[Lisa1]

Tja, waarom liggen de werken nog niet stil? Geen idee, eigenlijk. De politie is hier al twee keer op laste van de gemeente langs geweest en de tweede keer hebben ze de werken effectief stil gelegd. De maandag daarop stonden de twee Slovenen die in de woning aan het werk zijn er opnieuw. Gisteren zei de stedenbouwkundige ambtenaar dat de werken niet echt stil liggen, omdat ze binnen wel verder mogen doen, bvb. restauratiewerken. Ik heb de indruk dat de gemeente het eigenlijk ook niet weet. Ofwel hebben die mensen een lange arm. Feit is dat ze binnen twee weken een bouwdossier moeten klaar hebben en dat dat dan naar stedenbouw Gent gaat. Dan zou er, volgens de ambtenaar, alsnog een bouwaanvraag komen, waartegen wij dan eventueel bezwaar kunnen aantekenen.

Nu zijn wij dat niet van plan; van ons mogen ze best verbouwen, als het correct gebeurt. Maar daar zal stedenbouw dan moeten op toezien.

Het gaat ons nu enkel om dat stukje erfdienstbaarheid. Mogen ze erop parkeren? Mag die verharding zonder onze toelating? En, vooral, zitten wij nu met een overtreding op onze grond, omdat zij er steengruis in gegooid hebben en stabilisé erop? We zouden ons graag wat indekken, maar niemand, niet de gemeente, niet de politie, lijkt ons een afdoend antwoord te kunnen geven. De notaris zei wel dat het allemaal niet mocht, hoewel hij over die verharding zei dat we best bij stedenbouw gingen aankloppen. En die weten het dus niet...

[mava105]

Zolang jullie je zo tolerant blijven opstellen, zolang zullen uw buren verder doen.
Neem een advocaat onder de arm, en laat hun dagvaarden. Er zijn diverse punten hier waar uw buren verkeerd bezig zijn, en je zult ze maar kunnen stoppen met een rechterlijk bevel. Stedenbouw en dienst ruimtelijke ordening in uw gemeente zijn hier blijkbaar nogal aan de lakse kant.
Voor het storten van steengruis, en het lozen van afvalwater inde beek, kan je ook bij OVAM terecht

[Lisa1]

Ik heb net nog eens met de stedenbouwkundig ambtenaar gebeld. Hij heeft mijn mail (met de foto's waarop het groene stuk nog te zien is) ontvangen en wacht nu tot hij de burgemeester en schepen ziet om te overleggen.
Hij zei ook dat de verharding niet mag, om volgende redenen:
1) het steengruis is niet gekeurd, dus dat kan zorgen voor bodemvervuiling
2) het niveau van de doorgang is verhoogd, wat bij wateroverlast problemen kan opleveren voor onze andere buren (terwijl de nieuwe eigenaars van het bijgebouw zeggen dat ze dat met hen hadden afgesproken - ik weet pertinent zeker van niet!)
3) het groene, landelijke karakter is weg. We zitten hier met een natuurgebied achter ons en men wil alles zo veel mogelijk groen houden.

Ik wacht nu nog heel even zijn antwoord af om te horen wat de gemeente zal doen. Dan stap ik naar de politie en laat ik een vaststelling doen. Ik ga ook een afspraak maken bij een advocaat om te vragen wat we nog kunnen doen - kunnen we ons burgerlijke partij stellen?

De ambtenaar zei ook nog dat ze dit in de gemeente nog nooit hadden meegemaakt, dat iemand iets verandert aan een stuk eigendom van een ander.

[tira00]

Mag ik je nog een vraag stellen over iets wat me erg interesseert Lisa1?
Hoe heb je de gemeente zover kunnen krijgen dat ze regelmatig kiezel komen gooien op een stuk privé weg?