Exclusief gebruiksrecht voortuin

[robin1975]

Beste allemaal,

Ik koop in 2010 een appartement (gelijkvloers) in een blok van 2 appartementen (nog 1 appartement op eerste verdieping). De verkoper heeft het appartement zelf gekocht in 2003. Er zijn op dat moment (2010) aan de voorzijde 3 parkeerplaatsen voorzien, 2 voor het gelijkvloerse en 1 voor het bovenliggende appartement.

In 2005 wordt het bovenliggend appartement verkocht.

In de basisakte staat vermeld dat de grond van de eigendom als zodanig, zowel bebouwd als onbebouwd, gemeenschappelijke delen zijn.

Nu, 2015, dreigt de eigenaar van het bovenliggende appartement ermee om de parkeerplaatsen te verwijderen en de voortuin te omheinen. In zijn eigendomsakte (opgesteld in 2005) staat namelijk de vermelding dat hij het exclusief gebruiksrecht over de voortuin.

"Exclusief gebruiksrecht - aanpassing basisakte"
Bij wijze van wijziging aan voormelde basisakte verleent de verkoopster, eigenares van het gehele gebouw als uitdrukkelijke voorwaarde van de verkoop, aan de bij deze verkochte kavel, een eeuwigdurend exclusief gebruiksrecht op de voortuin van het appartementsgebouw.

Hiermee volgende vragen waar jullie me misschien mee kunnen helpen :

1. er is bij mijn aankoop nooit enige sprake geweest van dit "exclusief gebruiksrecht", dit is ook niet opgenomen in de basisakte of als enig bijvoegsel terug te vinden bij de dienst registratie. Ik heb deze informatie dus nooit kunnen ontvangen van de notaris. Het werd wel neergelegd op het eerste hypotheekkantoor in 2005.
Welke wettelijke draagkracht heeft dit "exclusief gebruiksrecht" dan ?

2. Er wordt vermeld dat de verkoopster, eigenares van het gehele gebouw, dit "exclusief gebruiksrecht" verleent. Doch de verkoopster was niet de eigenares van het gehele gebouw, enkel van het bovenliggend appartement. De eigenaar van het onderliggend appartement weet zelfs helemaal niets af van deze vermelding en heeft zeker nooit een goedkeuring hieromtrent gegeven. Welke wettelijke draagkracht heeft dit "exclusief gebruiksrecht" dan ?

Ik kijk jullie antwoorden met veel belangstelling tegemoet aangezien het appartement verhuurd is en de huurders met angst zitten dat zij hun parkeerplaatsen zullen kwijtraken.

Met vriendelijke groet,

Robin

[Turaki]

Wat staat er in de akte van het gebouw?

[robin1975]

In de basisakte staat dat alle grond gemeenschappelijk eigendom is

[Franciscus]

Vraag uw notaris of er VOOR de verkoop een annex is gemaakt die geregistreerd is via authentieke akte . Verkoop appartement aan uw bovenbuur (die ook van niets weet ) kan ook van dezelfde eigenares geweest zijn. Dus best ook die zijn notaris laten navraag doen.
Bij mijn weten moeten die documenten bij het registratiekantoor van uw omschrijving zijn.
Een authentieke akte moet ingeschreven zijn om tegenstelbaar te zijn tgo derden.

[roharro]

De basisakte die bijgevoegd is aan uw aankoopakte is bepalend in deze zaak.
Wat daarin staat is wet.

[robin1975]

effe de geschiedenis van het appartement schetsen zodat er zeker geen foute redeneringen worden gemaakt

voor 2003 : 2 appartementen (1 op gelijkvloers / 1 op verdiep) behoren toe aan dezelfde eigenaar A, met basisakte opgesteld in 1976
in 2003 verkoopt eigenaar A het gelijkvloers aan eigenaar B en verkoopt eigenaar A het verdiep aan eigenaar C
in 2005 verkoopt eigenaar C het verdiep aan eigenaar D
in 2010 verkoopt eigenaar B het gelijkvloers aan eigenaar E (aan mij dus). Op dat moment zijn aan de voorzijde 3 parkeerplaatsen voorzien, 2 voor het gelijkvloers en 1 voor het verdiep.

bij de verkoop in 2005 verklaart eigenaar C (verdiep) dat hij eigenaar is van het gehele gebouw en laat in de eigendomsakte/verkoopsakte van het verdiep vermelden dat eigenaar D het exclusief gebruiksrecht heeft voor de voortuin. Eigenaar C is echter niet de eigenaar van het gehele gebouw en toenmalige eigenaar B weet niets af van deze vermelding en heeft deze bijgevolg dus nooit goedgekeurd. Deze eigendomsakte werd betekend door de notaris en neergelegd op het eerste hypotheekkantoor in 2005.

Nu (2015) wil eigenaar D (verdiep) de voortuin omheinen (owv burentwist), terugvallend op de vermelding van het exclusief gebruiksrecht opgesteld in 2005.

Mijn vraag is daarom of dit exclusief gebruiksrecht op een wettelijke en rechtmatige manier werd bekomen en of hier mag aanspraak op gemaakt worden. Van eigenaar B heb ik de bevestiging gekregen dat hij, als mede-eigenaar, dit exclusief gebruiksrecht heeft goedgekeurd of afwist van enige vermelding in de eigendomsakte/verkoopakte van het verdiep.

[scorpioen]

De basisakte en het reglement van mede-eigendom (die in één akte kunnen staan) bevatten de statuten van het gebouw. Elke wijziging moet overgeschreven worden op het hypotheekkantoor.

Het reglement van mede-eigendom moet bevatten: 1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten (art. 577-4, § 1 Burgerlijk Wetboek).

Het gebruik van gemeenschappelijk delen kan exclusief toegekend worden aan één mede-eigenaar, maar dan moet dit gebeuren in het reglement van mede-eigendom en overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor.

De vermelding in een koopakte volstaat dus niet.

Als dat niet gebeurd is, is dit niet aan u tegenstelbaar. Het telt voor u niet.

Dit alles is ook logisch. Als u een appartement aankoopt kan u de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die moeten overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor raadplegen en weet u dus hoe het zit met het gebruik van de gemeenschappelijke delen. U bent echter niet verplicht de koopaktes van elke mede-eigenaar te gaan raadplegen om te zien wat daarin allemaal zou staan.

[roharro]

Mijn buikgevoelvertelt me dat die eigenaar zijn akte verkeerd interpreteert.
Een notaris zet de clausule waarover de eigenaar van de verdieping meent te beschikken net zomaar in een akte want het
raakt kant noch wal.

[robin1975]

Beste Scorpioen,

ben ik in de mogelijkheid om alle geregistreerde documenten, die mij aanbelangen mbt tot mijn eigendom, op te vragen ? Of moet dit via een notaris geschieden ? Indien ik dit zelf kan, waar kan ik dan terecht (eigendom ligt in Zonhoven) en welke informatie moet ik zelf kunnen voorleggen ?

En als ik het goed begrijp moet ik dit exclusief recht dan ergens terug vinden. Zo niet, wat ik veronderstel, is er totaal geen sprake van exclusief gebruiksrecht.

Alvast bedankt voor je informatie.

[mava105]

Uw notaris kan alle voorgaande notariële verkoopakten opvragen bij de registratie. Weet niet of je dat ook als particulier kan.

[Franciscus]

Hier eens lezen ....blijkbaar wordt er nu doorgeschakeld
http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/overzicht.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
Vind het ook niet zo direct.
http://financien.belgium.be/search?s=YW ... mluZT0x&f=" onclick="window.open(this.href);return false;