Gemene muur - buur wil niet overnemen

[LenkeS]

Beste,

1 jaar geleden bouwden wij een HOB. Daar wij een gemeenschappelijke muur wensten te plaatsen, moesten onze bouwplannen door de toekomstige buren ondertekend worden. Toen de buren onze plannen ondertekenden, hebben wij een document opgemaakt (door alle partijen ondertekend) dat indien de buren dieper zouden willen bouwen als ons, zij toestemming zouden hebben om dan ook op onze grond de gemeenschappelijke muur verder te trekken. Op het moment dat wij onze werken zijn gestart hadden zij nog geen idee van wat hun bouwplannen zouden zijn.

Nu 1,5 jaar later gaan ze ook bouwen. Zij wensen de gemene muur nu niet langer over te nemen daar hun architect het gebruik ervan afraadt. Zij zullen slechts een enkele muur optrekken, waarschijnlijk met isolatie om de normen van 2014 te halen. Wij voelen ons natuurlijk belazerd, daar wij wel de kosten van die gemene muur hebben gemaakt, met hun mede-weten, en nu voor een voldongen feit worden gesteld.

Denken jullie dat wij via de rechtbank alsnog overname van de muur kunnen eisen?

alvast bedankt

[chantika]

1 jaar geleden? Stel u architect in gebreke. Betaal u buren voor de 12,50cm grond welke van hen genomen hebt. Betaal de helft van de geluidsisolatie die u buur zal plaatsen. Ook 1 jaar geleden was het niet meer toegelaten om met een gemeenschappelijke muur zonder geluidsisolatie te bouwen. U architect moest dit weten en toezicht houden dat je op de juiste plaats bouwde. U buren hebben de papieren getekend in vertrouwen en als een goede buur. Deze papieren tekenen was voor niets nodig.

[Sirkii]

Ik veronderstel dat LenkeS een muur "te paard" gebouwd heeft volgens de normen van vorig jaar. Dus een dubbele muur - typisch 2 keer 14cm dik - met (geluids)isolatie ertussen met het midden van de dubbele muur op de scheidslijn en dit met het akkoord van de toekomstige buur. Dit op basis van de door de bouwvoorschriften opgelegde verplichting om "te paard" bouwen. Dit impliceert gemeenmaking zelfs als de buur zou beslissen om zelf een derde muur te metselen. Het metselen van een enkele muur volstaat niet om niet gemeen te moeten maken want één enkele muur volstaat niet als bouwnorm - er is minimaal een tweede muur nodig en die staat er al.

@LenkeS : Kan je bevestigen dat je een dubbele muur bouwde (2 keer 14cm dikte met (geluids)isolatie ertussen ?

Als de nieuwe buur niet bijdraait (en je hebt de correcte gemene muur gebouwd) dan wordt het procederen.

[LenkeS]

Hey Sirkii,

Ja inderdaad, ik heb een dubbele muur met 2cm geluidsisolatie. De tweede muur staat ook gedeeltelijk op de bouwgrond van de buurman.
Deze was hier toen mee akkoord (ondertekening bouwplannen), en zal nu een eigen muur bouwen (enkel) en wenst daarom de muur dus niet over te nemen. Zijn argument: enkele muur + pleisterwerk + isolatie (die hij nog moet steken) voldoen aan de huidige normen (U-waarde < 1)

[mava105]

Maar hij heeft destijds wel zijn akkoord gegeven om de muur gemeen te maken door ondertekening van de plannen.
Indien hij niet vrijwillig wil, zal het via rechtbank moeten gebeuren

[LenkeS]

Mava105, denk je dat ik een kans maak, ook al gebruikt hij de gemene muur niet in strikte zin?

[mava105]

Wart heeft hij juist ondertekend een aantal jaren geleden? Als dat een akkoord was voor de overname van de muur, moet hij hem overnemen. Jij hebt, op basis van dat document, extra kosten gemaakt, die hij dient te vergoeden.

[BrechtS]

Lenke, mag ik j aanraden het door hem getekende document opnieuw te lezen. Er is een groot verschil tussen 'de buurman geeft toestemming dat u de gemene muur bouwt, en verbindt zich ertoe dat hij de overname zal betalen als hij ertegen bouwt en zelf de gemene muur verder trekt indien dat nodig is voor zijn nieuwbouw' en 'de buurman geeft toestemming dat u de gemene muur bouwt en verbindt zich ertoe ertegen te bouwen en de muur over te nemen bij de bouw van zijn woning, en verbindt er zich toe de gemene muur door te trekken indien hij dieper bouwt' en 'de buurman geeft toestemming de gemene muur te bouwen'.

Daarnaast: het gaat over gemene muur, dus rijwoning of half open bebouwing dan? Ik neem aan dat de buur dan dicht tegen de gemene muur bouwt. Als hij zijn dak laat overlopen in de uwe (of beter gezegd zijn dak tot tegen de grens trekt), denk ik dat hij wel de muur moet overnemen. Maar er is nog een uitzondering: in sommige kavels is de breedte van het terrein zo dat men de toestemming geeft dat men op het perceel kiest tussen open bebouwing en half-open bebouwing. Als hij dan gewoon open bebouwing doet, begaat hij geen fout (tenzij strijdig met het akkoord dat jullie hadden). Of in sommige gevallen heeft men de keuze rijwoning-open bebouwing en kan hij zo een rijtuinstrook naast uw wachtmuur te hebben voorzien. Er zijn dus parameters die ik hier nog niet uitgelegd zie.

[chantika]

Dus nu zullen het 3 muren met 2 keer isolatie worden. Ik dacht dat het maar om 1 muur ging.

Als hij niet wil betalen denk ik dat de rechter zal beslissen dat hij de helft van de middelste muur moet overnemen. Het kan zijn dat er nog een kleine oppervlakte grond aan de een of de andere moet betaald worden.

Maar je mag wel blij zijn dat de buur de werken degelijk uitvoert. Die 2 cm geluidsisolatie is ruim onvoldoende. Aan u de keus in welke verstandhouding je met je buur wil leven. De overname moet pas betaald worden als zijn huis af is.

[BrechtS]

http://www.habitos.be/nl/bouwen/laat-de ... rden-1876/" onclick="window.open(this.href);return false;

Hier een link met interessante info. U bent er dus het best bij dat u niets onderneemt, want zoals eerder gezegd door chantika heb je het voordeel dat hij extra isolatie heeft verzorgt. En volgens mijn link kan je na 30 jaar aanspraak maken op de strook grond on het verlengde van de wachtmuur. Dat is misschien maar 15 cm, maar als je perceel 30 meter lang is, is dat al een goeie 4,5 extra vierkante meter (met de grondprijs van laat ik zeggen 150€ per vierkante meter is dat 675€ extra grond). Financieel kan het misschien iets minder lijken, maar denk aan de verkoopwaarde door de extra grond en door het geluidscomfort door de extra isolatie van de buur.


http://www.habitos.be/nl/bouwen/stekeli ... uren-2625/" onclick="window.open(this.href);return false;

Op deze link staat dan weer dat de gemene muur enkel overgenomen moet worden indien hij gebruikt wordt voor de constructie van de woning.

[LenkeS]

Hey iedereen,

Bedankt voor jullie reacties, maar misschien kleine misvattingen:
- ik heb de gemene muur geplaatst + geluidsisolatie , mijn buurman plaatst slechts een enkele muur
- het document waarvan sprake zijn onze bouwplannen. Daar wij op zijn grond een muur gingen zetten, waren wij verplicht om hiervoor expliciete toestemming voor te vragen van onze buren. Zij wisten dus van het bestaan van de muur, en zijn hier mondeling (en impliciet door het tekenen van de bouwplannen) mee akkoord gegaan om de gemene muur over te nemen
- het andere document verbindt ons ertoe dat indien de buurman dieper zou bouwen, hij de gemene muur zou mogen doortrekken
- het gaat om een HOB

Dus als ik het goed kan samen vatten, zal van de beoordeling van de rechter afhangen?

[BrechtS]

Lenke, men is niet verplicht om een gemene muur over te nemen als men er niet van profiteert. Ik kan me niet voorstellen dat als ze u toestemming geven om een gemene muur te plaatsen, ze plots verplicht zijn die over te nemen. In het algemeen geld dus dat de muur enkel moet overgenomen worden indien ze hem gebruiken. In uw geval gebruikt hij hem niet, hij bouwt zijn woning los van de gemene muur. Dus hij gaat geen algemene wetsovertreding. Maar, u kan wel beweren dat hij mondeling toestemming heeft gegeven, en dat het ondertekenen van uw bouwplan impliciet betekende dat hij de muur ging over nemen.
Maar, heeft dat zin? Een akkoord voor een bouwplan zorgt nog niet expliciet dat men verplicht is de gemene muur over te nemen. Enkel als er een expliciet akkoord is ondertekend, staat u vast in uw schoenen. Dus enkel met sat zijn uw kansen heel klein. Dan heb je het mondelinge akkoord. Hoe sterk staat dat? Hij kan dat makkelijk ontkennen omdat er niet sop papier staat, dus is het uw woord tegen het Zijne. het ondertekenen van het akkoord tot het bouwen van een gemene muur is dan wel in uw voordeel, maar heel beperkt. Ik schat de kans dus klein in volgens mijn kennis over de gemene muren en de wetgeving errond.

[Franciscus]

Niet profiteren wil ook zeggen er op GEEN enkele manier van gebruik maken - bij mijn weten ook niet van de fundering.

[roharro]

Enkel indien de nieuwe buur zijn huis steunt op je scheidingsmuur moet hij die overnemen (voor de helft).
Indien zijn huis volledig "zelfdragend" is moet hij niets overnemen.

[BrechtS]

Roharro, de wet spreekt over het gebruiken van de muur. Erop steunen is nog iets anders. Alsik een extra muur zet, en de spouw tussen muur en gemene muur opvul met isolatiekorrels, dan profiteer ik toch van de gemene muur? In dit geval bouwt hij zichzelf wel een extra muur en plaats hij isolatie. Hij profiteert dus niet van de gemene muur, volgens wat hier beschreven is. Maar als hij zwart op wit expliciet zegt dat hij bij aanvang van de bouw de muur overneemt, en hij heeft dat ondertekend, dan denk ik dat hij dat moet nakomen. Maar dan is het opletten dat er geen clausules zijn als 'enkel indien hij de gemene muur gebruikt voor de woning' of 'indien ik niet zelf voorzie in een draagmuur' of dergelijke. Gewoon toestemming geven tot het plaatsen van een gemene muur is volgens mij niet voldoende om te dwingen tot afkopen van de gemene muur. Of de bouwplannen goedkeuren is ook geen expliciet akkoord tot overname muur.

Maar zoals ik al zei: wie weet kan slanke nog profijt halen uit die wachtmuur. Na 30 jaar gebruik zonder afkoop van de wachtmuur, maakt men aanspraak op de strook grond in het verlengde van de gemene muur. Bij standaar opbouw 14+2+14 cm zal dat een strook van ongeveer 15 cm zijn. Bij een perceel diepte van 30 cm is dat 4,5 vierkante meter extra grond, met een marktwaarde van 150€ gerekend (hangt af van de regio) is dat 675€ aan grond. Als de perceelsdiepte 40 meter is, dan is dat 6 vierkante meter extra grond en 900€. Dan vraag ik me af wat het meeste opbrengt, nu gerechtskosten doen met het risico te verliezen om de gemene muur afgekocht te krijgen, of gewoon wachten tot afkoop en desnoods die strook grond waar men aanspraak op maakt na 30 jaar claimen?