Hallo,
Mede-eigendom.
Mede-eigenaar meldt water infiltratie.
De syndicus geeft hieraan geen gevolg.
Na 6 maanden blijkt deze nalatigheid van de syndicus een ware ravage te hebben aangericht in een van de appartementen : inbouwkasten onderaan volledig vernield door het water, ongedierte, ?
De syndicus wil de blokpolis laten opdraaien voor deze schade en de franchise verhalen op de mede-eigenaars.
Indien de syndicus meteen had gereageerd was de schade nooit zo groot geweest!
Hoe moet de vereniging van mede-eigenaars reageren.
Wij zijn in elk elk niet akkoord met het voorstel van de syndicus.
Alvast bedankt voor uw antwoord.
Dirk Berden
Beste,
Eerst voor iedereen: als u schade heeft, zorg er zeker en vast altijd voor dat u (schriftelijk) kan aantonen dat u (herhaaldelijk) gevraagd heeft om aangifte te doen, een hersteller te sturen,.... Anders is het woord tegen woord. Bijkomend, zeer belangrijk! Wanneer bv. de syndicus nalaat het gepaste of tijdige gevolg te geven aan het schadegeval, doe dan ZELF als eigenaar aangifte bij de verzekering van de gebouwpolis. Indien schade aan roerende goederen ook steeds aangifte bij uw priv? verzekering doen. Niet alleen wordt de syndicus dan rechtstreeks geconfronteerd met de afhandeling of opvolging (let, dikwijls wordt de gebouwpolis beheerd door een externe makelaar) van een dossier, bij een gedekt schadegeval zal de verzekering de partijen zelf wel in kennis stellen van expertise, enz... Niettegenstaande de polis op naam en voor rekening van de VME wordt opgemaakt, niets belet u om zelf het PV van schadevaststelling voor uw eigen pand te tekenen. Let, ik spreek hier dat het pand door de eigenaar wordt bewoond en niet door een derde (bv. huurder) alsook dat de oorzaak gemeenschappelijk is en niet priv? werd veroorzaakt. De aangifte/afhandeling verschilt hier niet echt veel maar er komen wel meerdere partijen aan te pas.
Als de syndicus dus zelf de aangifte niet doet of de externe makelaar verzaakt aan de correcte afhandeling/opvolging, dan kan u zelf het heft in eigen handen nemen. Ik durf zelfs meer zeggen, er bestaat rechtspraak waarbij de syndicus (wel de VME) niet aansprakelijk werd gesteld wegens nalatigheid omdat de eigenaar zelf had nagelaten om het zorgvuldigheidscriterium te hanteren (m.a.w. niet alleen de syndicus dient het goede huisvaderschap te hanteren, ook de eigenaars). De betreffende eigenaar had zelf een paar maanden geen actie ondernomen en dit werd door de rechtbank afgestraft!
In uw geval is het ook logisch dat de gebouwpolis tussen komt. Ook al zou de schade door een privatieve oorzaak zijn ontstaan of door een huurder zijn veroorzaakt, wanneer er onroerende schade optreedt, dan gebeurt aangifte bij de gebouwverzekering.
Het is (bij een gedekt schadegeval) enkel de contractuele vrijstelling en eventueel de niet recupereerbaar schade (omwille van vetusteit) die ofwel op de VME ofwel op de privatieve veroorzaker wordt verhaald.
In jullie geval; Stel de VME (en dus niet de syndicus in persoonlijke naam) in gebreke. Meldt dat de rechtsvertegenwoordiger van de VME (de syndicus dus) binnen de 5 kalenderdagen aangifte bij de verzekering dient te doen en dat hij u hiervan onverwijld een bewijs toestuurt. Meldt tevens dat door het stilzitten van de VME u voorbehoudt maakt op de terugvordering van alle schade en kosten van de VME (en dus niet de syndicus in persoonlijke naam) als de verzekering weigert om de schade te vergoeden of slechts gedeeltelijk vergoedt. Heeft u geen bewijs binnen deze termijn, doe dan zelf aangifte bij de verzekering. Vraag een offerte op (bij een gereigstreerde aannemer) voor de herstelling van de roerende en onroerende schade. Stuur deze van onroerende schade in kopie naar de syndicus en naar de verzekeringsmaatschappij. Doe aangifte bij uw priv?verzekering (familiale) en stuur de offerte voor de roerende schade mee. De gebouwverzekering zal dan expertise gelasten. Hoort u binnen de twee weken na aangifte niets, informeer dan bij de maatschappij en blijf druk zetten op de syndicus.
Op basis van voormelde zal u zeggen, "dan krijgt de syndicus, niettegenstaande zijn stilzitten, vrij spel en draait uiteindelijk door zijn nalatigheid (onder voorbehoud dossierinhoud) de VME op voor de schade en kosten?"
De syndicus vertegenwoordigt de VME en hier is het dus de VME die strikt genomen nalatig is gebleven, zij het via haar lasthebber, de syndicus.
Wanneer u kan aantonen dat het schadebedrag omwille van een fout door de syndicus werd verhoogd of dat omwille hiervan geen uitbetaling door de verzekering werd bekomen, dan kan de VME alle kosten op de syndicus in persoonlijke naam verhalen. De VME zal dan middels een beslissing van de (bijzondere) algemene vergadering dienen te beslissen om tegen de syndicus in rechte op te treden zodat recuperatie kan worden bekomen. Dit is wel niet zo evident aangezien u dan voor de afhandeling van dit dossier ook een voorlopig syndicus dient te laten aanstellen aangezien de zetelende syndicus in naam van en voor rekening van de VME moeilijk een procedure tegen zichzelf kan opstarten.
Het makkelijkste in dit geval is de zetelende syndicus te ontslaan, een nieuwe aan te stellen en deze dan in rechte tegen de vorige ontslagen syndicus te laten optreden. Uiteraard kan ook eerst een minnelijke regeling worden nagestreeft, wat altijd aan te raden is. Bv als de VME wel tevreden is over het werk van de syndicus en hem nog een kans wil geven, dan kan misschien worden bekomen dat hijzelf de schade vrijwillig terugbetaalt.
Hopelijk kan u nog volgen? Succes. Mvg.