Deze vraag betreft:
1. een appartementsgebouw met slechts 2 appartementen. Er is geen syndicus en tot op heden werd er ook nog geen enkele vergadering gehouden.
2. In de Notariële aankoopakte, de basisakte en statuten staat uitdrukkelijk vermeld dat het gebouw NIET valt onder de wet op de mede-eigendom.
(...)
In principe zijn volgens mijn mening enkel de bepalingen van Art. 577-2 BW van toepassing (zie hierna). Maar ... dat kan enkel als het Art. 577-3 BW correct werd toegepast: geen statuten of basisakte, tenzij
enkel de vermelding dat het gebouw niet valt onder de bepalingen van artikel 577-3 tot 577-14. Dat laatse artikel vermeld niet dat men die bepalingen van afdeling II gedeeltelijk kan toepassen.
Vraag advies van uw notaris (= deze van uw aankoopakte).
AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.
Art. 577-2. § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 11. (...)
AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.
(...)
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter.
Art. 577-14. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.