advies - balkon en balustrades - gemeenschappelijk/privaat?

[Peter_b]

Geachte,
Wij wonen in een groot appartementsblok van +25 appartementen. Ongeveer de helft van deze appartementen heeft een balkon. Nu hebben ze 2 weken geleden een algemene vergadering gehad waar ik niet op aanwezig kon zijn en willen ze de balkonnen laten vervangen. Enerzijds de structuur maar ook de balustrades. Ze willen dit volledig op gemeenschappelijk verhalen. Zitten die balustrades niet in de private of gemeenschappelijke eigendom (kosten zijn wel heel hoog)? Iemand raad of advies?

Terras staat in de acte onder 'privaat' maar balkon staat nergens vermeld. Iemand raad of advies??

[roharro]

Indien niets specifiek vermeld in basisakte geldt steeds:

betonconstructie balkons + eventuele waterdichting= gemeenschappelijk
betegeling + balusrades = privatief

[Luc]

In 2004 is één balkon van een appartementsgebouw van 27 verdiepingen (elk verdiep heeft slechts één balkon per ingang), gelegen aan de Marius Renardlaan 27, Anderlecht, naar beneden gevallen. Het probleem was gekend, maar “men” dacht dat het een privatief probleem was. Alle terrassen zijn vernieuwd geworden op gerechtelijk (en gemeentelijk) bevel door de VME op kosten van de VME. Zonder tussenkomst van de verzekering voor de werken zelf … .
Toen bracht ik mijn kleinzoon naar school in die omgeving en heb ik de evolutie van probleem opgevolgd. Eén indirect artikel van 2004, bereikbaar via Google, spreekt nog indirect over dat voorval.

- De balustrades zijn, in hun geheel, van gemeenschappelijk nut. Maar de basisakte kan opleggen dat de balustrades geheel of gedeeltelijk privatief zijn.
- De betegeling is meestal privatief.

De kostprijs van de vervanging van de betegeling en de balustrade (met identieke of hogere kwaliteit) zal normaal ten laste van de VME zijn als de renovatie van de terrassen (betonrot, infiltratie, …) enkel mogelijk is mits ook de betegeling en de balustrades te vervangen. Zelfs als de VME hun vervanging voor 100% betaalt, blijven deze elementen privatief.

Peter_b,

Het lijkt me dat de beslissing om de werken integraal ten laste te leggen van de VME correct is, onder voorwaarde dat de andere bepalingen van de wet gevolgd zijn.

Zo dient voor werken van deze aard een lastenboek opgesteld en goedgekeurd na deliberatie tijdens een vorige AV. Op basis van dat lastenboek dienen meerdere offertes ingediend bij de AV voor deliberatie en keuze (of weigering van alle voorstellen) nadat de offertes in voldoende mate vooraf konden ingezien worden.

Er zijn nog andere “randvoorwaarden” …

[roharro]

Wat betreft de balastrudes:

Meestal worden deze (ingeval niets vermeld in de statuten) als privatief beschouwd, indien de statuten niet expliciet zijn.. Er blijkt wel ruimte te zijn voor interpretatie (aldus o.a. meester Timmermans) en speelt de feitelijke situatie een rol. Zo zijn bij sommige gebouwen de "balustades" in beton en vormen ze één geheel met de rest van de gevel.

In een gebouw waar het onderhoud van de balustrades omslachtig is (buitenkant moeilijk bereikbaar) stelden we vast dat een aantal balastrades er erg vuil begon uit te zien.
De statuten vermeldden evenwel niets over het statuut van die balustrades. Bleek dat we de eigenaars geen stringent onderhoudschema konden opleggen.
Ter gelegenheid van een aanpassing van de statuten is nu expliciet bepaald dat de balustrades gemeenschappelijk zijn. Hierdoor kan de VME het onderhoud van de balustrades voor zijn rekening nemen, hetgeen nu ook periodiek gebeurt met de hulp van een hoogtewerker.

In de meeste gebouwen die ik ken staat expliciet in de statuten dat de structuur en waterdichting van balkons tot de gemene delen behoort, het gebruik privatief is, alsook de afdekking (tegels, hout, enz.) en de balustrades.

[Luc]

De statuten vermeldden evenwel niets over het statuut van die balustrades. Bleek dat we de eigenaars geen stringent onderhoudschema konden opleggen.

Vanaf 01.09.2010 kan de VME zelf deze onderhoudswerken uitvoeren (op kosten van de betrokkene mede-eigenaar) als Art. 577-7 §1. ° e) BW wordt toegepast.

Art. 577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.