Ik zit met een vraag omtrent de samenstelling van de RvME van ons gebouw (28 appartementen, dus 3 leden+ rekeningencommissaris).
De laatste zeven jaar was de voorzitter de enige die een eigendomstitel had.
De andere twee leden van de RvME waren verwanten van eigenaars.
Bij mijn weten mogen ze enkel via volmacht in de plaats van de eigenaar stemmen, maar hier wordt er "getolereerd" dat ze in de RvME zitten.
Die drie mensen volgen elk jaar zichzelf op want er is niemand van de eigenaars die de job op zich will nemen.
Vraag 1: Zijn dan de beslissingen en de handelingen van de RvME van de laatste zeven jaar rechtsgeldig??
Dit jaar beweert een van de twee bovenvermelde personen eigenaar te zijn geworden van het appartement dat hij bewoont.
Over de andere persoon kreeg ik van de syndicus een zeer merkwaardig antwoord: "voor mij is hij de eigenaar" en hij heeft me getoond dat in het verslag van de AV geen voornamen stonden voor de achternaam van die meneer. Inderdaad, die meneer is de zoon van de eigenaar van een appartement en door zijn voornam in het verslag niet te vermelden wil de syndicus waarschijnlijk zich "indekken"... Hoe dan ook, de zoon bezit geen eigendom in het gebouw. Zijn eigen vader zegt het, en hij zal het zeker weten.
Vraag 2: Mag die zoon zonder eigendomstitel blijven zetelen in de RvME van het gebouw? En wie zou hem van zijn post moeten "verwijderen"? Is zo'n RvME rechtsgeldig? Zijn alle voorbije beslissingen rechtsgeldig?
Met dank bij voorbaat aan iedereen,
An Darcy
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Hij is géén blote eigenaar, de papa is volle eigenaar van zijn appartement.
Ik weet dat in de RvME alleen ME mogen zetelen.
Mijn vraag is: wat kan er gedaan worden in het geval van mijn gebouw en door wie?
En wat zijn de juridische/wettelijke gevolgen voor beslissingen genomen door een onwettelijk RvME??
MVG
An Darcy
Ik weet dat in de RvME alleen ME mogen zetelen.
Mijn vraag is: wat kan er gedaan worden in het geval van mijn gebouw en door wie?
En wat zijn de juridische/wettelijke gevolgen voor beslissingen genomen door een onwettelijk RvME??
MVG
An Darcy
1) de rvme heeft geen enkel beslissingsrecht. Zij kan op basis van stemming in de av voor een beperkte periode een bevoegdheid toegekend krijgen op voorwaarde dat deze geen enkele van de plichten van de syndicus omhelst. Maar dat is het dan ook.
2)
Werd de syndicus aangesteld door de bouwheer? Dit lijkt me weer typisch zo een scenario.
2)
Het lijkt me hoog tijd dat er een mede-eigenaar, of bij voorkeur een groep, in dit gebouw eens de stoute schoenen aantrekt en desnoods met aanwezigheid van een jurist of dmv een geding, orde op zaken stelt.Art. 577-8/1. [1 In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.]1
Werd de syndicus aangesteld door de bouwheer? Dit lijkt me weer typisch zo een scenario.
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
Maak u niet teveel zorgen over de rechtsgeldigheid van de beslissingen van de RvM, eenvoudig omdat de RvM geen beslissingsbevoegdheid heeft. Zoals reeds meermaals op dit forum vermeld ( zie o.m. Luc ) is de taak van de RvM beperkt tot het controleren van de manier waarop de syndicus zijn functie uitoefent en tweemaal per jaar omstandig verslag uit te brengen aan de mede-eigenaars omtrent hun bevindingen bij het uitoefenen van hun functie. Op basis hiervan kan de AV kwijting geven aan de syndicus. Mochten de leden van de RvM een 'vals' verslag uitbrengen en zodoende de AV misleiden bij haar beslissing tot kwijting over te gaan, dan is er wel een probleem. Vergeet niet dat ook de leden van de RvM op het einde van het jaar kwijting moeten krijgen en desgevallend opnieuw aangesteld door de AV.
Jullie reacties brengen me op de gedachte dat ook de Algemene Vergadering niet in orde is.
Ze mogen niet kiezen iemand die geen mede-eigenaar is, maar doen het toch omdat er geen andere kandidaten zijn.
(Men kan toch de mensen niet verplichten om in de RvME te zetelen wanneer ze het niet willen doen
Langs de andere kant, diegene die zich kandidaat stelt mag het niet doen omdat hij geen mede-eigenaar is
maar doet het toch want is bijna zeker dat hij zal verkozen worden
In die voorbije zeven jaar heb ik al een student zien zetelen in de RvME (zogezegd "namens zijn vader", eigenaar van het appartement); dan ook weer een advocaat die in een appartement eigendom van zijn vader woont sinds zijn studiejaren en waarvan hij helemaal geen eigenaar is (den die had het beter moeten weten want hij is juridisch geschoold), dan ooit ook een vruchtgebruiker van het appartement van zijn zoon. Allemaal categorieën die in een RvME niets te zoeken hebben, dacht ik.
Ik weet niet door wie en hoe zo'n situatie wordt opgelost, want niemand in de Vereniging van Mede-Eigenaars vindt het erg dat de wet met de voeten wordt getreden. En de weinige eigenaars die in het gebouw wonen (de meesten verhuren hun appartementen) zijn té oud en willen met rust gelaten worden.
Wanneer de AV zelf niet in orde is valt er zeker niets meer te doen
.
Ze mogen niet kiezen iemand die geen mede-eigenaar is, maar doen het toch omdat er geen andere kandidaten zijn.
(Men kan toch de mensen niet verplichten om in de RvME te zetelen wanneer ze het niet willen doen
Langs de andere kant, diegene die zich kandidaat stelt mag het niet doen omdat hij geen mede-eigenaar is
maar doet het toch want is bijna zeker dat hij zal verkozen worden
In die voorbije zeven jaar heb ik al een student zien zetelen in de RvME (zogezegd "namens zijn vader", eigenaar van het appartement); dan ook weer een advocaat die in een appartement eigendom van zijn vader woont sinds zijn studiejaren en waarvan hij helemaal geen eigenaar is (den die had het beter moeten weten want hij is juridisch geschoold), dan ooit ook een vruchtgebruiker van het appartement van zijn zoon. Allemaal categorieën die in een RvME niets te zoeken hebben, dacht ik.
Ik weet niet door wie en hoe zo'n situatie wordt opgelost, want niemand in de Vereniging van Mede-Eigenaars vindt het erg dat de wet met de voeten wordt getreden. En de weinige eigenaars die in het gebouw wonen (de meesten verhuren hun appartementen) zijn té oud en willen met rust gelaten worden.
Wanneer de AV zelf niet in orde is valt er zeker niets meer te doen
.Er is er eentje op dit forum die geëngageerd genoeg lijkt.
Een vruchtgebruiker mag zetelen in de rvme aangezien het vruchtgebruik zelf een van de drie eigendomsrechten omhelst die deel uitmaken van wat begrepen wordt onder eigendom van een onroerend goed. De syndicus dient dan wel in het bezit te zijn van een schriftelijke verklaring van de andere eigenaars dat zij gemeenschappelijk de vruchtgebruiker als hun vertegenwoordiger in demede-eigendom aanduiden.
Een vruchtgebruiker mag zetelen in de rvme aangezien het vruchtgebruik zelf een van de drie eigendomsrechten omhelst die deel uitmaken van wat begrepen wordt onder eigendom van een onroerend goed. De syndicus dient dan wel in het bezit te zijn van een schriftelijke verklaring van de andere eigenaars dat zij gemeenschappelijk de vruchtgebruiker als hun vertegenwoordiger in demede-eigendom aanduiden.
-
Franciscus
- Berichten: 38599
Wie heeft de volmachten van de eigenaars die wensen gerust gelaten te worden?
Wat betreft de VRUCHTGEBRUIKER dacht ik dat bezitters van een persoonlijk recht (huurders bvb) of een zakelijk recht (vruchtgebruikers bvb) uitgesloten zijn van de raad ven mede-eigendom waar enkel VOLLE OF BLOTE EIGENAARS mogen zetelen. Maar misschien is dit onjuist.
Wat de VOLMACHTEN van de oudere bewoners betreft die naar de algemene vergadering bijna nooit komen denk ik dat de meesten geen volmacht geven.
Hun stem zal niet veel uitmaken want ze zijn een zeer kleine minderheid en de AV is dicht bevolkt door bijna alle eigenaars/verhuurders die komen enkel om te beletten dat er nieuwe onkosten worden gestemd want zij zijn alleen geïnteresseerd in de huuropbrengst en verder niks, nada.
Wat de VOLMACHTEN van de oudere bewoners betreft die naar de algemene vergadering bijna nooit komen denk ik dat de meesten geen volmacht geven.
Hun stem zal niet veel uitmaken want ze zijn een zeer kleine minderheid en de AV is dicht bevolkt door bijna alle eigenaars/verhuurders die komen enkel om te beletten dat er nieuwe onkosten worden gestemd want zij zijn alleen geïnteresseerd in de huuropbrengst en verder niks, nada.
-
Franciscus
- Berichten: 38599
Kan bij dringende werken zuur opbreken .... indien zij steeds tegenstemmen kan bij niet akkoord van een (aantal) eigenaars de vrederechter er wel eens anders over denken.
Zijn de statuten al aangepast .. einddatum 1/9/2014 aan de wet van 2010.
Huurders zetelen niet want zijn geen eigenaars.... natuurlijk kan een huurder wel een volmacht krijgen van zijn eigenaar.
Komt trouwens iedereen voor in aanmerking. Vb echte eigenaar vertegenwoordigde een afwezige eigenaar en ik vertegenwoordigde de echte eigenaar.
Was protest van een aantal eigenaars want ik mocht niet aanwezig zijn op de vergadering.... mis poes natuurlijk...
Zijn de statuten al aangepast .. einddatum 1/9/2014 aan de wet van 2010.
Huurders zetelen niet want zijn geen eigenaars.... natuurlijk kan een huurder wel een volmacht krijgen van zijn eigenaar.
Komt trouwens iedereen voor in aanmerking. Vb echte eigenaar vertegenwoordigde een afwezige eigenaar en ik vertegenwoordigde de echte eigenaar.
Was protest van een aantal eigenaars want ik mocht niet aanwezig zijn op de vergadering.... mis poes natuurlijk...
Vruchtgebruiker heeft het recht alle taken van mede-eigendom uit te voeren en alle nodige beslissingen te nemen of aan stemmingen deel te nemen wanneer de andere eigenaars van de kavel hem hiertoe unaniem benoemen.Art. 577-6.[1 § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
M.i. spreekt art. 577-6 over deelname aan de beraadslagingen van de Algemene Vergadering als conventionele vertegenwoordiger en lasthebber van de andere eigenaars van het appartement, want hij "wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars".
Voor mij wil dit allemaal zeggen dat de vruchtgebruiker mag geldig stemmen op de beraadslagingen van AV maar dit houdt niet automatisch in dat hij mag ook deel uitmaken van de Raad van Mede-eigenaars.
MVG
An Darcy
Voor mij wil dit allemaal zeggen dat de vruchtgebruiker mag geldig stemmen op de beraadslagingen van AV maar dit houdt niet automatisch in dat hij mag ook deel uitmaken van de Raad van Mede-eigenaars.
MVG
An Darcy
Als een persoon A mandaat geeft aan persoon B om hem te vertegenwoordigen en persoon C mandaat geeft aan persoon A om hem in diezelfde zaak/vergadering/… te vertegenwoordigen dan is het mandaat van C aan A niet bruikbaar (zeer recent advies van mijn notaris in de context van een erfenis met een groot aantal erfgenamen).Vb echte eigenaar vertegenwoordigde een afwezige eigenaar en ik vertegenwoordigde de echte eigenaar.
Was protest van een aantal eigenaars want ik mocht niet aanwezig zijn op de vergadering.... mis poes natuurlijk...
Als het toch gebruikt wordt, dan kan het gebruik van het mandaat van A aan B en het mandaat van C aan A van onregelmatige aard zijn en dus kan het gebruik ervan vernietigd (= wijziging van de PV van de stemmingen).
Zo de deelname van A aan de deliberatie cruciaal was, om redenen van bijvoorbeeld belangenvermenging door A, kan elk beslissingen waar A heeft deelgenomen aan de deliberatie vernietigd worden (rechtszaak in verband met mijn VME lopend sinds begin dit jaar).
Het kan zelfs dat door toepassing van het principe “fraus omnia corrumpit” dat alle beslissingen van de betrokken AV vernietigd worden (vonnis 2007 in verband met mijn VME, definitief sinds 2011).
Er zijn weinig vonnissen (voor zover ik weet), omdat men vlug in een strafrechtelijke context zit (belangenvermenging, misbruik van vertrouwen,…).
Want als je een mandaat komt van een derde om te omzeilen dat je niet aanwezig kan/mag zijn, is er vlug sprake van misbruik van vertrouwen door C van A.
Als A aanwezig is met een volmacht van C, is C minstens solidair verantwoordelijk tegenover de VME voor alles wat A doet. Minstens burgerlijk, maar vermoedelijk ook strafrechtelijk.
Een vruchtgebruiker mag volgens mij wel deel uitmaken van de Raad van Mede-eigenaars, zelfs ook sommige bewoners.Luc,
de discussie gaat nu enkel over of de vruchtgebruiker van een appartement mag of niet deel uitmaken van de Raad van Mede-Eigenars.
MVG
An Darcy
Maar volgens mij enkel als hij lid is van de AV, dus als een soort van "permanente vertegenwoordiger" van een privatief kavel (of een groep van privatieve kavels) in gewone mede-eigendom.
Als vertegenwoordiger van het kavel, is hij de enige die kan aanspraak maken op alle rechten terzake. De andere mede-eigenaars van dat kavel kunnen geen aanspraak op die rechten, want anders is er sprake van dubbel gebruiik.
Uittreksel van Art. 577-6 §1BW:
In mijn VME zijn er twee bewoners (op 250 appartementen) die dat recht hebben. De twee betrokken appartementen werden bezwaard met een recht van bewoning via een authentieke akte.In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.
Het begin van bewijs is de lijst van mede-eigenaars, beschikbaar bij het kadaster. Het bewijs zelf is een afschrift van de authentieke akte (kan gevraagd worden door elke betrokken partij, dus ook door elk lid van de AV).