RESERVEKAPITAAL RECUPEREREN bij verkoop appartement

[An Darcy]

Graag jullie advies over volgend geval:

Een vriendin heeft 10 maanden geleden haar appartement verkocht via haar eigen notaris.
Haar deel in het reservekapitaal bedroeg op verkoopdatum ongeveer 1400 euro .
Zij dacht dat haar syndicus ging het aan haar terugbetalen na de eindafrekening en splitsing van de gemeenschappelijke kosten tussen haar en de nieuwe eigenaar.
Niks van zegt de syndicus, het blijf eigendom van de VME volgens de wet.

Haar eigen notaris en de "minuut-houdende" notaris van de koper hebben destijds daaromtrent niets gezegd.
De koper heeft evenmin iets gezegd.

-Moet ze uiteindelijk 1400 euro verliezen omdat ze niet juridisch geschoold is?

-Kan ze haar eigen notaris aansprakelijk houden voor haar verlies omdat het zijn taak was om haar bij te staan en haar belangen verdedigen, hetgeen hij blijkbaar niet gedaan heeft zoals het moet??

-Waar kan ze klacht indienen tegen haar notaris - bij de Procureur des Konings?

Met dank bij voorbaat aan iedereen

[Luc]

Uittreksel uit het Burgerlijk Wetboek:

Art. 577-11 BW
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Besluit: de syndicus heeft correct gehandeld.

[roharro]

Volgens de wetgeving blijft dat tegoed verworven door de Vereniging van Mede-Eigenaars.
Het kan bijgevolg niet worden teruggestort.
En er kan ook geen klacht worden ingediend uiteraard.

[Vandebos]

Ja, neen en neen. De reserve maakt deel uit van hetgeen de koper koopt. Dat is al decennia standaard wet en praktijk.

Uw vriendin had zich beter dienen te informeren voor de verkoop.

[mava105]

Een reservekapitaal is en blijft verworven voor de VME. Je kan het enkel recupereren door overeen te komen, met de kopers. Van de syndicus zal je NIETS kunnen recupereren.

[Franciscus]

Dat is een van de problemen bij aan en verkopen.
Op de laatste AV van een VME heb ik gevraagd wie nu 'eindelijk' het statuut van het gebouw en het inwendig reglement ( zo noemde dat) gelezen had.
Dat heel wat dingen die door een aantal eigenaars ( en de vorige syndicus) gezegd werden totaal niet kunnen gezien gewoon niet toegelaten door de statuten.
Zo dachten denken sommige eigenaars van gelijkvloers dat de tuin van hen is en ze daar gerust een stuk mochten aanbouwen.... niet dus.
De tuinen zijn algemene gemene delen en eigendom van de VME (drie blokken) eigenaars schijnen dat niet te weten.

[An Darcy]

Ja, daarover gaat het niet want ze weet intussen dat ze van de syndicus en van de VME niets mag verwachten.
Ze had nooit eerder een onroerend goed verkocht, dit was haar eerste keer na het overlijden van haar man, en ze wist niet goed op wat ze moest letten.


Maar hier heb ik het eigenlijk over de NOTARIS.
M.i. is het zijn verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat er een zinnetje in het compromis ingelast wordt dat bepaalt dat de koper haar vergoedt voor haar deel in het reservekapitaal.

Hij heeft het niet gedaan en ze heeft duidelijk financiële schade geleden als gevolg.
De vraag is of ze een vergoeding van de notaris kan eisen voor ZIJN NALATIGHEID.


Met dank bij voorbaat,

An Darcy

[Vandebos]

Neen, aangezien het op niet mis te verstane wijze bij wet is vastgelegd dient de notaris dit niet te verduidelijken. Uw vriendin had deze som dienen te verrekenen in de verkoopprijs die ze initieel vroeg.

Kans op gelijk is 0%.

[bosprocureur]

...en een koper mag er van uitgaan dat het reservekapitaal inderdaad inbegrepen is in de verkoopprijs.

[An Darcy]

"...en een koper mag er van uitgaan dat het reservekapitaal inderdaad inbegrepen is in de verkoopprijs."
Als ik me niet vergis, worden er in de akte het appartement en zelfs de bijhorende kelder vermeld en beschreven,
want dat is hetgeen verkocht wordt voor de verkoopprijs overeengekomen met de koper.

Wanneer het reservekapitaal ook inbegrepen is in de verkoopprijs zegt het common sense dat ook dit zou moeten vermeld worden in de akte.
Ik veronderstel dat men baseert zich hier op de fictie "iedereen kent de wet" om dat niet te doen... hetgeen in het nadeel is van de gewone man, een leken die niet juridisch geschoold is.

Bottom line mijn vriendin mag haar deel in het reservekapitaal vergeten.
Voor haar is het een aanzienlijk verlies .

An Darcy

[roharro]

Trouwens het staat ook in statuten van het gebouw, uw vriendin had die toch kunnen lezen?

[Vandebos]

"...en een koper mag er van uitgaan dat het reservekapitaal inderdaad inbegrepen is in de verkoopprijs."
Als ik me niet vergis, worden er in de akte het appartement en zelfs de bijhorende kelder vermeld en beschreven,
want dat is hetgeen verkocht wordt voor de verkoopprijs overeengekomen met de koper.

Wanneer het reservekapitaal ook inbegrepen is in de verkoopprijs zegt het common sense dat ook dit zou moeten vermeld worden in de akte.
Ik veronderstel dat men baseert zich hier op de fictie "iedereen kent de wet" om dat niet te doen... hetgeen in het nadeel is van de gewone man, een leken die niet juridisch geschoold is.

Bottom line mijn vriendin mag haar deel in het reservekapitaal vergeten.
Voor haar is het een aanzienlijk verlies .

An Darcy

Neen, vergelijk het met leren autorijden, men kan de begeleider niet aansprakelijk stellen voor het niet uitleggen van de betekenis van een 'stop' bord. Het is de taak van de aspirant chauffeur om zich deze kennis zelf eigen te maken door middel van studie en bij twijfel actief aan de lesgever of begeleider bijkomende uitleg te vragen.
Net zomin als een begeleider heeft een notaris een glazen bol of telepatische gaven die hem in staat stellen de ongestelde vragen te achterhalen en te beantwoorden.
Indien uw vriendin zich voordien had geïnformeerd of het zelfs maar gewoon aan de syndicus of de notaris gevraagd had was deze situatie nooit ontstaan.

Het is net zoals wanneer stagairs bij ons beginnen en ik hen uitleg wat ze wel en niet van de ict diensten kunnen verwachten. Een van de belangrijkste punten die telkens opnieuw en opnieuw tijdens de voorstelling wordt herhaald is juist dat de enige domme vraag die bestaat diegene is die men nalaat te stellen uit angst dat ze als dom wordt beschouwd en dat men verduiveld creatief en origineel uit de hoek zal moeten komen om een vraag te stellen die we in de afgelopen 15 jaar nog nooit hebben gehad.

[An Darcy]

Vriendelijk bedankt voor uw advies. Ze heeft me gevraagd om voor haar te informeren want na het verlies van haar man heeft ze het moeilijk gehad en ze heeft nog niet de mentale weerbaarheid om alle touwtjes zelf in handen te nemen. Ze heeft blindelings op haar notaris vertrouwd en m.i. what's wrong with that?

MVG
An Darcy

[Vandebos]

Dat men zeker in dergelijke ogenblikken juist die gewichtige beslissingen best even uitstelt of dat men een gekend en vertrouwd iemand, zoals ze nu met jou doet, vraagt om haar te helpen een overzicht te behouden.

Ik besef en begrijp dat het niet het antwoord is dat u wenst te horen maar die notaris heeft echt niets verkeerd verricht of zich niet volledig van zijn taak gekweten.

[Franciscus]

Ik heb als voorbeeld die tuin gegeven wel net zo goed is daar de vraag gesteld wat het verschil tussen reservekapitaal en werkingskapitaal is en daar kon de meerderheid van aanwezige eigenaars ook niet op antwoorden en als ze antwoorden was het fout. Staat zoals gezegd in de gegevens nl in reglement van gebouw . De twee andere documenten zijn de aankoopakte en het huishoudelijk reglement.
Is (meestal) een punt op elke AV.