Wijziging kostenverdeelsleutels....coördinatie statuten

[Chanthelma]

Geachte,
Beste,

Met deze heb ik een vraag in verband met het wijzigen van de kostenverdeelsleutel.

Er werden op 2 algemene vergaderingen gestemd dat de kost voor de lift en de kost voor de gevel werd aangepast. In de basisakte staat duidelijk omschreven wat de kost verdeelsleutel voor de lift en de gevel is.
De beslissingen voor deze wijzigingen betreffende de kostenverdeelsleutel werden genomen in 1999. Deze beslissingen werden niet notariëel bekrachtigd.

Nu de statuten, naar aanleiding van de nieuwe wetgeving moeten worden gecoördineerd door een advocaat werden aan alle mede-eigenaars gevraagd om unaniem ons schriftelijk akkoord te geven voor het coördineren van de statuten zonder notariële akte en dus zonder het inschrijven van de beslissing genomen in een AV. Van dd. 1999.

Daar wij in deze beslissingen omtrent de verdeelsleutel worden gediscrimineerd gaan wij hiermee niet akkoord.

De beslissingen op de AV van 1999 werden niet unaniem beslist, ttz. 10000/10000.

Op de vroegere vergaderingen was er enkel een goedkeuring van 6312/10000, vergadering dd. 11/12/19990 en 5375/10000 vergadering dd. 24/05/2014, ipv voor beiden 10000/10000 . De beslissingen die destijds werden genomen zijn volgens mij niet geldig daar deze niet unaniem werden gestemd door alle aanwezige en niet-aanwezige mede-eigenaars noch bekrachtigd in een notariële akte zodat nieuwe mede-eigenaars hier niet van op de hoogte werden gesteld via een aangepaste basisakte, (zie basisakte artikel 20 : Om tegenwoordig statuut te kunnen wijzigen is het eensluitend akkoord van alle eigenaars vereist. Dit mag niet verstaan worden als algemeen akkoord der eigenaars aanwezig op een algemene vergadering maar van alle eigenaars. - artikel 28 : De tegenwoordige verdeling van de lasten, het onderwerp uitmakende van de voorgaande artikelen kunnen niet gewijzigd worden dan met het eensluitend akkoord van alles eigenaars.)

Op 13 juni 2012 hebben wij het appartement aangekocht, op basis van de bestaande basisakte waarbij er heel duidelijk staat in artikel 23 dat al de gemene lasten van onderhoud en herstelling der gemene delen in dit statuut vermeld, de lasten voortkomende van gemene behoeften door de medeëigenaars zullen gedragen en betaald worden in verhouding met hun aandelen in de gemene zaken.

Artikel 23 bis :
Lift : De verzekering, het onderhoud, de herstellingen, de kosten van gebruik en de eventuele vervanging van de lift, evenals het verbruik van de electrische stroom nodig voor de verlichting en de aandrijving van de lift, zullen verdeeld worden onder al de medeëigenaars a rato van hun aantal aandelen in de gemene delen.
Voor- en achtergevel : Het onderhoud en het schilderwerk van de ramen, voor en achtergevels vallen uitsluitend ten laste van de verdiepingen.

Wij wensen de oorspronkelijke kostenverdeelsleutels te behouden zoals beschreven in de basisakte.

De advocaat die de wijziging van de statuten coördineert beweert dat wij dit niet kunnen tegenhouden en dat de vergadering wel geldig heeft gestemd.

Volgens mij gaat het hier wel degelijk om een aanpassing van de statuten en moest er dus met unanimiteit worden gestemd. Nadien moest dit notarieel worden bekrachtigd.

Kan iemand mij duidelijk maken of ik het al dan niet correct voor heb?

Dank bij voorbaat.

[Luc]

In ieder geval dient een wijziging van de verdeelsleutel opgenomen in de statuten via een authentieke akte. De beslissing van 1999 zelf is enkel geldig, als de VME kan aantonen dat er een schriftelijke gedetailleerde beslissing is genomen. Vb: werd de PV opgenomen in een register ? Werd de nieuwe mede-eigenaar in kennis gesteld zoals voorzien in de wet van 2010 (en dus Art. 577-10 BW) ?

Vanaf de coördinatie van de statuten zijn alle beslissingen van vorige AV, die de statuten aanpassen vervallen zo zij niet werden opgenomen in de gecoördineerde versie (al dan een authentieke akte).

De coördinatie zelf handelt enkel over de aanpassing van het reglement van mede-eigendom aan de wet van 2010. Het antwoord van de Minister op een parlementaire vraag in 2013 is klaar en duidelijk (in extenso al vroeger vermeld op dit forum – zie http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=56892 ). In dat onderwerp werd ook aangestipt dat een schriftelijke procedure (gaan tekenen op het bureel van de syndicus) niet geldig is. Deze wijze van werken kan vernietigd worden op basis van Art. 577-14 BW.

Besluit: de beslissing van de goedkeuring, bij onderhandse akte, van de coördinatie van de statuten, waarin de beslissing van 1999 opgenomen is, kan vernietigd worden door de Vrederechter wegens onregelmatigheid op aanvraag van elke mede-eigenaar die deze beslissing niet heeft goedgekeurd, en dat mits de aanvraag ingediend wordt binnen de vier maand van de AV die de onderhandse akte goedkeurt.

Vraag aan de syndicus de tekst van Art. 19 §2 van de wet van 02.06.2010 eens aandachtig te lezen.

Vraag aan de syndicus om zijn voorgestelde werkwijze schriftelijk en gedetailleerd te motiveren, minstens 15 dagen voor de AV.

Meld hem ook dat volgens u zo de beslissing van 1999 niet per authentieke akte wordt opgenomen in de statuten de berekening van de lasten terug dient te gebeuren zoals bepaald in de statuten voor 1999, en dat vermoedelijk met terugwerkende kracht tot 01.09.2010.

Herinner hem ook aan de inhoud van Art. 577-14 2de lid BW.

Tot slot herinner hem eraan dat hij tegenover de VME verantwoordelijk is voor de handelingen van de advocaat (Art. 577-8 §5 BW). Vraag hem in die context om het attest van de verzekering BA voor te leggen dat zijn firma (en niet hemzelf als vastgoedmakelaar) verzekerd als syndicus van de VME (Art. 577-8 §4 10° BW).

[Chanthelma]

Beste,

Hartelijk dank voor uw klaar en duidelijk antwoord.

Kan u mij misschien nog doorgeven wat primeert bij een eventuele volgende stemming hieromtrent, de wettelijke 4/5 meerderheid of de unanimiteit via de basisakte?

Mvg

V

[Luc]

Kan u mij misschien nog doorgeven wat primeert bij een eventuele volgende stemming hieromtrent, de wettelijke 4/5 meerderheid of de unanimiteit via de basisakte?

Vanaf 01.09.2010: de meerderheden zoals voorzien in Art. 577-7 BW.

De coördinatie van de statuten, mits ze enkel de coördinatie doen in de context van de wet van 2010: 50%+1

[Chanthelma]

Hartelijk dank voor uw tussenkomst.

Vriendelijke groeten

[Chanthelma]

Ik ben zo vrij geweest om het art. 577-7 BW na te lezen.

Er staat in par. 1, behoudens strengere bepalingen.....betekent dit dan niet dat de unanimiteit van alle mede-eigenaars een strengere bepaling tov de 4/5 van de stemmen?

[Luc]

De beslissingen op basis van Art. 577-7 §1 1° c) (en Art. 577-8/1) worden genomen met minstens een 3/4 meerderheid, zijn van tijdelijke duur (hoogstens één jaar) en moeten rekening houden met de bevoegdheden toegekend door de wet aan de AV en aan de syndicus. Ze gaan exclusief over expliciete handelingen, niet een algemene opdracht. Er is geen enkele reden om ze op te nemen in de statuten. Elk jaar kan een mede-eigenaar deze tijdelijke beslissing betwisten bij de Vrederechter, zo de AV elke jaar dezelfde bijkomende opdracht geeft.

De kerntaak van de Raad van Mede-eigendom is tweeledig:
1. “erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert” (geen voorstel doen noch beslissingen nemen)
2. minstens zesmaandelijks “een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak” aan alle mede-eigenaars.

Art. 577-7 §1 1° c)
In elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.