Wijziging aantal appartementen van gemeenschap

[bamboeka]

Ik woon in een appartement dat tot kort geleden deel uitmaakte van een gemeenschap van 12 appartementen. Twee blokken, 1 blok van 6 appartementen en 1 blok van 5 appartementen (waarvan ??n met duplex uitgevend in het dakappartement) en een dakappartement.Onlangs werd zonder de gemeenschap van eigenaars in kennis te stellen en zonder de architect van het gebouw te raadplegen het dakappartement afgezonderd van de duplex. (Waardoor de duplex nu een gewoon appartement werd) Onze statuten vermelden nochthans dat de VME (vereniging van mede-eigenaars) hiervan in kennis moet gesteld worden en ook als de architect van het gebouw niet meer in leven is, de VME een andere architect moet aanstellen om toezicht te houden op de werken. Onze VME telt nu dus 13 appartementen.

Tijdens de werken werd er er over de eigendom van andere bewoners gegaan zonder deze te verwittigen. Ook werd de garagedoorgang regelmatig versperd en de poort dikwijls zonder elektriciteit gezet.

Dit is een situatieschets.

De eigenaar (tevens ook de persoon met het hoogste aantal tienduizendste) van het dakappartement en van het omgevomde andere appartement verhindert dat iedereen voor het jaar 2005 (want zo ver staan we hier achter met de jaarafrekeningen) een afrekening bekomt. Hijzelf heeft alleen al voor het jaar 2005 veel achterstallige betalingen.

Er werden 2 bijzondere vergaderingen gehouden. E?n kon niet doorgaan omdat de voorzitter (zijnde de eigenaar van de duplex en het dakappartement) geen zin had aanwezig te zijn. Op de tweede werd met geen woord gerept over zijn uitgevoerde werken.
Op de 14 juni had deze vergadering plaats. Op de 15 juni zet hij samen met een ander lid van de raad van bestuur (die voor een vastgoedbedrijf bijklust) zijn dakappartement en dat andere appartement te koop. Ook heeft men vlug een clausule willen inlassen om personen die niet betalen (bij mijn weten heeft niemand van de andere eigenaars zoveel achterstallige betalingen als hij) door de syndicus, na raadpleging van de voorzitter (zijnde hijzelf) eventueel te vervolgen. (Dus hierdoor kan hij er zelf over beslissen of er al dan niet vervolgd zal worden)

De termijn om te reageren tegen deze notulen is nog niet verstreken.

Wat gebeurd er met de schulden die deze voorzitter heeft bij de VME ?
Dit is slechts 1 van de vele onrechtmatigheden die hier gebeuren.

Graag jullie mening

[consulent]

Ik woon in een appartement dat tot kort geleden deel uitmaakte van een gemeenschap van 12 appartementen. Twee blokken, 1 blok van 6 appartementen en 1 blok van 5 appartementen (waarvan ??n met duplex uitgevend in het dakappartement) en een dakappartement.Onlangs werd zonder de gemeenschap van eigenaars in kennis te stellen en zonder de architect van het gebouw te raadplegen het dakappartement afgezonderd van de duplex. (Waardoor de duplex nu een gewoon appartement werd) Onze statuten vermelden nochthans dat de VME (vereniging van mede-eigenaars) hiervan in kennis moet gesteld worden en ook als de architect van het gebouw niet meer in leven is, de VME een andere architect moet aanstellen om toezicht te houden op de werken. Onze VME telt nu dus 13 appartementen.

Tijdens de werken werd er er over de eigendom van andere bewoners gegaan zonder deze te verwittigen. Ook werd de garagedoorgang regelmatig versperd en de poort dikwijls zonder elektriciteit gezet.

Dit is een situatieschets.

De eigenaar (tevens ook de persoon met het hoogste aantal tienduizendste) van het dakappartement en van het omgevomde andere appartement verhindert dat iedereen voor het jaar 2005 (want zo ver staan we hier achter met de jaarafrekeningen) een afrekening bekomt. Hijzelf heeft alleen al voor het jaar 2005 veel achterstallige betalingen.

Er werden 2 bijzondere vergaderingen gehouden. E?n kon niet doorgaan omdat de voorzitter (zijnde de eigenaar van de duplex en het dakappartement) geen zin had aanwezig te zijn. Op de tweede werd met geen woord gerept over zijn uitgevoerde werken.
Op de 14 juni had deze vergadering plaats. Op de 15 juni zet hij samen met een ander lid van de raad van bestuur (die voor een vastgoedbedrijf bijklust) zijn dakappartement en dat andere appartement te koop. Ook heeft men vlug een clausule willen inlassen om personen die niet betalen (bij mijn weten heeft niemand van de andere eigenaars zoveel achterstallige betalingen als hij) door de syndicus, na raadpleging van de voorzitter (zijnde hijzelf) eventueel te vervolgen. (Dus hierdoor kan hij er zelf over beslissen of er al dan niet vervolgd zal worden)

De termijn om te reageren tegen deze notulen is nog niet verstreken.

Wat gebeurd er met de schulden die deze voorzitter heeft bij de VME ?
Dit is slechts 1 van de vele onrechtmatigheden die hier gebeuren.

Graag jullie mening

Ik tracht een en ander te schetsen maar uw info is te beperkt. Ik heb geen inzage in de statuten, de beslissingen van Av's die ooit werden genomen enz.. Tegen de notulen reageren kan u doen, doch dit zal weinig invloed hebben. Hetgeen hier sowieso belangrijk is of dat de kwestie met het afgezonderde appartement op de dagorde stond of niet. Indien dit niet zo was, dan kon hier ook niets over worden beslist en kan u deze beslissing natuurlijk ook niet binnen de door de wet gestelde termijn aanvechten. In dat geval zal een nieuwe BAV moeten worden samen geroepen zodat hier wel kan worden over beslist. Ik weet niet of jullie een prof. syndicus hebben of niet, maar bij het vaststellen van zulke onregelmatigheden is het natuurlijk aan hem/haar op dit tijdens de AV met de eigenaars te bespreken en er over te laten beslissen. Is dit niet gebeurd, dan schiet hij duidelijk te kort. Nu ik vermoed dat de BAV misschien wel in functie van dit probleem werd georganiseerd of vergis ik mij? Indien correct, zeer raar dan dat dit niet uitvoerig aan bod kwam en nog minder dat niet werd beslist om de onregelmatigheid van deze eigenaar te gedogen of er tegen op te treden..


Wat de beslissing betreft mbt het al dan niet opstarten van een procedure tegen een achterstallige NA overleg met de voorzitter. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Hij heeft in se voor het invorderen van achterstallige betalingen geen akkoord van de AV of van een andere eigenaar/voorzitter nodig. Dit behoort tot het financieel beheer en valt onder de noemer het als een goede huisvader onderhouden/beheren van het patrimonium. Er is trouwens voldoende rechtspraak waarbij de syndicus werd veroordeeld en diende op te draaien voor de achterstallen omdat hij ze niet (tijdig) had ingevorderd. Uiteraard dient hij steeds eerst een kosten/baten analyse op te maken.

Achterstallen van een VME verjaren in principe na 5 jaar (hier is wel wat controverse over...) , dus als de betrokkene verkoopt, dan kan de vme nog altijd een procedure opstarten. Bij verkoop vraagt de notaris info aan de syndicus op. Alsdan is het aan deze om de notaris van de achterstal op de hoogte te brengen en te vragen deze in te houden. Hij meldt dan dat bij gebreke hieraan tegen de verkopende eigenaar een procedure zal worden opgestart. let, vaak is dit drukkingsmiddel voldoende MAAR een notaris is wettelijk NIET VERPLICHT deze achterstallen in te houden.

Nu als ik uw verhaal analyseer, dan kom ik maar tot ??n besluit. Dringend de syndicus vervangen. Met een goede ervaren syndicus zouden zulke problemen zich niet zo gemakkelijk voordoen en zou hij/zij ondertussen reeds kordaat hebben opgetreden tegen de wanbetaler(s). Dat deze ene eigenaar de syndicus belet om sinds 2005 geen afrekeningen meer op te maken, gaat er bij mij niet goed in! Blijkbaar wordt de syndicus ge?nstrumenteerd door deze ene eigenaar?Mvg.

[bamboeka]

Vriendelijk bedankt voor uw antwoord.

[bamboeka]

Waartoe dient een bijzondere algemene vergadering als er niet eens een gewone algemene vergadering is geweest? Zijn de quotiteiten en voorwaarden dezelfde? Is manipulatie mogelijk als de grootste aandeelhouder weigert aanwezig te zijn op eerste bijzondere algemene vergadering zodat deze niet kan doorgaan? Zijn de quotiteiten en voorwaarden anders bij een tweede bijzondere algemene vergadering? Kan een kleine groep dan regels doordrukken niettegenstaande de statuten eenparigheid voorschrijven?

Dank bij voorbaat

[consulent]

Waartoe dient een bijzondere algemene vergadering als er niet eens een gewone algemene vergadering is geweest? Zijn de quotiteiten en voorwaarden dezelfde? Is manipulatie mogelijk als de grootste aandeelhouder weigert aanwezig te zijn op eerste bijzondere algemene vergadering zodat deze niet kan doorgaan? Zijn de quotiteiten en voorwaarden anders bij een tweede bijzondere algemene vergadering? Kan een kleine groep dan regels doordrukken niettegenstaande de statuten eenparigheid voorschrijven?

Dank bij voorbaat

Beste, raadpleeg de statuten van het gebouw. In het reglement van mede-eigendom staan de modaliteiten (periode en/of dag jaarlijkse statutaire vergadering, oproepingstermijnen AV en BAV,...)vermeld. E?nmaal per jaar dient de syndicus verplicht volgens deze modaliteiten de statutaire vergadering samen te roepen. Doet hij dit niet, dan dienen, vooraleer hem in gebreke te stellen en verdere stappen te ondernemen, ??n of meerdere eigenaars de syndicus aan te manen de vergadering samen te roepen. Bij gebreke hieraan kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van ??n of meer mede-eigenaars die ten minste ??n vijfde (tenzij strengere bepalingen in de statuten) van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.

Dikwijls staan er in de statuten nog andere mogelijkheden vermeld.

De syndicus stelt in principe de agenda van de AV samen. Hij geniet zowaar over een beslissingvrijheid wat betreft de dagordepunten doch dit neemt echter niet weg dat hij de verplichting om dagordepunten die door eigenaars worden gevraagd (zeker belangrijke zoals ontslag syndicus) om op de agenda te zetten, naast zich neer kan leggen. Hij moet dit doen.

Weigert hij dit, dan stelt het burgerlijk wetboek: "iedere mede?igenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede?igenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen." (art. 577-9 ?3 B.W.). Dit geldt zowel voor een algemene als voor een bijzondere algemene vergadering.

Wat het aanwezigheidsquorum betreft zodat een AV of BAV rechtsgeldig kan vergaderen, geldt in principe voor beide vergaderingen hetzelfde (tenzij strengere bepalingen in de statuten). Zo de eerste AV of BAV rechtsgeldig zou kunnen doorgaan, dienen minstens de helft +1 van de eigenaars fysiek of via volmacht aanwezig te zijn EN dient minstens de helft van alle aandelen in de gemeenschap aanwezig te zijn. Wordt aan ??n van beide vereisten niet voldaan, dan dient ten vroegste 15 dagen na de eerste vergadering een tweede vergadering te worden georganiseerd (kijk ook hier het reglement van mede-eigendom na). Deze bevat dezelfde dagordepunten en wordt middels dezelfde modaliteiten als de eerste AV of BAV samen geroepen. Een tweede algemene of bijzondere algemene vergadering GAAT STEEDS DOOR ONGEACHT HET AANTAL FYSIEK AANWEZIGE OF VIA VOLMACHT VERTEGENWOORDIGDE EIGENAARS. OOK HET AANTAL VERTEGENWOORDIGDE QUOTITEITEN SPEELT GEEN ROL MEER. Als bij wijze van spreken op een tweede algemene of bijzondere algemene vergadering slechts ??n eigenaar aanwezig is, dan kan deze eigenaar alle beslissingen alleen nemen. Uiteraard staat niets andere eigenaars in de weg om nadien protest tegen de beslissingen aan te tekenen. Mvg.

[bamboeka]

Cosulent,

Alvast heel hartelijk bedankt voor uw antwoord.

Natuurlijk staat dat in onze statuten heel anders omschreven.
Anders had ik het zelfs niet aangedurfd om een mening ye vragen.

Ik laat u alvast weten hoe het hier afloopt.
Groetjes

[bamboeka]

Als er op een BAV gestemd wordt en de basisakte voorziet eenparigheid van stemmen en de wet van 1994 4/5.Moet men zich daar dan ook aan houden.Of kan men zeggen alles is er door omdat het een BAV is?

Wat zijn de regels hieromtrent?

[Luc]

Als de wet een meerderheid van minstens 3/4 van de aanwezige en vertegenwoordigde leden voorziet, en de statutn 100%, dan is de strengere bepaling van de statuten van toepassing.

In dit concreet geval is dus statutair de goedkeuring vereist door alle mede-eigenaars, dus ook van deze die niet aanwezig noch vertegenwoordigd zijn.

[Pedro]

Als de wet een meerderheid van minstens 3/4 van de aanwezige en vertegenwoordigde leden voorziet, en de statutn 100%, dan is de strengere bepaling van de statuten van toepassing.

In dit concreet geval is dus statutair de goedkeuring vereist door alle mede-eigenaars, dus ook van deze die niet aanwezig noch vertegenwoordigd zijn.

Hetgeen Luc neerschreef klopt voor 100%

[bamboeka]

Vriendelijk bedankt voor jullie antwoorden.

[bamboeka]

Hoe verloopt een geschil voor de vrederechter als de tegenpartij ook een advokaat heeft?
Wat betekent een deontologische code voor een gespecialisserde advokaat als hij tegen zijn eigen raadgeving inpleit?

[bamboeka]

Hoe verloopt een geschil voor de vrederechter als de tegenpartij ook een advokaat heeft?
Wat betekent een deontologische code voor een gespecialiseerde advokaat als hij tegen zijn eigen raadgeving inpleit?
Een advokaat zelfs die heel veel boeken schrijft en bovendien veel als gastspreker gevraagd wordt.....

[Luc]

Hoe verloopt een geschil voor de vrederechter als de tegenpartij ook een advokaat heeft?
Wat betekent een deontologische code voor een gespecialiseerde advokaat als hij tegen zijn eigen raadgeving inpleit?

1. Heeft u een advocaat?

2. Een advocaat moet tijdens zijn pleidooi en in zijn besluiten de mening van zijn cliënt vertolken op een juridisch correcte wijze. Zo hij van oordeel is dat de wijze van verdedigen niet verantwoord is, moet hij ontslag nemen als raadsman voor deze zaak.

Hij kan dus perfect een eigen mening hebben over een bepaalde zaak, maar toch een andere mening vertolken in een andere zaak voor de rechtbank, zonder persoonlijk ermee 100% akkoord te zijn.

Uw advocaat kan zich perfect steunen op artikels van zijn tegenstrever om aan te tonen dat hij gelijk heeft.

Een advocaat die zowel VME als mede-eigenaars als syndici vertegenwoordigt en artikels schrijft over de mede-eigendom heeft dat probleem herhaaldelijk.

Maar de plichtenleer van de advocaat legt misschien andere beperkingen op. Ik ben geen advocaat, en heb geen weet daarvan.

[bamboeka]

Hoe lang duurt een procedure voor het vredegerecht?
Meer dan 6maanden?Is dat normaal?

Valt dat vooruit te helpen? Hoe?
Of moet men gewoon afwachten?

Kan men ten alle tijde andere advokaat nemen?
Of advokaat toevoegen?
Of is dat af te raden?

Dank bij voorbaat

[Luc]

Hoe lang duurt een procedure voor het vredegerecht?
Meer dan 6maanden?Is dat normaal?

Ja, gezien de wettelijke termijnen van conclusies. Men moet rekenen op minstens 6 à 9 maanden, voor een normaal geval. Veel hangt af of het gerechtelijk verlof in die periode valt, of niet. En van de werkbelasting van de betrokken rechtbank.

Valt dat vooruit te helpen? Hoe?

Ja. Door het vastleggen van een "kalender", indien dat nog niet gebeurt is.

Kan men ten alle tijde andere advokaat nemen?

Ja.

Of advokaat toevoegen?

Ja, mits voorafgaand overleg en akkoord van de huidige advocaat.

Of is dat af te raden?

Ja, tenzij uw belangen door de advocaat zelf geschaad worden.