Toewijzing van de gratis m³ gebeurt zoals hoort.
Verdeling van de jaarlijkse kosten water is een ander verhaal. Deze gebeurt onrechtvaardig. Een alleenstaande 'gebruikt' effectief minder water dan een gezin doch betaalt met deze gedeeltelijk correcte werkwijze op het einde van de rit meer dan een gezin voor minder reel watergebruik.
De enige oplossing die jullie alleenstaanden nog hebben is middels het vredegerecht bij vonnis te bekomen dat er per flat individuele watertellers worden geplaatst. Dit is een verzoek dat doorgaans wordt toegekend (juist van het oogpunt van de onredelijk van verdeling kosten.). Deze hoeven niet van de watermaatschappij te zijn. Het beheer ervan kan uit handen gegeven worden of individueel gebeuren.
De berekening gebeurt dan doorgaans als volgt:
Eenmaal per jaar worden alle standen van de individuele watermeters opgenomen. Deze worden allen samen opgeteld en vervolgens wordt het gebruik per flat procentueel berekend.
Dit percentage wordt vervolgens gebruikt op het gemeten verbruik op de hoofdwatermeter (er zal altijd een klein verschil van enige m³ zijn tussen het totaal van de individuele meters en de stand op de hoofdwaterteller, leidingen, verlies in kleine lekken, afwijkingen in metingen per teller)
Van dit individueel bedrag worden de gratis m³ afgehouden.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Vandenbos heeft de juiste samenvatting gemaakt en de juiste conclusie getrokken.
Het probleem is dat niemand van de eigenaars trekt zich aan van het onrecht dat aan de alleenstaanden gedaan wordt.
Van de 28 appartementen zijn er maar 8 bewoond door gedomicilieerde alleenstaande, en een deel daarvan is enkel huurder,
dus komt niet naar de AV.
Resterend deel is oud en wil met rust gelaten worden, en komen zelfs niet naar de AV.
Ze willen dat alles blijft zoals het nu is, anders komen er extra kosten en dat willen ze absoluut vermijden koste wat kost.
Vanaf het begin had ik geen kans op de AV; ze hebben over mijn voorstel over de plaatsing van individuele tussenmeters
zelfs niet willen stemmen.
Ook niet over mijn tweede voorstel om één enige verdeelsleutel te maken voor beide, aanrekening en korting, met verandering van statuten.
Ze hebben aangevoerd dat het onmogelijk is om alle huurders te kennen en de syndicus zei dat de verhuurders geen plicht hadden om
aan hem de identiteit van de huurders te melden. Een juridisch geschoolde kennis beweert dat zo'n plicht wel bestaat, en ik geloof haar.
Maar ik weet niet hoe men de verhuurders kan dwingen om hun huurder aan de syndicus te melden. De redenering zijnde dat indien alle bewoners gekend zijn kan er ook de aanrekening per kop verdeeld worden en dan worden de proporties en een zekere mate van eerlijkheid toegepast.
Langs de andere kant is het totaal buiten proportie om voor zo iets naar het vredegerecht te stappen, met een
50-50 kans om slagen en in het beste geval procedure kosten van 1.000 tot 2.000 euro, plus de kosten van de tegenpartij indien ik verlies.
En sinds januari 2014 is procederen 21% duurder geworden (+21% btw voor advocatenhonoraria).
Het probleem is dat niemand van de eigenaars trekt zich aan van het onrecht dat aan de alleenstaanden gedaan wordt.
Van de 28 appartementen zijn er maar 8 bewoond door gedomicilieerde alleenstaande, en een deel daarvan is enkel huurder,
dus komt niet naar de AV.
Resterend deel is oud en wil met rust gelaten worden, en komen zelfs niet naar de AV.
Ze willen dat alles blijft zoals het nu is, anders komen er extra kosten en dat willen ze absoluut vermijden koste wat kost.
Vanaf het begin had ik geen kans op de AV; ze hebben over mijn voorstel over de plaatsing van individuele tussenmeters
zelfs niet willen stemmen.
Ook niet over mijn tweede voorstel om één enige verdeelsleutel te maken voor beide, aanrekening en korting, met verandering van statuten.
Ze hebben aangevoerd dat het onmogelijk is om alle huurders te kennen en de syndicus zei dat de verhuurders geen plicht hadden om
aan hem de identiteit van de huurders te melden. Een juridisch geschoolde kennis beweert dat zo'n plicht wel bestaat, en ik geloof haar.
Maar ik weet niet hoe men de verhuurders kan dwingen om hun huurder aan de syndicus te melden. De redenering zijnde dat indien alle bewoners gekend zijn kan er ook de aanrekening per kop verdeeld worden en dan worden de proporties en een zekere mate van eerlijkheid toegepast.
Langs de andere kant is het totaal buiten proportie om voor zo iets naar het vredegerecht te stappen, met een
50-50 kans om slagen en in het beste geval procedure kosten van 1.000 tot 2.000 euro, plus de kosten van de tegenpartij indien ik verlies.
En sinds januari 2014 is procederen 21% duurder geworden (+21% btw voor advocatenhonoraria).
De kans op winnen is beduidend hoger dan 50/50; persoonlijk ken ik geen enkel dossier waar op basis van het gelijkwaardigheidsprincipe, dat een onschendbaar grondwettelijk basisrecht is, de bestaande regeling werd aangehouden.
Wat betreft de kosten, u kan een flink deel terugvorderen middels RPV van de mede-eigendom en bent bovendien vrijgesteld van bijdrage aan de gerechtskosten die de mede-eigendom zal dienen te verdelen over alle mede-eigenaars die geen eisende partij in het geding vormden.
Wat betreft de kosten, u kan een flink deel terugvorderen middels RPV van de mede-eigendom en bent bovendien vrijgesteld van bijdrage aan de gerechtskosten die de mede-eigendom zal dienen te verdelen over alle mede-eigenaars die geen eisende partij in het geding vormden.
Dat is ook mijn ervaring sinds 2001.De kans op winnen is beduidend hoger dan 50/50; persoonlijk ken ik geen enkel dossier waar op basis van het gelijkwaardigheidsprincipe, dat een onschendbaar grondwettelijk basisrecht is, de bestaande regeling werd aangehouden.
Maar de vordering kan pas ingaan vanaf een zekere datum. U heeft er dus alle belang bij om TWEE aangetekende brieven te schrijven met dezelfde inhoud (reparatiewet van 2012). Eén aan de VME en één aan de syndicus, waarbij u de terugbetaling vraagt van wat u teveel heeft betaald of werd aangerekend.
Een afschrift van beide brieven overmaken aan de rekencommissaris van uw VME. De syndicus is verplicht om uw vordering in te schrijven in de lopende algemene boekhouding, met minimaal een tegenpost op een rekening “lopende geschillen” van de betrokken boekhoudingsjaren.
Hoe gaat de syndicus het gratis water verdelen, als hij niet hoeveel mensen er in welk appartement gedomicilieerd zijn?Ze hebben aangevoerd dat het onmogelijk is om alle huurders te kennen en de syndicus zei dat de verhuurders geen plicht hadden om aan hem de identiteit van de huurders te melden.
De gratis m³ worden eenmaal per jaar toegekend op basis van het aantal gedomicilieerden op 1 januari van het jaar in kwestie.
De syndicus kan eenmaal jaarlijks diezelfde lijst bij de gemeente opvragen. (opvraging op basis van overeenkomst/zakelijk belang)
Dat is de wijze waarop wij doorgaans werken.
De syndicus kan eenmaal jaarlijks diezelfde lijst bij de gemeente opvragen. (opvraging op basis van overeenkomst/zakelijk belang)
Dat is de wijze waarop wij doorgaans werken.
Indien ik het goed begrepen heb gaat de nieuwe Vlaamse regering de 15.000 gratis liter water afschaffen vanaf 1 januari 2015.
In mijn persoonlijk geval is het probleem van de oneerlijke verdeling van de factuur daarmee gedeeltelijk opgelost denk ik.
De statutaire bepaling van verdeling tussen de kavels ongeacht het aantal gebruikers per kavel is ook per se niet eerlijk maar
toch in zekere zin eerlijker dan het model dat hij nu hanteert van "hoe meer gebruikers per kavel hoe minder dat ze moeten bijdragen"...
In mijn persoonlijk geval is het probleem van de oneerlijke verdeling van de factuur daarmee gedeeltelijk opgelost denk ik.
De statutaire bepaling van verdeling tussen de kavels ongeacht het aantal gebruikers per kavel is ook per se niet eerlijk maar
toch in zekere zin eerlijker dan het model dat hij nu hanteert van "hoe meer gebruikers per kavel hoe minder dat ze moeten bijdragen"...
Door die laatste zinsnede moet de syndicus de namen kennen van de huurders ( huren = een persoonlijk recht door het contract van de mede-eigenaar met de huurder). Maar de syndicus dient niet de namen te kennen van de kinderen, partner, … zo deze het huurcontract niet hebben getekend.Art. 577-10
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden :
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.
De namen moeten bezorgd worden door de betrokken mede-eigenaar.
Assertieve methode:
Zo een punt niet op de dagorde wordt geplaatst is dit een persoonlijke verantwoordelijkheid van de syndicus. Je kan je schade schatten, zijn verzekering BA aanspreken en vragen dat zij de schade vergoeden. En een afschrift van je brieven sturen aan het BIV en/of je mede-eigenaars vereniging waarvan je lid bent zoals NICM.
Zo het punt op de dagorde staat, maar niet besproken/gestemd wordt, kan je de solidaire persoonlijke verantwoordelijkheid van de syndicus en de voorzitter van de AV aanspreken. In dat geval stuur een aangetekend brief aan beide, met de vraag je schade te vergoeden.
Herhaal in je brieven beknopt je argumentatie.
En meldt dat je de gevraagde voorschotten steeds zal betalen onder voorbehoud, plus het bedrag zal afhouden van de eerst volgende jaarafrekening, tot zolang het punt niet vermeld werd op de dagorde met de nodige onpartijdige informatie, besproken op een respectvolle wijze en geldig gestemd.
Luc en allemaal,
Vriendelijk bedankt voor jullie advies en commentaar.
Er zijn geen tussenmeters.
Ergo, ik kan niet weten hoeveel water ik gebruikt heb en het is bijgevolg onmogelijk om te becijferen hoeveel ik had moeten betalen voor ons werkelijk waterverbruik. Dus, ik kan niet weten hoeveel ik aan de syndicus "te véél" heb betaald. Dit is een vicieuze cirkel.
Nu beweert onze syndicus dat Ista of Caloribel plaatsen geen tussenmeters; ze sturen een pack op, gewoon naar ons adres en wij (de VME) moeten een loodgieter vinden die ze zal willen plaatsen. Dan voegt hij bij dat de buizen oud en versleten (50 jaar) zijn met een verhoogd risico dat er iets onverwachts gebeurt. Hij zei ook dat "we weten wanneer we beginnen maar niet wanneer we eindigen", en dat niet de eerste de beste loodgieter zoiets op zich zal willen nemen.
In ieder geval de hele AV was tegen de plaatsing van individuele tussenmeters en ik kan enkel via het gerecht iets ondernemen.
Op het Justitiehuis zei de advocate dat ik moest altijd op een fifty-fifty slagkans rekenen en op onkosten (deurwaarders, etc.) tussen 2.000 euro als ik win (en dan krijg ik er eventueel van de verliezende partij een deel van terug) en 4.000 euro als ik verlies, want zelfs voor het Vredegerecht is het een volwaardig "proces". Ik heb nooit eerder in mijn leven de diensten van een advocaat nodig gehad en ik ga er nu niet aan beginnen. Ik ga ook niet als Don Quijote vechten tegen krachtige "molinos de viento", het is me de sop de kool niet waard. End of story
MVG
An Darcy
Vriendelijk bedankt voor jullie advies en commentaar.
Er zijn geen tussenmeters.
Ergo, ik kan niet weten hoeveel water ik gebruikt heb en het is bijgevolg onmogelijk om te becijferen hoeveel ik had moeten betalen voor ons werkelijk waterverbruik. Dus, ik kan niet weten hoeveel ik aan de syndicus "te véél" heb betaald. Dit is een vicieuze cirkel.
Nu beweert onze syndicus dat Ista of Caloribel plaatsen geen tussenmeters; ze sturen een pack op, gewoon naar ons adres en wij (de VME) moeten een loodgieter vinden die ze zal willen plaatsen. Dan voegt hij bij dat de buizen oud en versleten (50 jaar) zijn met een verhoogd risico dat er iets onverwachts gebeurt. Hij zei ook dat "we weten wanneer we beginnen maar niet wanneer we eindigen", en dat niet de eerste de beste loodgieter zoiets op zich zal willen nemen.
In ieder geval de hele AV was tegen de plaatsing van individuele tussenmeters en ik kan enkel via het gerecht iets ondernemen.
Op het Justitiehuis zei de advocate dat ik moest altijd op een fifty-fifty slagkans rekenen en op onkosten (deurwaarders, etc.) tussen 2.000 euro als ik win (en dan krijg ik er eventueel van de verliezende partij een deel van terug) en 4.000 euro als ik verlies, want zelfs voor het Vredegerecht is het een volwaardig "proces". Ik heb nooit eerder in mijn leven de diensten van een advocaat nodig gehad en ik ga er nu niet aan beginnen. Ik ga ook niet als Don Quijote vechten tegen krachtige "molinos de viento", het is me de sop de kool niet waard. End of story
MVG
An Darcy
Ja, de mensen op de AV waren agressief en vijandig tegenover mij en mijn voorstel, en absoluut niet bereid om de kosten van de plaatsing en de huur van de tussenmeters te betalen.
Ze zagen geen voordeel voor hunzelf in de plaatsing en de syndicus deed een scheepje bovenop door te zeggen dat met oude buizen kan er "van alles" gebeuren. Gebeurt er inderdaad "iets" met de waterleidingen tijdens de werken dan zal ik in hun ogen de "schuldige" zijn, alhoewel mij eigenlijk niets valt te verwijten. (Trouwens het voorstel van individuele watermeters is al twee eerdere keer gedaan geweest door andere ME en telkens is het aan de RvME en de "automatische meerderheid" van de AV gelukt om het te blokkeren.)
Ze hebben me openlijk en uitdagend ook gezegd "mevrouw als ge niet tevreden bent ga naar de rechter".
Bottom line, als bewoner vind ik het nutteloos om nieuwe vijanden te maken zo dus...ik laat het zo.
Luc en iedereen, heel vriendelijk bedankt voor jullie goede raad.
MVG
An Darcy
Ze zagen geen voordeel voor hunzelf in de plaatsing en de syndicus deed een scheepje bovenop door te zeggen dat met oude buizen kan er "van alles" gebeuren. Gebeurt er inderdaad "iets" met de waterleidingen tijdens de werken dan zal ik in hun ogen de "schuldige" zijn, alhoewel mij eigenlijk niets valt te verwijten. (Trouwens het voorstel van individuele watermeters is al twee eerdere keer gedaan geweest door andere ME en telkens is het aan de RvME en de "automatische meerderheid" van de AV gelukt om het te blokkeren.)
Ze hebben me openlijk en uitdagend ook gezegd "mevrouw als ge niet tevreden bent ga naar de rechter".
Bottom line, als bewoner vind ik het nutteloos om nieuwe vijanden te maken zo dus...ik laat het zo.
Luc en iedereen, heel vriendelijk bedankt voor jullie goede raad.
MVG
An Darcy
-
jean pierre1950
- Berichten: 194
men mag niet vergeten deze die geen recht hebben op gratis kubiek hier omdat ze niet gedomicilieerd zijn, deze gratis kubiek krijgen thuis waar ze wel gedomicilieerd zijn.
-
Franciscus
- Berichten: 38596
Gezien de meerderheid van eigenaars blijkbaar niet naar AV komt.... hoe kan daar dan een meerderheid zijn.
Kwestie van volmachten maar hoe en hoeveel volmachten per persoon.
Het NIET op de AV zetten (dagorder)bij vraag van een ME is al een inbreuk.
Er is blijkbaar nog een ME die ander wil...
Wel in een VME van een vriendin waren ze ook maar met twee ME tegen de syndicus en zijn praktijken... ondertussen is de syndicus buitengezet ( met medewerking en raad van een vereniging van mede-eigenaars) en veel advies van deze site.
Nu zijn we met de nieuwe syndicus alles aan het opkuisen wat niet in orde is/was. Gezien de AV en de rekeningcommissaris steeds alles hebben goedgekeurd ( zelfs voor enkel duizenden € aan wegboekingen naar onbekende rekeningen) zal daar nog weinig aan te doen zijn.
Maar vb die eigenaars op gelijkvloers die veranda's hebben gezet op algemene gemene delen zonder enige toelating is al wel verteld wat de gevolgen kunnen zijn...
Kwestie van volmachten maar hoe en hoeveel volmachten per persoon.
Het NIET op de AV zetten (dagorder)bij vraag van een ME is al een inbreuk.
Er is blijkbaar nog een ME die ander wil...
Wel in een VME van een vriendin waren ze ook maar met twee ME tegen de syndicus en zijn praktijken... ondertussen is de syndicus buitengezet ( met medewerking en raad van een vereniging van mede-eigenaars) en veel advies van deze site.
Nu zijn we met de nieuwe syndicus alles aan het opkuisen wat niet in orde is/was. Gezien de AV en de rekeningcommissaris steeds alles hebben goedgekeurd ( zelfs voor enkel duizenden € aan wegboekingen naar onbekende rekeningen) zal daar nog weinig aan te doen zijn.
Maar vb die eigenaars op gelijkvloers die veranda's hebben gezet op algemene gemene delen zonder enige toelating is al wel verteld wat de gevolgen kunnen zijn...