belangenvermenging

[roharro]

In een appartementsgebouw waar ik voorzitter ben van de Raad van Mede-Eigendom doet zich een probleem voor met het merendeel van de douchebakken.
Het is een recent gebouw en het probleem deed zich van in het begin voor: de douchebakken zijn niet stabiel, niet volgens de regels van de kunst geïnstalleerd, waardoor de voegen afschuren en er water dat langs de muren onder de douchebakken terecht komt waardoor er waterschade optreedt.

Het sleept al enkele jaren aan, jaren tijdens dewelke verschillende eigenaars een stroom van AS zowel naar de promotor als naar de syndicus hebben verstuurd.
Promotor ontkent het probleem, verzekering heeft vastgesteld dat de voegen zijn afgescheurd en trekt zich daarom terug.
Aangezien het vocht ook de gemeenschappelijke delen bereikt hebben we tijdens de laatste AV de syndicus de opdracht gegeven de promotor voor een ultimatum te stellen en indien er geen oplossing zou komen binnen de twee maanden over te gaan tot dagvaarding.

Nu drie maanden later hebben we enkel de ontkenning van het probleem door de promotor. De syndicus verplicht nu iedere eigenaar om de voegen te laten vernieuwen door een loodgieter. Maar aangezien dat enkel symptoombestrijding is (de bakken worden er immers niet stabieler door) weigeren de meest eigenaars dat.

De eigenaars kijken nu richting Raad van Mede-Eigendom voor een oplossing. Ik heb nu vastgesteld dat er tussen de promotor en de syndicus een belangenvermenging bestaat aangezien de syndicus tevens verkoopsmakelaar is voor de projecten van de promotor. Ik stel een zekere aarzeling vast bij de syndicus om de zaak krachtdadig aan te pakken.

Graag enkele meningen over hoe ik dat best verder aanpak. Binnen een paar weken zit ik samen met de andere leden van de Raad van Mede-Eigendom om dit te bespreken.

De appartementen werden voorlopig opgeleverd tussen de vier en één jaar geleden. Er is nooit een formele definitieve oplevering geweest (welke steeds schriftelijk moet gebeuren volgens mijn opzoekingen).

[Vandebos]

Eén oplossing:

- minstens 20% van de duizendsten stelt gezamenlijk een aangetekend schrijven op naar de syndicus waarin ze deze verzoeken gedurende de eerste week van september een BAV samen te roepen met hierop de volgende punten in deze volgende punten in deze volgorde:

a) syndicus opdragen een gerechtelijke procedure te starten tegen de bouwpromotor vanwege een een algemene constructiefout in het gebouw, zijnde gebreken aan de installatie van het gebouw.
b) verkiezing nieuwe syndicus.

In het schrijven vermeldt bovenaan "in bijlage: Lijst aanvragers BAV met naam en handtekening bestaande uit x pagina's."

In het schrijven de syndicus duidelijk maken dat indien de verzender van het schrijven (één van de leden van de rme bv. ) niet binnen de tien kalenderdagen na kennisname van dit schrijven de schriftelijke bevestiging ontvangt dat deze vergadering zoals verzocht tijdig en correct zal georganiseerd worden en de BAV niet tijdig en conform wordt gehouden, dit schrijven geldt als enige en definitieve ingebrekestelling. Dat de Rme en mede-eigenaars dan verplicht zullen zijn enerzijds via een gerechtelijke procedure de ontbinding van diens contract te bekomen en een tuchtprocedure op te starten voor de tuchtraad van het BIV vanwege het niet respecteren van diens deontologische code en richtlijnen.


U sluit af met "enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."

Dit schrijven laat u handtekenen door iedere mede-eigenaar/verzoeker.

De lijst met handtekeningen vermeldt bovenaan op iedere pagina:

"Volgende mede-eigenaars verzoeken om een BAV conform Bijgevoegd schrijven:"

Naam, eventueel aantal duizendsten, Handtekening

Indiende lijst meerdere pagina's bedraagt iedere pagina nummeren.

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan.(Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden)...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Ik heb nu vastgesteld dat er tussen de promotor en de syndicus een belangenvermenging bestaat aangezien de syndicus tevens verkoopsmakelaar is voor de projecten van de promotor.’ houdt mijns inziens in dat die syndicus ongeschikt is om het geschil met de promotor op te lossen,zodat enkel rest hem te ontslaan.

“Art.577-6...§ 2...Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars(niet de raad van mede-eigendom als zodanig) die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

Verzoek daarin gemotiveerd het ontslag van de syndicus.

“Art.7.De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten :...g) de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt...Art.9.De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is...”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).
Zie zo nodig ook het uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971.