Verborgen erfdienstbaarheid

[atene]

Twee jaar na de aankoop van onze woning hebben we bemerkt dat er in een uithoek van het terrain (30are) onder hoog struikgewas een sterfput ligt van de buren met bijkomend een ondergronds rioleringsnetwerk van de woning die aan de andere kant van onze perceelsgrens ligt. Er was namelijk een verstopping in hun toilet dus zijn ze in onze tuin komen graven...
Na navraag bij de gemeente zijn er "geen plannen van de betreffende riolering of een copie van de bouwvergunning van de andere woning" ter beschikking (nu 20j oud).
Ben dan naar de advocaat gegaan, die dit aanziet als een duidelijk geval van verzwegen gebrek of erfdienstbaarheid.

Wij willen die riolering uiteraard weg want dit stuk tuin wordt herschapen in onze boomgaard.
De buren willen niet voor de kosten opdraaien want zij hebben de woning van de aannemer 'regulier' aangekocht. Er zijn evenwel mogelijkheden om de riolering te verplaatsen zonder dat deze op/over mijn grond moet lopen.

Heeft iemand weet van een gelijklopend verhaal of een mening ivm een mogelijke oplossing?
Ik heb een advocaat aangesteld maar vrees dat de ksoten enorm zullen oplopen. Wordt dit eventueel (gedeeltelijk erkend als een schadegeval onder de brandverzekering?

Alvast bedankt!

[eylis]

eerst een vraagje: gaat aldus de "eigen" riolering van de buren onder jullie tuin door (mét ook nog een sterfput)naar de openbare riolering van de straat.
En jullie vinden géén aktes van erfdienstbaarheid die dit staven. Maw: er is géén enkele verplichting tov van de buur. Ik denk dat je strikt genomen aan de buurman mag laten weten dat je vanaf X datum de toegang van zijn riolering onder jouw tuin afsluit. Geef hem genoeg tijd om de nieuwe doorgang over zijn tuin te laten installeren. Hij heeft misschien geen zin om het te doen, maar jij bent niet verplicht hem de doorgang via je tuin toe te staan. Ik denk dat je zelfs niet eens een advocaat moet aanstellen, want de riolering van de buurman is niet eens meer van je buurman: jij bent op jouw grond eigenaar van alles wat zich daaronder bevindt, Met uitzonderling van de openbare rioleringen: maar die bevindt zich (hoop ik toch) op straat.

[atene]

Ja inderdaad. De Eigen riolering van de buren en hun sterfput liggen in mijn tuin en worden zo (via wat ik vermoed de kortse/goedkoopste weg was) aan het publieke net verbonden. Dit ligt niet "aan de straat" maar loopt naar een lager gelegen gemeentelijk opvangbekken, een 400-tal meter verderop. Er ligt inderdaad geen "publieke riolering op mijn terrein.
Je oplossing is mss wel correct maar ook nogal drastisch. Niet dat de siituatie tss mij en de buren ondertussen al niet redelijk verziekt is, maar toch.
Ik zal het wel met mijn advocaat hebben over het stellen van een termijn. Mss dat zij dan de zaak aanhangig moeten maken als ze het er niet mee eens zijn?

[eylis]

maar er is niets aanhangig te maken: er is géén enkel document dat staaft dat deze erfdienstbaarheid is. Strikt genomen zijn die buizen zelfs van u en is er een verbinding met de tuin van uw buren. Als u dat vriendelijk wenst te regelen, geeft u aan de buur genwoon een voldoende aantal maanden de tijd om een nieuw buizensysteem te steken. Trouwens de situatie moet echt opgelost worden. U kan het rustig genot van uw goed niet genieten: u kan uw boomgaard niet inplanten zoals je wenst. Je zal altijd rekening moeten houden dat de buren vroeg of laat eens in hun ptutje moeten graven. Hoe efficient is dat? En waarom zou je op dit ogenblik de advocaat inschakelen? Pas als zou blijken dat ze er een zaak van proberen te maken (en dat gaat naar mijn idee - maar ik kan me wel vergissen) enkel voor de vrederechter. Dan heb je nog tijd genoeg om een advocaat te regelen.

[roharro]

Wordt dit eventueel (gedeeltelijk erkend als een schadegeval onder de brandverzekering?
Neen maar al dat graafwerk in jullie tuin is wel schade en daarvoor kunnen jullie de rechtsbijstand van de familiale polis inschakelen om de advocaat te betalen.

[Franciscus]

wat achtergrondinfo.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=21085" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.landmeters-experten.be/meere ... rheid.html" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.google.be/url?sa=t&rct=j&q=& ... 8588,d.bGE" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.google.be/url?sa=t&rct=j&q=& ... 8588,d.bGE" onclick="window.open(this.href);return false;

[j.demoor]

“Art.552.De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is....Art. 553. Alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de eigenaar, op zijn kosten, te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren, tenzij het tegenovergestelde bewezen is...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Twee jaar na de aankoop van onze woning hebben we bemerkt dat er in een uithoek van het terrain (30are) onder hoog struikgewas een sterfput ligt van de buren met bijkomend een ondergronds rioleringsnetwerk van de woning die aan de andere kant van onze perceelsgrens ligt’

Dat de buren die constructie op uw grond zouden aangebracht hebben belet niet dat ze uw eigendom is.

“Art.690.Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.”(B.W.).

Onverminderd uw eigendomsrecht,houdt ‘(nu 20j oud)‘ bovendien in dat er geen erfdienstbaarheid door dertigjarig bezit op die constructie verworven is door uw buren.

Of uw buren door een titel op die constructie een erfdienstbaarheid verwierven,die uw verkoper u verzweeg,is aan hen om u te bewijzen.

Maan die buren aangetekend aan u kopie te leveren van de erfdienstbaarheidstitel die ze op die constructie eventueel zouden bezitten. Deel hen daarin mee dat u die constructie afbreekt bij gebrek aan die kopie , binnen de maand na uw aangetekend schrijven.

“Art.1642.De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.”(B.W.).
Wat u vandaag zelf hebt kunnen waarnemen,kon u ook waarnemen bij de koop.

[Kingfisher]

Het gebrek, of de last, is pas zichtbaar geworden nadat de buur het gemeld heeft/beginnen graven is. Een ongekende indeegrondse rioleringsinstallatie kan toch moeilijk als zichtbaar gebrek aanIen worden?
De 30-jarige verjaring moet door de tegenpartij bewezen worden door aan te tonen: ten eerste dat u van de installatie op de hoogte was, ten tweede dat u de installatie getolereerd/aanvaard heeft.

[Inazuma]

De buren willen niet voor de kosten opdraaien want zij hebben de woning van de aannemer 'regulier' aangekocht.

Wanneer (ongeveer) is dat huis dan gebouwd ?
20 jaar geleden moesten er ook al lang een bouwvergunning aangevraagd (en gevolgd) worden.

Want dat kan dan net zo goed een bouwovertreding zijn, i.e. niet volgens de ingediende plannen of geldende voorschriften gebouwd.

[atene]

Het huis is 19 jaar geleden gebouwd en de gemeente heft geen bouwvergunning meer in de archieven...
Ze willen ook geen standpunt innemen in deze zaak.

De buren willen geen kosten maken dus ik heb toch een advocaat genomen. Er zijn nl. 8 tegenpartijen vermits het een klein appartementsgebouw is.

[mava105]

Het huis is 19 jaar geleden gebouwd en de gemeente heft geen bouwvergunning meer in de archieven...
.

Dacht dat gemeenten een bouwtoelating langer moesten bijhouden. Bediende zal geen zin gehad hebben om het te gaan opzoeken. Mijn zoon heeft recent nog een kopie van de bouwtoelating van zijn huis anno 1952 bekomen van de gemeente. Moest enkel maar de kopie betalen.

[Luc]

De buren willen geen kosten maken dus ik heb toch een advocaat genomen. Er zijn nl. 8 tegenpartijen vermits het een klein appartementsgebouw is.

Opletten: er is vermoedelijk slechts één tegenpartij: de VME (werken = Art. 577-7 en 577-10 BW).

De bouwvergunning is normaal opgenomen als bijlage aan hun basisakte/statuten. Plus normaal de "officiële" plannen gebruikt voor het bepalen van de aandelen. Vraag inzage bij de syndicus, evenals inzage van het register van de beslissingen van de AV.

Raadpleeg ook de notaris en/of het kantoor van de bevoegde hypotheekbewaarder. Vermeld de oorspronkelijk eigenaar/bouwpromotor (dossier wordt op zijn naam geklasseerd).

Als de bouwvergunning niet opgenomen is in de statuten en niet meer verkrijgbaar bij de gemeente, dan kan ze in principe niet tegengesteld worden aan u. Vraag zowel aan de syndicus als aan de gemeente schriftelijk inzage in de bouwvergunning. Laat die vraag eventueel stellen door je advocaat. Zo ze de vergunning niet kunnen voorleggen dan is de vergunning voor je eigen woning als enige tegenstelbaar (en zijn de statuten van de VME zeer precair opgesteld). Je zal zien dat de vergunning van hun gebouw vlug te voorschijn zal komen.