Rekening syndicus

[Nephthys]

Hopelijk kunnen jullie wat meer duidelijk scheppen over het volgende:

Wij (nieuwe eigenaars van een appartement sinds december) krijgen een rekening van de syndicus voor extra geldopvraging "voor facturen die momenteel betaald werden maar die niet opgenomen werden in de begroting die goedgekeurd werd tijdens de laatste algemene vergadering en niet begroot zijn", dixit de syndicus.

Het is mij echter niet duidelijk of alle kosten voor ons zijn, of er nog kosten voor de vorige eigenaars zijn, zeker gegeven Artikel 577-11BW (zie onder).

Het grootste deel van deze kosten hebben een factuurdatum voor het ondertekenen van de akte (zelfs voor de compromis).
Deze kosten omvatten:
- Aanpassing van de statuten: Onderdeel van een algemene vergadering (4/9/2013) die plaatsvond voor de compromis (24/10/2013)
- Notariskosten: Opzoekwerk voor notarissen ivm de verkoop van het appartement (zowel voor notaris koper als notaris verkoper)
- Herstellingswerken/interventies en onderhoudswerken aan het gebouw: factuurdatum voor ondertekenen akte.

Volgende passage staat in onze koopakte:
Artikel 577-11 Belgisch Burgerlijk Wetboek anno 2006:

Art. 577-11 § 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen van:

1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt.

De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht.

§ 2. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:

1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de vereniging van medeëigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;

2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder “werkkapitaal“ wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de medeëigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

alvast bedankt

[roharro]

Eerste baststeling: het betreft de opvraging van voorschotten.

Wat u als neuwe eigenaar effectief moet betalen zal eerst blijken bij de eindafrekening.

Alle kosten die werden gemaakt voorafgaand aan de eigendomsoverdracht komen ten laste van de vorige eigenaar.

[Nephthys]

Beste,

Kunnen wij dan gewoon weigeren deze kosten te betalen, tot er een gedetailleerde opsplitsing wordt gemaakt van de kosten? Of moeten wij deze betaling nu reeds doen en dan daarna een deel terugeisen?

Mag de syndicus kosten aanrekenen voor het maken van een opsplitsing van de kosten?

[roharro]

Beste,

Kunnen wij dan gewoon weigeren deze kosten te betalen, tot er een gedetailleerde opsplitsing wordt gemaakt van de kosten? Of moeten wij deze betaling nu reeds doen en dan daarna een deel terugeisen?

Mag de syndicus kosten aanrekenen voor het maken van een opsplitsing van de kosten?

Neen, want u betaalt nu nog niet de kosten zelf, enkel een voorschot op kosten.

Bij de afrekening wordt dan het eventueel teveel betaalde terug betaald of verrekend met nieuwe voorschotten.
Voor de opsplitsing van de kosten tussen oude en nieuwe eigenaar worden geen vergoedingen aangerekend.
Syndicus moet die opsplitsing automatisch doen, u moet er niet speciaal om vragen (maar u mag natuurljk wel zijn aandacht erop vestigen).

Indien die opvraging enkel of grotendeels betrekking heeft op de periode van voor u eigenaar werd kunt u de syndicus vragen dat hij aan u direct al lagere voorschotten aanrekent (zodat er achteraf minder dient te worden terugbetaald).

[Nephthys]

Bedankt voor de informatie.

Betreft de notariskosten. Dit zijn kosten voor opzoekingswerk dat beide notarissen (verkoper/koper) hebben aangevraagd. Klopt het dat deze kosten beide voor de koper zijn, of betalen wij het deel dat onze notaris heeft opgevraagd?

[Nephthys]

Dezelfde vraag toch ook aan onze notaris gesteld:

Volgens hem zijn wij verantwoordelijk voor alle kosten, ook die van voor de eigendomsoverdracht, met uitzondering voor de kosten van het opzoekingswerk voor de notaris. En dit door het zinnetje:
"het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht"

Eigenlijk een zeer oneerlijk systeem, dat nieuwe eigenaars op deze manier opdraaien voor kosten van de vorige eigenaars, en dit alleen omdat de syndicus te traag is om binnen een normale termijn de rekening door te sturen.

[Luc]

Eigenlijk een zeer oneerlijk systeem, dat nieuwe eigenaars op deze manier opdraaien voor kosten van de vorige eigenaars, en dit alleen omdat de syndicus te traag is om binnen een normale termijn de rekening door te sturen.

Het systeem is eerlijk als alle elementen loyaal worden toegepast.

De schatting van deze kosten dient sinds 01.01.2013 vermeld in de boekhouding.

Raadpleeg de jaarlijkse inventaris, afgesloten op 01/01/J2 en voorgelegd op de JAV van het jaar J2. Verplicht, behalve voor de VME met minder dan 20 appartementen die voor 01/01/2013 expliciet gekozen hebben voor de vereenvoudigde boekhouding.

De koper kan dus weten of er onverwachte kosten zullen zijn en zijn voorzorgen nemen (bvb. via de verkoopsovereenkomst/authentieke akte, consigneren van een deel van de koopsom bij de notaris). Enkel de vermelding van onzekere opbrengsten mag uitgesteld worden door de syndicus. Maar deze zijn dan voor de koper. In de praktijk: eerste voorlegging van de inventaris tijdens de JAV 2014.

Zie: http://www.cnc-cbn.be/files/bulletin/fi ... n_63_N.pdf

Uittreksel blz. 6/7 (relevante passages onderstreept/onderlijnt):

5. De inventaris geeft een overzicht van de aard en het bedrag van de bezittingen en de rechten van de vereniging van mede-eigenaars evenals van haar schulden en verplichtingen op de dag waarop het boekjaar wordt afgesloten. Hetzelfde geldt voor de aard en het bedrag van de kosten en de opbrengsten van het op die dag afgesloten boekjaar.
6. Compensatie tussen tegoeden en schulden, tussen rechten en verplichtingen en tussen kosten en opbrengsten is verboden.
7. Elk bestanddeel van het vermogen moet afzonderlijk worden gewaardeerd. Deze waarderingen moeten voldoen aan de eisen van voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.
8. Er moet rekening worden gehouden met alle voorzienbare risico’s, mogelijke verliezen en ontwaardingen, ontstaan tijdens het boekjaar waarop de inventaris betrekking heeft of tijdens voorgaande boekjaren, zelfs indien deze risico’s, verliezen of ontwaardingen slechts gekend zijn tussen de balansdatum en het ogenblik waarop de inventaris wordt opgesteld.
9. Er moet rekening worden gehouden met de kosten en de opbrengsten die betrekking hebben op het boekjaar of op voorgaande boekjaren, ongeacht de dag waarop deze kosten en opbrengsten worden betaald of geïnd, behalve indien de effectieve inning van deze opbrengsten onzeker is.

[roharro]

Het kan niet dat u verantwoordelijk bent voor alle kosten van voor de eigendomsoverdracht, dat zou betekenen dat u alle kosten van het betreffende boekjaar zou moeten betalen en dat is onwettig.
Dat volgt uit de toepassing van art.577-11, §5, 1°.

Ook "het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht":
Voor zover dat van toepassing is moest die informatie aan u zijn meegedeeld door de notaris.
(zie art.577-11 paragrafen 1 en 2)
De kosten van die mededelingen zijn niet voor u als koper maar wel voor de verkoper:
(zie art.577-11 paragraaf 3)

art.577-11 paragraaf 2: "De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen".
U moet dus alleszins de lopende onderhoudskosten niet betalen voor de periode voor het verlijden van de akte.
Facturen dienaangaande die dateren van voor uw eigendomsverwerving kunnen u dus niet aangerekend worden, lopende uitgaven worden immers betaald uit het werkingsfonds hetgeen gespijsd wordt met periodieke provisies. Voor wat gefinancierd wordt via werkingsfonds wordt er dus niet om betaling verzocht door syndicus en is er bijgevolg daarvoor ook geen referentiepunt, enkel een factuurdatum.

De wetgeving aangaande de mede-eigendom zal nooit een eerste prijs behalen voor duidelijkheid en helderheid, maar is wel een goudader is voor advocaten.