Aanwezigheid vereist van alle eigenaars

[Casis]

Beste,

Volgende vraag! Volgens de statuten van het gebouw hebben we elke 3e maandag van mei een AV. We hebben echter minimaal 1 en meestal meer eigenaars die enkel omkijken als ze zelfs iets nodig hebben. Gevolg is dat het meestal maanden duurt een AV op te zetten, en dan nog gebeurd het meer niet dan wel dat iemand op het laatste moment niet opdaagt.

Hierop had ik vorige keer aangegeven dat we strikt 3e maandag gaan volgen, maar u kan het al raden. Verschillende hebben al geannuleerd.

In het reglement van mede eigendom staan volgende artikels:


Artikel 34. Statutaire Algemene vergaderingen
Elk jaar wordt een algemene vergadering gehouden op de 3e maandag van de maand mei....(etc..)

Artikel 37. Quorum
Geen vergadering is geldig tenzij alle medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Behoudens de afwijkingen aan huidig reglement, worden beslissingen met gewone meerderheid van de aanwezige stemmen genomen.

Deze 2 artikels lijken me een beetje tegen elkaar te werken. Ten eerste moeten we een vergadering houden, maar als niet iedereen komt is ze niet geldig. Daarenboven kan dus elke eigenaar het volledige gebouw blokeren door gewoon niet op te dagen.

De bedoeling is niet om moeilijk te doen, maar wel heel de organisatie van een vergadering tot een minimum te beperken en alles vlot te laten lopen.

1 eigenaar heeft al laten weten niet te komen op komende AV (en zich niet te laten vertegenwoordigen).

Wat zijn de opties?

1. Vergadering houden en vaststellen dat we geen 'geldige vergadering' hebben en dus ontbinden. Gevolg tijdverlies voor iedereen, en weer het spelletje datum prikken spelen voor enkele maanden.

2. Artikel 37 negeren wat betreft aanwezigheid maar respecteren wat betreft meerderheid. Toch beslissingen nemen, en als afwezigen er dan een zaak van willen maken moeten zij maar stappen ondernemen. Uiteraard worden er enkel zaken besproken die op de dagorde staan en vooraf kenbaar zijn gemaakt.

Andere opties om alle eigenaars te dwingen om aanwezig te zijn?

Bij voorbaat dank!

[roharro]

Volgens de wet op de mede-eigendom moet de helft van de eigenaars aanwezig zijn of vertegenwoordigd en moeten ze minstens de helft van de quotiteiten vertegenwoordigen.
De wet is bindend. Statuten zijn blijkbaar nog niet aangepast. Dringend doen!

[Casis]

Dag roharro,

Aanpassing van statuten staat als agenda punt genoteerd voor de komende AV. Heeft de wet hier voorrang op de statuten? En kan men dit niet inroepen om niet te moeten mee betalen?

Alvast bedankt!

[roharro]

Wet heeft voorrang, anders moesten de statuten niet verplicht worden aangepast.

[Franciscus]

September is eindmaand dacht ik dat voorstel statuutwijziging bij AV moet liggen
Indien dan niet voorgelegd op de AV is VME niet meer in regel.
Wat doet/zegt de syndicus want dan komt de aansprakelijkheid in het gedrang.

[Luc]

Wet heeft voorrang, anders moesten de statuten niet verplicht worden aangepast.

September is eindmaand dacht ik dat voorstel statuutwijziging bij AV moet liggen
Indien dan niet voorgelegd op de AV is VME niet meer in regel.
Wat doet/zegt de syndicus want dan komt de aansprakelijkheid in het gedrang.

Het Art. 577-14 2de lid van Burgerlijk Wetboek zegt:

De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen

1. Dit houdt in dat als de syndicus bijvoorbeeld de boekhouding niet houdt conform het KB van 12.07.2012 hij in het uiterste geval alles dient terug te betalen. Maar ook (meer realistisch) dat hij zijn ereloon vanaf 01.09.2014 dient terug te betalen, als de uitvoeringsregels van Art. 577-4 niet correct zijn opgenomen in de statuten, zoals bijvoorbeeld:

4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;

2. Maar ook de volgende bepaling van Art. 577-8 §4 BW:

15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;

Opgelet, als hij een nauwe relatie heeft met de verzekeringsmakelaar (Vb: zelfde bestuurders als deze van de syndicus), is er meer dan een haar in de boter. Dat is en zak voor de Procureur en niet voor de Vrederechter ... want dat is vermenging van belangen.

3. ...

[hajo]

September is eindmaand dacht ik dat voorstel statuutwijziging bij AV moet liggen
Indien dan niet voorgelegd op de AV is VME niet meer in regel.
Wat doet/zegt de syndicus want dan komt de aansprakelijkheid in het gedrang.

Volgens mij: ... vóór 1 september 2014 ...
... indien niet op het laatste moment weer een “Reparatiewetgeving” komt.

[Franciscus]

JUIST uiteraard 1 september

[mava105]

En welke sancties zijn er eventueel voorzien voor een klein gebouw met 3 appartementen en een vrijwilliger syndicus; mede-eigenaar die alles gratis doet, als de statuurwijzigingen niet worden gedaan voor 1 september?

[roharro]

En welke sancties zijn er eventueel voorzien voor een klein gebouw met 3 appartementen en een vrijwilliger syndicus; mede-eigenaar die alles gratis doet, als de statuurwijzigingen niet worden gedaan voor 1 september?

Niets zolang niemand het aan de orde brengt.

[Luc]

En welke sancties zijn er eventueel voorzien voor een klein gebouw met 3 appartementen en een vrijwilliger syndicus; mede-eigenaar die alles gratis doet, als de statuurwijzigingen niet worden gedaan voor 1 september?

Niets zolang niemand het aan de orde brengt.

Niemand = mede-eigenaar, huurder, buur, verzekering, ... .

Er is geen probleem zolang er geen probleem is.

[Franciscus]

Uw akte is niet meer tegenstelbaar aan derden.
Beslissingen die genomen worden zijn dus niet afdwingbaar

[observer-old]

Is niet meer juist uw "Artikel 34. Statutaire Algemene vergaderingen
Elk jaar wordt een algemene vergadering gehouden op de 3e maandag van de maand mei....(etc..) "


Volgens art 577-4 derde lid, 5° van het BW moet zowel basisakte als reglement van mede-eigendom een periode van 14 dagen aanduiden met name " de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt "en dus niet langer de 3e maandag van de maand mei !

[Casis]

Is niet meer juist uw "Artikel 34. Statutaire Algemene vergaderingen
Elk jaar wordt een algemene vergadering gehouden op de 3e maandag van de maand mei....(etc..) "


Volgens art 577-4 derde lid, 5° van het BW moet zowel basisakte als reglement van mede-eigendom een periode van 14 dagen aanduiden met name " de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt "en dus niet langer de 3e maandag van de maand mei !

Bedankt voor deze informatie. Maar ik vermoed dat binnen deze periode van 14 dagen het ook de syndicus is die een datum prikt? Net zoals nu hij ook voldoende op tijd een uitnodiging heeft verzonden?

Ondertussen heb ik van de syndicus vernomen dat waarschijnlijk de meerderheid, uitgedrukt in stemmen, niet aanwezig zal zijn of een vertegenwoordiger zal sturen. Gevolg volgens hem is dat we samen komen, maar de vergadering ongeldig is. Het volledig 'proces' opnieuw begint maw hij een nieuwe vergadering zal bijeenroepen, echter ditmaal voor hem in regie, omdat in overkomst met hem slechts 1 vergadering inbegrepen is. Hier kan ik hem wel in volgen, omdat het zo afgesproken en het tenslotte ook niet zijn fout is.

Echter worden de eigenaars die wel opdagen 2 maal gestraft, zij dagen wel op (verlies van tijd) en dienen mee te betalen voor de extra kosten van de syndicus. Ook volgende keer/keren opnieuw vrij maken, niet dat dat laatste nu zo'n probleem is voor mij, is een kwestie van prioriteiten maken, maar toch...

Dit probleem is niet nieuw, dit is al jaren aan de gang, en deze algemene vergadering is meer een formaliteit, het belangrijkste punt is op dit moment het goedkeuren van de uitgave + opdracht geven voor het geüpdate krijgen van de statuten.

Waar ik me meer zorgen om maak is dat dezelfde onverschilligheid bestaat bij bijzondere vergaderingen over reparaties, veranderingen, etc.... En het dus steeds maanden duurt voor men kan samen komen om het probleem te beginnen bespreken. Ook vertrek ik binnen 3 weken op vakantie, stel dat de nieuwe vergadering dan plaats heeft?

Bestaat er geen enkele manier om een krachtig signaal te sturen naar deze mensen met een gefundeerde juridische stok achter de deur? Syndicus lijkt eerder vanuit een voor hem gunstig "uurtje faktuurje" optiek te denken

[Franciscus]

Dit allemaal al eens goed lezen en desnoods afdrukken.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=32560" onclick="window.open(this.href);return false;