JuridischForum.be

Ik heb als commissaris van de rekeningen discussies met enkele syndicussen.

Betreft nieuw rekeningstelsel en de verplichting van de VME om haar investeringen af te schrijven.
Vraag: volgens mij kunnen investeringen van de VME enkel betrekking hebben op wat de VME als rechtspersoon aankoopt, bv. een grasmachine, veegmachine, enz...dus zaken die nodig zijn voor het onderhoud van het gebouw.

Maar ik stel vast dat grotere herstellingen aan het gebouw als investering op de balans van de VME zijn opgenomen, zoals grote herstelling aan dak. Maar aangezien de VME geen eigenaar is van het dak, kan die de kosten van de herstelling toch niet als "investering van de VME" (dus van de rechtspersoon VME) op de balans van de VME plaatsen?

In de bedrijfseconomie spreekt men van "activeren" van bepaalde kosten of het op het activa van de balans onderbrengen. Het gaat dan om hoge bedragen die over een aantal jaren worden 'afgeschreven' d.i. ten laste gelegd van verschillende boekjaren. Of dit aan de orde is voor een VME is mij niet duidelijk. Daar worden jaarlijks de werkingskosten verdeeld volgens de aandelen onder de mede-eigenaars. Voor grote investeringen wordt pro-actief een spaarpot aangelegd onder de vorm van het reservekapitaal. Op deze spaarpot kan dan een beroep worden gedaan.

In de bedrijfseconomie spreekt men van "activeren" van bepaalde kosten of het op het activa van de balans onderbrengen. Het gaat dan om hoge bedragen die over een aantal jaren worden 'afgeschreven' d.i. ten laste gelegd van verschillende boekjaren. Of dit aan de orde is voor een VME is mij niet duidelijk. Daar worden jaarlijks de werkingskosten verdeeld volgens de aandelen onder de mede-eigenaars. Voor grote investeringen wordt pro-actief een spaarpot aangelegd onder de vorm van het reservekapitaal. Op deze spaarpot kan dan een beroep worden gedaan.

Er staat op één van die VME balansen een activapost "Nieuw Dak".
Dat kan volgens mij niet want dat dak is geen eigendom van de rechtspersoon "VME", maar wel eigendom van de eigenaars zelf volgens de quotiteiten. Ook staat er een post "afschrijving dak" op de balans.

Syndicus zegt me:"Het dak van het gebouw maakt deel uit van de VME en heeft geen afzonderlijke kadastraal nummer zodoende dat de vernieuwing van het dak wel dient aanzien te worden als een investering."

zoals ik hierboven schreef kan een dak niet toebehoren aan de rechtspersoon VME en dus ook niet op haar balans figureren.

Best is er de basisakte op na te lezen. Daar staat de opdeling tussen gemeenschappelijke en privatieve delen en de desbetreffende aandelen.

Best is er de basisakte op na te lezen. Daar staat de opdeling tussen gemeenschappelijke en privatieve delen en de desbetreffende aandelen.

Volgens de basisakte zijn alle delen verdeeld tussen de eigenaars en die quotiteiten samengeteld vertegenwoordigen 100 percent van de gemene delen.
De VME (rechtspersoon) heeft geen aandeel daarin. Dat zou onwettig zijn omdat een VME geen onroerende goederen kan bezitten.

Ik zoek nu een bevestiging van mijn standpunt ivm bovenstaande vraag. Ik aarzel om die reden als Commissaris van de Rekeningen de balans goed te keuren.
Wie weet meer, of wie kent een bron die ik kan raadplegen om 100 percent zekerheid te hebben?

Volgende bron lijkt mijn standpunt te bevestigen:

http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 206802.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Je stelling is volgens mij correct.
Immers is en kan niets van onroerende goederen geactiveerd worden, dus een eigen vermogen van de VME zijn.

De zin in het door jouw aangehaalde document bevestigd dit.
Citaat:
Gezien de vereniging van mede-eigenaars niet over een daadwerkelijk eigen vermogen
beschikt, zal dit in de inventaris die wordt opgesteld per einde boekjaar worden genoteerd als
een schuld of een vordering op de mede-eigenaars
Einde citaat.

Nog meer meningen hieromtrent? Ervaringen hiermee?

Eén van de syndicussen heeft, zo stel ik nu vast, het nieuwe dak van het gebouw op de balans van de VME gezet.
Ik kan hem niet overtuigen van zijn fout. Hij zegt dat de nieuwe wet hem dat verplicht.......
Dus onze VME bezit nu onroerend goed, wat door de wet verboden is!

Mijn eerste conclusie is dat het nieuwe rekeningstelsel door meer dan één syndicus verkeerd wordt geïnterpreteerd.
Lastig want ik moet daar mijn goedkeuring aan verlenen of verwerpen.

Heeft iemand nog verdere info hieromtrent?

moderator

gelieve te verwijderen

Een 'nieuw dak' moet sowieso onmiddellijk worden betaald; het is dus een thesaurieprobleem : ofwel kan men het reservefonds aanspreken, ofwel dient er een bijzondere opvraging te geschieden door de syndicus. Let wel dat er elk jaar ook een begroting voor buitengewone uitgaven dient te worden voorgelegd en goedgekeurd. Mede-eigenaar zijn dus verwittigd.

Als er geen reservefonds is, zou ik de totaalkost(activa) wegboeken naar het Passiva, noemen we het bvb GROTE WERKEN, en over een periode van 10 aar bvb ( keuze van Algemene Vergadering) daarvan de afschrijving in rekening brengen van het lopend boekjaar, zodat de kost in de toekomst gespreid is

Die leverancier zal daar blij mee zijn.......dat je hem over een periode van 10 jaar gaat betalen!

Antwoord van marc mortier is correct en ik deel het.

Ik heb mijn vraag intussen al voorgelegd aan het CBN en zal het antwoord hier meedelen.

Vanmiddag een uit de hand gelopen discussie gehad met de syndicus naar aanleiding van diens interpretatie van het rekeningstelsel.
Beweert ook dat alle gemene delen eigendom zijn van de Vereniging van Mede-Eigenaars en bijgevolg op de balans van de VME kunnen staan.

moderator

gelieve te verwijderen

Syndicus zegt me:"Het dak van het gebouw maakt deel uit van de VME en heeft geen afzonderlijke kadastraal nummer zodoende dat de vernieuwing van het dak wel dient aanzien te worden als een investering."

Het dak zal in het kader van de komende hervorming van het kadaster en afzonderlijk subnummer krijgen als gemeenschappelijke deel, van het bebouwd kadastraal perceel, in gedwongen mede-eigendom, maar beheerd door de VME.
Meer info: http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=54895

Ik heb mijn vraag intussen al voorgelegd aan het CBN en zal het antwoord hier meedelen.

Persoonlijk deel ik je mening.
De inventaris van de VME op het einde van het betrokken boekhoudjaar is niet vermoedelijk conform de bestaande richtlijnen. De commissaris van de rekeningen dient dit te melden. Plus de eventuele gevolgen zo de inventaris toch aanvaard wordt, mee te delen in zijn verslag (met verzoek het verslag te voegen bij de uitnodiging als de statuten dit nog niet voorzien).

Syndicus zegt me:"Het dak van het gebouw maakt deel uit van de VME en heeft geen afzonderlijke kadastraal nummer zodoende dat de vernieuwing van het dak wel dient aanzien te worden als een investering."

Het dak zal in het kader van de komende hervorming van het kadaster en afzonderlijk subnummer krijgen als gemeenschappelijke deel, van het bebouwd kadastraal perceel, in gedwongen mede-eigendom, maar beheerd door de VME.
Meer info: http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=54895

Ik heb mijn vraag intussen al voorgelegd aan het CBN en zal het antwoord hier meedelen.

Persoonlijk deel ik je mening.
De inventaris van de VME op het einde van het betrokken boekhoudjaar is niet vermoedelijk conform de bestaande richtlijnen. De commissaris van de rekeningen dient dit te melden. Plus de eventuele gevolgen zo de inventaris toch aanvaard wordt, mee te delen in zijn verslag (met verzoek het verslag te voegen bij de uitnodiging als de statuten dit nog niet voorzien).

Ik ben inderdaad de Rekeningcommissaris, vandaar mijn bezorgdheid.
Nu heeft een andere syndicus weer een punt op de dagorde geplaatst (AV in twee weken):

"Nieuwe wet: Werken van meer dan 5000 EUR zullen beschouwd worden als investeringen en verplicht via de balans van de VME afgeschreven."

Dat punt slaat nergens op mijn inziens, ik heb speciaal een onderhoud gehad met de syndicus maar dat gesprek is "ontspoord".
Hij wil het niet van de dagorde verwijderen.

Ik beging mij af te vragen of deze syndicussen niet een vergadering van één of andere beroepsvereniging hebben bijgewoond waar ze verkeerd zijn voorgelicht....

Ik beging mij af te vragen of deze syndicussen niet een vergadering van één of andere beroepsvereniging hebben bijgewoond waar ze verkeerd zijn voorgelicht....

Dat vermoeden heb ik al geruime tijd.

De geschiedenis van de mandatarissen B. en W. van het BIV herhaalt zich. Zij legden na de wet van 1994 onder andere uit hoe een syndicus een AV naar zijn hand kon zetten (= manipuleren). De eerste is later veroordeeld (fraude) en de 2de bijna (van vorming advocaat, kende de trucs om een veroordeling te omzeilen, is overleden).

Hoe kan dat vermeden worden? Door de vorming van de syndici onder controle van de Minister van Onderwijs te plaatsen (= openbare toegang tot de inhoud van de cursussen). Het komende wetsvoorstel tot oprichting van een paritair instituut van syndici en mede-eigenaars (cfr http://www.nicm.be/pageframeset.asp?pageid=127) beoogt dat.

Momenteel dient het BIV de vorming te controleren, maar geeft ze zelf (http://www.ebiv.be/).
Het BIV durft het zelfs niet aan om de lijst van de "besloten e-learning vormingen" te publiceren.

Dat doet vermoeden dat er iets aan de hand is dat niet koosjer is.
- Enkel een transparante toegang tot alles door een bevoegd,competent en onafhankelijk controle orgaan
- EN de mogelijkheid voor elke burger om die cursussen te volgen (eventueel mits betaling)
kan dat vermijden.