boekhoudstelsel VME

[hajo]

Heb ik toch wel een vraag, roharro,

wat is de zakelijke argumentatie / motivatie om de investering op het dak te activeren?

[roharro]

Heb ik toch wel een vraag, roharro,

wat is de zakelijke argumentatie / motivatie om de investering op het dak te activeren?

Syndicus beweert dat hij ingevolge "de nieuwe wetgeving mbt rekeningstelsel mede-eigendom" alle (grotere) werken aan het gebouw op het actief van de balans van de Vereniging van Mede-eigenaars moet plaatsen en dan jaarlijks afschrijven.

[Basilia]

Syndicus beweert dat hij ingevolge "de nieuwe wetgeving mbt rekeningstelsel mede-eigendom" alle (grotere) werken aan het gebouw op het actief van de balans van de Vereniging van Mede-eigenaars moet plaatsen en dan jaarlijks afschrijven.

Misschien een domme vraag, maar wat zijn de praktische (en/of geldelijke) gevolgen hiervan voor de mede-eigenaars?

B.

[roharro]

Syndicus beweert dat hij ingevolge "de nieuwe wetgeving mbt rekeningstelsel mede-eigendom" alle (grotere) werken aan het gebouw op het actief van de balans van de Vereniging van Mede-eigenaars moet plaatsen en dan jaarlijks afschrijven.

Misschien een domme vraag, maar wat zijn de praktische (en/of geldelijke) gevolgen hiervan voor de mede-eigenaars?

B.

Het kan geen gevolg hebben aangezien niet wettelijk.

Syndicus doet een wazig verhaal waarin hij zegt dat nieuwe eigenaars nog moeten betalen aan de VME voor de op dat ogenblik nog niet volledig afgeschreven bedragen...tja wat moet je met zo een "inzicht".

[roharro]

Deze comedie neemt nu wel ernstige proporties aan.

Bij het verslag van de AV heeft de syndicus nu een tekst gevoegd van zijn advocaat waarin mijn standpunt als Rekeningcommissaris wordt aangevallen door te stellen dat ik de geest van de wet zou overtreden, citaat: "omdat die wet een afschrijvingsverplichting oplegt die erin bestaat de kosten van belangrijke investeringen (kosten van het onderhoud van het gebouw volgens de syndicus en zijn advocaat) te spreiden over de vermoedelijke levensduur van die investeringen en ze zo ten laste te leggen van de eigenaars die voordeel zullen halen uit deze investeringen.
Men is van mening dat het onrechtvaardig is dat een eigenaar die heeft bijgedragen in de belangrijke renovatiewerken en het jaar na de fondsoproep zijn privatief verkoopt, de volledige kost voor de investering dient te dragen terwijl het zijn opvolger is die er de voordelen van zal genieten".

En zo gaat die onzin in zijn tekst crescendo verder.

Hij gaat er gewoon van uit dat bij verkoop van een appartement de nieuwe eigenaar ook nog eens de niet afgeschreven kosten moet betalen!!!

Het spreekt vanzelf dat ik als Rekeningcommissaris die onzin (een eerstejaarsstudent economie zou hiervoor gebuisd worden) niet kan aanvaarden.
Maar die brief is nu wel naar alle eigenaars verzonden en gaat dus in tegen mijn standpunt als Rekeningcommissaris.

Ik wil hier klacht tegen in brengen en als ultimatum stellen dat ik een verontschuldiging en terugtrekking van deze onzin eis of onmiddellijk zal aftreden als Rekeningcommissaris.

Kan ik nog meer doen? Loop ik geen gevaar als ik hier stilzwijgend mee akkoord ga? Probleem is dat de vergadering voorbij is.

[hajo]

Deze comedie neemt nu wel ernstige proporties aan.

Bij het verslag van de AV heeft de syndicus nu een tekst gevoegd van zijn advocaat waarin mijn standpunt als Rekeningcommissaris wordt aangevallen door te stellen dat ik de geest van de wet zou overtreden, citaat: "omdat die wet een afschrijvingsverplichting oplegt die erin bestaat de kosten van belangrijke investeringen (kosten van het onderhoud van het gebouw volgens de syndicus en zijn advocaat) te spreiden over de vermoedelijke levensduur van die investeringen en ze zo ten laste te leggen van de eigenaars die voordeel zullen halen uit deze investeringen.
Men is van mening dat het onrechtvaardig is dat een eigenaar die heeft bijgedragen in de belangrijke renovatiewerken en het jaar na de fondsoproep zijn privatief verkoopt, de volledige kost voor de investering dient te dragen terwijl het zijn opvolger is die er de voordelen van zal genieten".

Een pragmatische oplossing:

Als deze “investering” uit het reservekapitaal betaald zou worden, en vervolgens in de AV vastgelegd wordt, om dit bedrag in de volgende x jaren (in gelijkmatige porties) aan te vullen, is een de facto bijdrage van toekomstige eigenaars (analoog afschrijving) bewerkstelligt.

Loop ik geen gevaar als ik hier stilzwijgend mee akkoord ga? Probleem is dat de vergadering voorbij is.

Heeft de AV de financiële stukken van de Syndicus aanvaardt?

[roharro]

Als deze “investering” uit het reservekapitaal betaald zou worden, en vervolgens in de AV vastgelegd wordt, om dit bedrag in de volgende x jaren (in gelijkmatige porties) aan te vullen, is een de facto bijdrage van toekomstige eigenaars (analoog afschrijving) bewerkstelligt.

De AV heeft beslist geen reservefonds op te richten. Bijgevolg kunnen daar geen opvragingen voor gebeuren.
Syndicus wil trouwens ex-post nieuwe eigenaar laten betalen (aan wie???) voor de nog "niet-afgeschreven investeringen".

Heeft de AV de financiële stukken van de Syndicus aanvaardt?

Het probleem stelde zich nog niet het afgelopen werkingsjaar.
Op de agenda van de AV stond wel een punt om het bedrag vast te stellen vanaf hetwelk "een uitgave voor kosten een investering zou worden" en als activa op de balans zou worden geplaatst.
Als ludieke reactie heb ik dan voorgesteld dat bedrag vast te stellen op 2 miljoen EUR, waardoor "het probleem" geneutraliseerd is. Dat bedrag werd zonder protest goedgekeurd door de AV!
Maar nu stuurt de syndicus samen met het verslag dat rapport van zijn advocaat.

[Luc]

Maar nu stuurt de syndicus samen met het verslag dat rapport van zijn advocaat.

Heeft de AV de opdracht gegeven op dat rapport op te stellen?.
Zo niet, heeft de syndicus zijn wettelijke opdracht van onpartijdigheid als mandataris van de VME overschreden. Met alle gevolgen, vandien.

[roharro]

Maar nu stuurt de syndicus samen met het verslag dat rapport van zijn advocaat.

Heeft de AV de opdracht gegeven op dat rapport op te stellen?.
Zo niet, heeft de syndicus zijn wettelijke opdracht van onpartijdigheid als mandataris van de VME overschreden. Met alle gevolgen, vandien.

In het geheel niet. In het verslag staat: advocaat was aanwezig op vraag van de syndicus.
Die aanwezigheid was een gevolg van een uit de hand gelopen discussie tussen mij en de syndicus ter gelegenheid van mijn controleactiviteiten als Rekeningcommissaris een week voor die vergadering.

Hoe bewijs ik dat dit een geval van onpartijdigheid is?

[Luc]

1. Een syndicus is een mandataris en dient onpartijdig te handelen zonder enige zweem van vermoeden van partijdigheid. Hij heeft geen mandaat gekregen van de VME om op kosten van de VME zijn eigen belangen te verdedigen. Hij dient enkel te handelen in het belang van zijn client en moet daarom soms te handelen tegen zijn eigen belangen in.

Art. 1984 BW. Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen.
Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.

2. Uw syndicus heeft advies gevraagd aan de raadsman van de VME over de reikwijdte van bepaalde bepalingen van het KB dd. 12.07.2012.

Art. 72 Plichtenleer BIV 2006 (nog niet aangepast aan de wet van 2010).
In het kader van zijn informatieopdracht zal de vastgoedmakelaar-beheerder ten gepaste tijde alle noodzakelijke adviezen en aanbevelingen formuleren aan zijn opdrachtgever.
Hij zal de opdrachtgever ten gepaste tijde informeren over de wettelijke en verordeningsbepalingen betreffende het goed en, in voorkomend geval, diens aandacht vestigen op de daaruit voortvloeiende maatregelen, rechten en verplichtingen, alsook op de risico’s die hij loopt bij het niet respecteren van deze voorschriften.

3. De raadsman van de VME dient te weten dat voor de interpretatie van dit KB enkel het CBN bevoegd is (Zie o.a. http://www.cnc-cbn.be/nl/texts/advices en http://www.cnc-cbn.be/contact ). Maar de raadsman van de VME maakt vermoedelijk misbruik van de volgende tekst: “De door de CBN goedgekeurde en gepubliceerde adviezen hebben geen bindende kracht”.

Het is correct dat enkel de vonnissen van bevoegde rechtbanken bindende kracht hebben, maar hij “vergeet” dat deze rechtbanken een gerechtelijke expert zullen aanstellen, die het advies zal vragen aan het CBN en ermee rekening moet houden in zijn verslag aan de rechter.

Als het advies van de advocaat geen melding maakt van het feit dat enkel (dwz dus ook niet hij zelf) het CBN bevoegd is om adviezen te geven is zijn advies flagrant partijdig en enkel opgesteld in het belang van één van de mandatarissen van de VME (in casu de syndicus). De advocaat kan hierdoor vermoedelijk niet meer optreden als raadsman van de VME, omdat hij optreedt als raadsman van de syndicusfirma.

4. Een raadsman mag deontologisch namelijk geen advies uitbrengen, die de belangen van zijn cliënt schaden. In dit geval zou hij een advies moeten uitbrengen in het belang van de VME A die de belangen van de syndicusfirma B schaden. Daar hij manifest niet verwijst daar het adviesmonopolie van CBN heeft hij enkel rekening gehouden met de belangen van B. Hij treedt dus in feite op als advocaat van B. gezien dit conflict van belangen tussen deze van A en B, dient hij zijn mandaat als raadsman van A neer te leggen. In de rand: zijn advies is niet gedekt door de strafrechtelijke immuniteit als advocaat.

5. Zo de boekhouding van de VME goedgekeurd wordt, met de gewraakte wijze van imputatie van de baten en lasten, loopt de VME het risico:
- Dat een mede-eigenaar deze boekhouding betwist bij de vrederechter, omdat manifest zijn belangen geschonden worden
- Dat de Vrederechter een bedrijfsrevisor zal aanstellen om de boekhouding te controleren, de nodig adviezen in te winnen en zo nodig de boekhouding te regulariseren,
- Dat zo blijkt dat de boekhouding vrijwillig incorrect wordt bijgehouden gezien deze nalatigheid de syndicus kan afzetten en vervangen door een gerechtelijke syndicus (Art. 577-8 §7 BW)
- Dat de schade veroorzaakt door de syndicus ten lastte valt van de VME, zo geen procedure gestart wordt tegen de syndicus om de al dan niet vrijwillig veroorzaakte schade te compenseren (Art. 1382 e.v. BW).

[hajo]

roharro,

ergens heb ik de indruk dat de Syndicus “direct of direct” belang in deze “afschrijvingszaak” heeft. Is hij mede-eigenaar of heeft hij zich door een andere mede-eigenaar voor de kar laten spannen (natuurlijk belangeloos) ?