Aanpassing reglement inwendige orde wettelijk in orde?

[roharro]

Wat ik nog steeds niet begrijp is dat, wanneer de huurder zich schendt aan het Reglement van inwendige orde, ik als verhuurder/eigenaar zal moeten opdraaien voor mogelijke schadevergoedingen die er zullen aangerekend worden! Ik kan toch moeilijk mijn bed gaan plaatsen naast het appartement om te kijken als ze het reglement wel degelijk volgen zoals opgelegd?

Welke stappen kan ik dan best nemen als ik zo'n aangetekende brief ontvang van de syndicus?
1) Huurder via aangetekende brief op de hoogte brengen?
2) Aangetekende brief naar syndicus sturen met vermelding dat ik huurder officieel op de hoogte heb gebracht?
3) Afwachten tot ik rekeningen ontvang...???

Welke schendingen bedoelt u?

Er staat NERGENS in het burgerlijk wetboek dat er een aansprakelijkheid is van de verhuurder voor de daden van zijn huurder.
Die is er wel voor bijv. de ouder tov zijn minderjarige kinderen, voor tewerkgesteld personeel, enz. maar nergens worden "huurders" vermeld.

[yvesmaco]

Wat ik nog steeds niet begrijp is dat, wanneer de huurder zich schendt aan het Reglement van inwendige orde, ik als verhuurder/eigenaar zal moeten opdraaien voor mogelijke schadevergoedingen die er zullen aangerekend worden! Ik kan toch moeilijk mijn bed gaan plaatsen naast het appartement om te kijken als ze het reglement wel degelijk volgen zoals opgelegd?

Welke stappen kan ik dan best nemen als ik zo'n aangetekende brief ontvang van de syndicus?
1) Huurder via aangetekende brief op de hoogte brengen?
2) Aangetekende brief naar syndicus sturen met vermelding dat ik huurder officieel op de hoogte heb gebracht?
3) Afwachten tot ik rekeningen ontvang...???

Welke schendingen bedoelt u?

Er staat NERGENS in het burgerlijk wetboek dat er een aansprakelijkheid is van de verhuurder voor de daden van zijn huurder.
Die is er wel voor bijv. de ouder tov zijn minderjarige kinderen, voor tewerkgesteld personeel, enz. maar nergens worden "huurders" vermeld.

Er staat in het verslag niet specifiek als het gaat om niet-naleving (is dat niet hetzelfde als 'schending'?) van het Reglement inwendige orde door huurder of eigenaar, maar wèl dat de schadevergoeding zal aangerekend worden aan de eigenaar . Klopt mijn redenering dan niet dat ze mij de schadevergoeding zullen aanrekenen als de huurders het niet-naleven?



"Bij elke niet-naleving van een bepaling van het regelement van inwendige orde zal de syndicus de eigenaar van het pand hiervan per aangetekende zending op
de hoogte brengen..."

[roharro]

"Bij elke niet-naleving van een bepaling van het regelement van inwendige orde zal de syndicus de eigenaar van het pand hiervan per aangetekende zending op
de hoogte brengen..."
Daar kan men niets tegen inbrengen. Zo kan de eigenaar zijn huurder op zijn verplichtingen wijzen.
U dient uw huurder een copie van het gewijzigde reglement overhandigen zodat hij de 'regels" kent.

[yvesmaco]

Ondertussen heeft mijn huurder een aangetekende brief ontvangen van de syndicus waarbij die laatste de "nieuwe" clausule al ineens inroept met als doel de huurder zijn hond te laten uitdrijven.

Zelf ontving ik enkele minuten geleden deze mail van de syndicus:

"Geachte Heer x,

Zoals u weet is uw huurder aangeschreven om zijn hond uit het appartement te laten verwijderen tegen 1 april.
Wij vermoeden echter dat hij dit niet spontaan zal doen waardoor hij een boete zal opgelegd krijgen van 50 euro per dag vertraging.

Aangezien uw huurder dan in overtreding is van het reglement van inwendige orde zal ook u - onder andere ingeval de hond nog in het pand na 1 april 2014 nog aanwezig is - in dit dossier worden aangeschreven per aangetekende zending conform het onderstaande artikel dat op de laatste algemene vergadering is goedgekeurd.

Aangezien we liever geen gebruik maken van deze clausules hielden wij eraan u hiervan op voorhand in kennis te stellen zodat u uw huurder mee kan aansporen zich te schikken naar het reglement van het gebouw en de beslissingen van de algemene vergadering.

Hopend dat u tot uw huurders kan doordringen.

“Bij elke niet-naleving van een bepaling van het reglement van inwendige orde zal de syndicus de eigenaar van het pand hiervan per aangetekende zending op de hoogte brengen.
Herhaalt het voorval zich of is de inbreuk binnen de 14 dagen na het versturen van de aangetekende zending niet opgelost dan wordt de eigenaar van het pand een schadevergoeding aangerekend van 25 euro per dag vertraging of van 25 euro per wederkerende inbreuk.
De inbreuk wordt geacht erkend te zijn door de eigenaar indien deze niet reageert op de aangetekende zending houdende de beschrijving van de inbreuk binnen de 14 dagen na het versturen ervan.
De syndicus is in elk geval gerechtigd om een gerechtsdeurwaarder aan te stellen teneinde de nodige vaststellingen te doen.
De vaststellingen verricht door de gerechtsdeurwaarder gelden te allen tijde als volledig bewijs van de inbreuk in en buiten rechte.
Alle kosten gepaard gaande met de vaststellingen van de inbreuk en de invordering van de schadevergoedingen uit hoofde van de inbreuken op het reglement in en/of buiten rechte, zoals, doch niet beperkt tot, deurwaarderskosten, gerechtskosten, intresten, advocatenkosten,... worden ten laste gelegd van de eigenaar van de overtredende kavel.
De geïnde bedragen worden, na aftrek van de gemaakte kosten, toegevoegd aan het reservekapitaal van de vereniging.”


Met vriendelijke groet"

[roharro]

Het is duidelijk dat dit een zaak wordt voor de vrederechter aangezien het volledig buiten elke redelijke proportie gaat.

Alle kosten gepaard gaande met de vaststellingen van de inbreuk en de invordering van de schadevergoedingen uit hoofde van de inbreuken op het reglement in en/of buiten rechte, zoals, doch niet beperkt tot, deurwaarderskosten, gerechtskosten, intresten, advocatenkosten,... worden ten laste gelegd van de eigenaar van de overtredende kavel.
Dit is belachelijk. Deze kosten kunnen niet door een syndicus of een VME opgelegd worden!!!!

[Franciscus]

En wat doet die hond?

[yvesmaco]

Het is duidelijk dat dit een zaak wordt voor de vrederechter aangezien het volledig buiten elke redelijke proportie gaat.

Alle kosten gepaard gaande met de vaststellingen van de inbreuk en de invordering van de schadevergoedingen uit hoofde van de inbreuken op het reglement in en/of buiten rechte, zoals, doch niet beperkt tot, deurwaarderskosten, gerechtskosten, intresten, advocatenkosten,... worden ten laste gelegd van de eigenaar van de overtredende kavel.
Dit is belachelijk. Deze kosten kunnen niet door een syndicus of een VME opgelegd worden!!!!

Mij lijkt het ook behoorlijk onwaarschijnlijk dat men mij dit kan opleggen; Echter ik heb totaal geen ervaring noch kennis op juridisch vlak en daarom dat ik deze vraag hier stelde. Wat kan ik doen? Hoe kan ik best reageren in welke situatie? Etc. Ik denk dat het voor mij belangrijk is dat ik de huurder altijd een aangetekende brief stuur als ik op de hoogte wordt gebracht van een niet-naleving door hun, zodanig dat ik tenminste kan aantonen dat ik mijn plicht heb gedaan als eigenaar.

[Franciscus]

U kan het reglement al betwisten via de vrederechter..
Hangt ervan af wanneer gestemd en waarom u daar niet bij was.?
Afdwingbaarheid van een reglement dat nu gestemd wordt terwijl de huurder dat nooit gekregen noch getekend heeft?
Lid worden van een eigenaarsvereniging die kunnen u helpen in de mogelijke procedure.

Nogmaals wat doet die hond?
Er zijn nogal wat uitspraken dat het houden van een huisdier onder de privacy valt en dat een buitenstaander niets mee te maken heeft .... of er moet overlast zijn maar hoe dat moet opgelost worden is hier en op het forum al in den treure uitgelegd.

zoek hier op overlast hond appartement als zoekwoorden

[yvesmaco]

U kan het reglement al betwisten via de vrederechter..
Hangt ervan af wanneer gestemd en waarom u daar niet bij was.?
Afdwingbaarheid van een reglement dat nu gestemd wordt terwijl de huurder dat nooit gekregen noch getekend heeft?
Lid worden van een eigenaarsvereniging die kunnen u helpen in de mogelijke procedure.

Nogmaals wat doet die hond?
Er zijn nogal wat uitspraken dat het houden van een huisdier onder de privacy valt en dat een buitenstaander niets mee te maken heeft .... of er moet overlast zijn maar hoe dat moet opgelost worden is hier en op het forum al in den treure uitgelegd.

zoek hier op overlast hond appartement als zoekwoorden

De quote die ik in mijn eerste bericht hier plaatste, werd pas bij de laatste vergadering gestemd en goedgekeurd. Enkele data:
- 12/03/2014: Vergadering waarop die beslissingen zijn genomen. Ik was niet aanwezig alsook niet vertegenwoordigd door iemand anders. Een reden van niet aanwezig zijn zal ik nooit moeten geven
- 18/03/2014: ik, als eigenaar, ontving het verslag van de syndicus per email
- 18/03/2014: ik heb direct een mail gestuurd naar de huurder met deze informatie, zodat hij ook op de hoogte is van de beslissingen die belang hebben op hem
- 19/03/2014: ik ontving van de syndicus een mail met daarbij een officiële brief die ze aangetekend naar de huurder hebben gestuurd. In die brief staat volgende relevante informatie:
1) dat het goedgekeurd om de gedoogzaamheid te beëindigen voor hun hond en dus de procedure om het dier te verwijderen te starten
2) de verwijzing naar de opleg van de boete + het bedrag
3) de datum tegen wanneer de hond moet weg zijn: 01/04/2014
-> Er staat in die brief zelfs niet waarom die beslissing is genomen, m.a.w. geen idee voor welke overlast zijn hond zorgt...

Ik heb me enkele dagen geleden aangesloten bij de Verenigde Eigenaars, maar probeer het liever zelf op te lossen indien niet te ingewikkeld.

[mava105]

Schrijf u eens in op deze site. Geeft om de 14 dagen zeer gedetailleerde uitleg over allerlei problemen, en je kan er ook vragen stellen.

Jessie van SmartSyndic.be [jessie=smartsyndic.be@mail169.us4.mcsv.net]

[yvesmaco]

Schrijf u eens in op deze site. Geeft om de 14 dagen zeer gedetailleerde uitleg over allerlei problemen, en je kan er ook vragen stellen.

Jessie van SmartSyndic.be [jessie=smartsyndic.be@mail169.us4.mcsv.net]

Als ik op de link klik, dan kom ik rechtstreeks op inschrijving van een cursus terecht van 300 EUR. Daar heb ik geen interesse in.

[mava105]

Probeer deze eens
http://blog.smartsyndic.be/author/jessie/" onclick="window.open(this.href);return false;
Is eigenlijk een site voor de syndicus, maar je kan er ook vragen stellen ivm de syndicus

[Franciscus]

U kan voor vrederechter het reglement laten schorsen.

Had u VOOR de vergadering kennis gekregen van de wijzigingen die men wilde aanbrengen.
Staat in uw contract met huurder dat deze huisdieren mag houden en stond dat ook vroeger in het inwendig reglement?
Normaliter moet zulke zaak ook op voorhand worden medegedeeld.

[yvesmaco]

U kan voor vrederechter het reglement laten schorsen.

Had u VOOR de vergadering kennis gekregen van de wijzigingen die men wilde aanbrengen.
Staat in uw contract met huurder dat deze huisdieren mag houden en stond dat ook vroeger in het inwendig reglement?
Normaliter moet zulke zaak ook op voorhand worden medegedeeld.

In de uitnodiging voor de algemene vergadering stond er o.a. bij dat 1 van de topics het uitdrijven van de hond van mijn huurder was.
Echter ik ken geen andere eigenaars en dus geef ik geen volmacht als ik niet aanwezig kan zijn.
De aankondiging heeft de syndicus dus wel gedaan.

In het oorspronkele Huishoudelijk reglement van ondertussen al een aantal jaren geleden, stond al vermeld dat huisdieren gedoogd worden voor zover zij geen andere bewoners storen. Er staat ook bij dat de syndicus het recht heeft de nodige maatregelen te nemen om en kan beslissen het dier de toegang te ontzeggen. Ook nog staat erbij dat ze bij overtreding de mede-eigenaar in gebreke zullen stellen per aangetekend schrijven. Indien de mede-eigenaar binnen de 7 kalenderdagen geen gevolg geeft aan bovenvermeld schrijven, zal een bedrag van 50 EUR aangerekend worden.

[yvesmaco]

Het is duidelijk dat dit een zaak wordt voor de vrederechter aangezien het volledig buiten elke redelijke proportie gaat.

Alle kosten gepaard gaande met de vaststellingen van de inbreuk en de invordering van de schadevergoedingen uit hoofde van de inbreuken op het reglement in en/of buiten rechte, zoals, doch niet beperkt tot, deurwaarderskosten, gerechtskosten, intresten, advocatenkosten,... worden ten laste gelegd van de eigenaar van de overtredende kavel.
Dit is belachelijk. Deze kosten kunnen niet door een syndicus of een VME opgelegd worden!!!!

Daarnet kreeg ik volgende mail van de syndicus:

"Wij ontvingen van uw huurder een aanvraag om voor de vrederechter tot een minnelijke schikking te komen inzake de beslissing van de algemene vergadering om zijn hond uit het gebouw te zetten. Ik voeg deze in bijlage toe.
Zoals u weet voeren wij enkel uit hetgeen de algemene vergadering heeft besloten.
Een eventueel minnelijk akkoord kan ik bij de rechter niet onmiddellijk sluiten want dit dient voorgelegd te worden op een algemene vergadering die in maart 2015 bijeenkomt.
Voor alle duidelijkheid verzoek ik u uw huurder te melden dat de boete van 50 euro per dag vertraging sowieso begint te lopen vanaf 1 april 2014 indien de hond dan nog aanwezig is.
Heeft u uw huurder hierover al aangesproken want die bedragen lopen zowel voor u als voor hem snel op? (tot 1.550 euro per maand voor uw huurder)"


=> Mijn huurder is op de hoogte van de aanpassing van het Reglement alsook van de nieuwe boetes die ermee gepaard gaan.

Enkele vragen van mij:
1) Klopt het dat ondanks een minnelijke schikking aangevraagd is, de boete toch gewoon begint te lopen vanaf 1/4?
2) Is het juridisch correct/mogelijk dat de syndicus de huurder effectief een rekening laat betalen?
3) Is het juridisch correct/mogelijk dat de syndicus mij een rekening laat betalen?