Woonhuis met 2 appartementen ...

[krisbe]

Volgende situatie doet zich voor, waarvoor alle juridische hulp en tips welkom zijn ... . Vooraleer het verder met de notaris op te nemen.

Het gaat om een woonhuis met 2 appartementen oftewel 2 woongelegenheden (correct vergund) : een appartement A met tuin (links) op het gelijkvoers, en een appartement B met een tuin (rechts) zowel op gelijkvloers als op eerste verdieping (boven appartement A). Er zijn 2 eigenaars : de ouders zijn volle eigenaar van appartement A (gelijkvloers), de zoon is volle eigenaar van appartement B (eerste verdieping).

Er is geen basisakte, daar hadden noch de zoon, noch de ouders ooit iets van vernomen. En bij de eerste contacten met landmeter en notaris begint iedereen hierop te wijzen.

Appartement A wordt door de ouders verhuurd. Appartement B wordt door de zoon zelf, als eigenaar, bewoond.

Om het juridisch eenvoudiger te maken, en om reden van successieplanning, wenst de zoon eigenaar van het geheel te worden. De zoon heeft immers nog een zus, die in het buitenland woont, en wellicht nooit naar België zal terugkomen. Bij een overlijden van één van de ouders erven zoon en dochter de naakte eigendom van appartement A in onverdeeldheid. Het is vooral die onverdeeldheid men wenst te vermijden.
Aan de andere kant wensen de ouders natuurlijk op een of andere manier de huurinkomsten (of een bedrag hieraan gelijk) te hebben voor de oude dag.

Enkele vragen :

1° wanneer de ouders het appartement A in VOLLE EIGENDOM schenken aan de zoon, dient er dan nog een basisakte opgemaakt te worden (die privatieve en gemeenschappelijke elementen beschrijft) aangezien er dan slechts 1 (volle) eigenaar van de 2 appartementen overblijft ?

2° wanneer de ouders het appartement A in NAAKTE/BLOTE EIGENDOM schenken aan de zoon, en de ouders het VRUCHTGEBRUIK behouden, dient er dan nog een basisakte opgemaakt te worden ?

3° welke zouden goede scenario's kunnen zijn opdat er geen basisakte moet worden opgemaakt (als dit al mogelijk is), en de ouders toch nog verzekerd zijn, voor de duur van hun leven, van een bedrag gelijk aan de huur van het appartement A ?


Met dank voor alle input.

[mava105]

Om alle discutie later uit te sluiten moet er zeker een basisakte worden opgemaakt. Hoe weten de bewoners later wat gemeenschappelijk en/of privatief is. En hoe weten ze wie wat en hoeveel moeten betalen van de gemeenschappelijke rekeningen die er zeker gaan zijn, zeker als beide appartementen niet even groot zijn.
Daar heeft volle of naakte eigendom niets mee te maken.

[roharro]

Als het gebouw volledig eigendom wordt van één eigenaar wordt dan is er geen basisakte vereist aangezien er in dat geval geen sprake is van mede-eigendom.

[mava105]

Van zodra er 2 verschillende personen of families in het gebouw wonen, en er is geen duidelijke richtlijn voor de verdeling van de kosten, mag je bijna 99 % zeker zijn dat er ooit problemen komen, ook al is het van één eigenaar.

[roharro]

Van zodra er 2 verschillende personen of families in het gebouw wonen, en er is geen duidelijke richtlijn voor de verdeling van de kosten, mag je bijna 99 % zeker zijn dat er ooit problemen komen, ook al is het van één eigenaar.

Als er maar één eigenaar is moeten, de kosten toch niet verdeeld worden?
De aanrekening van de kosten aan de huurders wordt geregeld via bepalingen in de de huurcontracten.

[krisbe]

Ik zou me graag aansluiten bij de visie van Roharro.

Ik (als zoon) kan met mijn ouders overeenkomen dat het appartement A in VOLLE EIGENDOM geschonken worden. Dan ben ik volle eigenaar van het geheel, en is er geen basisakte vereist (want er is geen mede-eigendom).

Dan hoeft er ook geen (vrij complexe) basisakte opgemaakt worden (het ontwerp nu is een copy/paste van een appartementsblok, dus niet zo echt geschikt, en beslaat reeds 23 blz.).

De schenking is "ALS VOORSCHOT OP ERFDEEL" zodat mijn zus niet benadeeld is/wordt.

Het enige vraagstuk is hoe mijn ouders dan aan de huurinkomsten gaan geraken, die - wanneer ik volle eigenaar ben - natuurlijk voor mij zijn. Ik lees dat er zo ook iets bestaat als "schenkingen op last van het betalen van een som". Dat zou dan ideaal zijn. Ik ben volle eigenaar van het geheel, geen basisakte, zus niet benadeeld en ouders ontvangen van mij maandelijks een som geld.

Wat de kosten die wel en niet voor de huurder zijn, dit wordt geregeld door de huurovereenkomst. Vb. ontstoppen van een verstopte leiding : voor de huurder. Vervangen van een oude boiler : voor de eigenaar/verhuurder.

Alle verdere input welkom.

[mava105]

Zou je best eens niet alle discutie in één item samenhouden.

[roharro]

De schenking is "ALS VOORSCHOT OP ERFDEEL" zodat mijn zus niet benadeeld is/wordt.

Dit kan wetteljk maar toch oppassen hiermee want u maakt een duik in het onbekende:

Bij inbreng in de erfenis bij overlijden van de ouders wordt de eigendom geherwaardeerd op basis van de waarde op dat ogenblik.
Indien vastgoedprijzen blijven stijgen gaat er meer van uw erfenis af dan de huidige waarde van de schenking.

[krisbe]

bedankt Roharro om me hierop te wijzen. Had ik inderdaad niet ingecalculeerd.

Ik heb zelf "pro fisco" geschat. En dan doe je natuurlijk de fiscus geen cadeau's, maar wel redelijk blijven uiteraard.

Het risico dat er herschat wordt in een constructie "ALS VOORSCHOT OP ERFDEEL" neem ik er bij. Eerder dan in een juridisch kluwen met een basisakte te verzeilen.

Wie herschat dat dan, bij overlijden ? Is dat de fiscus zelf, of mag je het zelf opnieuw herschatten ?

En er is nog iets extra : aangezien mijn ouders maandelijks een som geld wensen die overeenstemt met de huur (of dat nu van de huurder komt, of van mij maakt mijn ouders niets uit), zal het een schenking in volle eigendom worden "OP LAST VAN HET BETALEN VAN EEN MAANDELIJKSE SOM VAN XXX EUR" aan mijn ouders. Dus eigenlijk een soort van verkapte naakte eigendom, om het onroerend goed opnieuw in hand van 1 eigenaar te laten komen.

Zitten er nog addertjes onder het juridische gras bij het schenken op last van het betalen van een maandelijkse som. Ik lees dat dergelijke constructies toegelaten zijn, zolang dat de last niet even groot (of groter) wordt als het geschonkene.

Alle input welkom, voor ik opnieuw naar de notaris trek.