Akkoord, de syndicus is de eerste burgerlijk aansprakelijk tegenover de VME, maar ook is hij meestal gesteund door een paar eigenaars (voorzitter AV, leden RvME, commissaris van de rekeningen, …) die ook medeverantwoordelijk zijn.... Toch ben ik de mening toegedaan dat de eerste schuldige meestal de syndicus is die gretig gebruik maakt van de onwetendheid van de meerderheid der mede-eigenaars.
Tegenover de individuele eigenaars is echter de VME zelf in de fout, en enkel alleen de VME.
Strafrechtelijk aansprakelijk is echter meestal de syndicus in persoon. De nieuwe vastgoedwet van 2013 heeft dat feitelijk benadrukt door te eisen dat, zo een rechtspersoon syndicus is, minstens 60% van de aandelen in bezit dient zijn van erkende natuurlijke personen.
De syndicus profiteert o.a. meestal van de relatief archaïsche wetgeving inzake schriftvervalsing, maar niet altijd. Momenteel is het parlement de wetgeving terzake aan het moderniseren en de gaten in de wet waarvan de malafide syndici gebruik maken aan het dichten (zie: http://www.senate.be/www/?MIval=/index_ ... 50&LANG=nl ).
Duidelijk misbruik van zijn gezag als mandataris, mogelijks misbruik van vertrouwen, … . Dien een klacht in bij het BIV, plus maak een afschrift ervan over aan een belangenvereniging van mede-eigenaars, waarvan u bij voorkeur lid bent. Maar dat is niet noodzakelijk.... In een VME waar ik eigenaar ben werd de syndicus initieel aangesteld door de bouwpromotor zonder contract . Alle wettelijke en statutaire bepalingen van het gebouw legt hij naast zich neer en jaarlijks forceert hij de verlenging van zijn mandaat ZONDER ooit maar een CONTRACT te hebben voorgelegd aan de AV.
Besef wel dat je de Rubicon zult oversteken (cfr de commentaar hiervoor van hajo en enkele tips hierna).
Bij de rechter:Op de AV vergadering zelf komt het punt van de verlenging van zijn syndicusmandaat zelfs niet ter sprake. Hij duldt geen enkele concurrentie. Alle aanwezige eigenaars op de AV schijnen zich hierover geen vragen te stellen en stemmen JA voor de verlenging van zijn syndicusmandaat. Niemand ziet ook maar iets na ! Trouwens diegene die op de AV iets durft te zeggen dat niet in de lijn ligt van hetgeen de syndicus verkondigt wordt met de vinger gewezen en uitgefloten. ...
Beslissing van een AV met 99%, maar de rechter vernietigt de beslissing. Rekenkundig is dat zeer eenvoudig. Het is niet het aantal dat telt, maar wel of je al dan niet gelijk haalt.
99 * 0 = 0
1 * 1 = 1
In die context kan je vlot zijn aanstelling laten verbreken. In de huidige volatiele context van het BIV is het efficiënter klacht in te dienen bij het BIV. Lees de recente nieuwsbrief N° 213 van het NICM.
Hij kan dit enkel als geen enkele mede-eigenaar, … de beslissing betwist bij de bevoegde rechter als onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig.“Mogen (moeten) we uit deze stelling dan besluiten dat:
- een syndicus , die de wettelijke bepalingen terzake negeert (of verwaarloost), toch "wettelijke beslissingen" kan doordrukken?
- is dit dan geen soort "carte blanche" voor de syndicus om de wettelijke voorschriften naast zich neer te leggen en toch z.g. "rechtsgeldige beslissingen" voor te leggen?
Zijn show tijdens de AV van uw VME is dus enkel bedoeld om moreel iedereen het zwijgen op te leggen, met alle trucs van de foor. Soms zelfs fysiek.
JA, zo ze niet rechtsgeldig werden betwist. Een viertal vonnissen in die aard van een Naamse vrederechter werd recent bevestigd in beroep, hoewel er een duidelijke inbreuk is van Art. 577-5. § 3. De zaak is momenteel aanhangig bij Cassatie. De notaris, daarna aangesteld als gerechtelijke expert, geeft de “opposant” zelfs gelijk in zijn aanvaardingsnota van de opdracht (de statuten conform maken aan de wetten van 1994 en 2010).- en beslissingen in strijd met wettelijke voorschriften MOETEN dus uitgevoerd worden!?
Het burgerlijk wetboek gaat ervan uit dat iedereen handelt als een goede huisvader. Voor de slechte huisvader is er het strafwetboek.- wàt is dan nog het opzet van wetsbepalingen??”
Een concreet recent voorbeeld: vorige jaar heeft in mijn VME de syndicus op zijn initiatief een BAV samengeroepen met één enkel punt, voorgesteld door mij. Praktisch alles was onregelmatig, maar mijn objectief is bereikt: unanieme goedkeuring van dat punt (aanstelling van een onpartijdige raadsman van de VME). Ik zal deze beslissing dan ook niet betwisten, omdat het resultaat er is en ik dus geen belang heb. Ten andere geen enkele aanwezige of vertegenwoordigde eigenaar kan dat, omdat zij allen met mij ja hebben gestemd.
Deze in se onwettelijke beslissing dient dus uitgevoerd door de VME.
Neen.- Men kan ook de vraag stellen :
“Staat een AV boven de wet? Kan deze beslissingen nemen tegen de wet?”
…
Maar de VME (en de syndicus als haar vertegenwoordiger) mogen de wet interpreteren zoals zij willen. Zij hebben perfect het democratisch recht hiertoe. Maar evenzeer aanvaarden zij daardoor dat zij, zo ze ongelijk hebben, op de blaren zullen moeten zitten. En dat kan zeer pijnlijk en kostelijk zijn.
In de marge: sinds 2010 dient de syndicus een begrotingsraming te voegen bij elk voorstel, dus dient hij te vermeldden wat de mogelijke kost is (“worst case”). Zo hij dat niet doet? Onregelmatige beslissing, dus verbreekbaar.
Dit artikel bepaalt:Art. 577-9. § 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
- Enerzijds de soevereiniteit van de AV (men kan niet “in beroep” gaan tegen een beslissing van de AV)
- Anderzijds het “marginale toetsingsrecht” van de bevoegde rechter
Als men om meestal begrijpelijke redenen geen gebruik wenst te maken van dat toetsingsrecht, dan verzaakt men in feite aan zijn rechten. En aanvaardt men dat de VME/syndicus doen wat zij willen.
De wet van 2010 heeft duidelijk alle elementen naar voor geschoven opdat de eigenaar zijn verantwoordelijkheid opneemt. Als hij dat niet doet om welke redenen dan ook zal hij vroeg of laat daarvan de gevolgen dragen. Die kunnen onvermoed zwaar zijn.
Dan komt men meestal terecht in een vicieuze cirkel (zie: http://nl.wikipedia.org/wiki/Vicieuze_cirkel" onclick="window.open(this.href);return false;). Want er si uiteindelijk altijd iemand die zal opstaan en op zijn rechten zal staan.
Eén van de trucs van de foor is de kleine herstellingen niet of zeer minimaal uitvoeren, zodat het gebouw verloedert en dan “plots” grote werken zijn, dus grote “procenten”. Die werken worden door de strot geduwd op één AV, terwijl de wet duidelijk meerdere AV voorziet.
Het sociaal probleem is dat een eigenaar zijn rechten moet afdwingen. Hij weet dat hij uiteindelijk gelijk zal halen, maar verbreekt de groepsrust (“Tout va bien, Madame la marquise”) en isoleert zich hierdoor.
Persoonlijk heb ik heel concreet ervaren wat dat betekent, zowel moreel (groepsdruk), materieel (beschadiging brievenbus, garagedeur, ..) als fysiek (…). Maar uiteindelijk helpt dat alles niet om het corrupt systeem in stand te houden, als men alles kalm maar standvastig opneemt, zich niet laat provoceren en traag maar zeker op zijn doel afgaat.
Meer info:
- http://www.socius.be/tiki-index.php?pag ... aal+gedrag" onclick="window.open(this.href);return false;
- http://mens-en-samenleving.infonu.nl/so ... logie.html" onclick="window.open(this.href);return false;
- ….
Wat kan je doen? Op basis van een langjarige praktische ervaring met groepen, binnen EN buiten de mede-eigendom, kan ik de volgende tips geven als je de Rubicon wil oversteken:
- Speel de bal, en niet de man (niet “persoon X” moet weg maar wel “doel Y” dient bereikt)
- Wees transparant, open en eerlijk
- Heb een duidelijke en heldere lijn
- Besef dat de waarheid uiteindelijk boven drijft, en zeg dat ook duidelijk
- Wees assertief, maar niet agressief
- Doe wel en zie niet om
Besef dat na een revolutie (1792/1814), de “restauratie” (1815/1848) volgt en daarna uiteindelijk de consolidatie (1870/1907).
Beter een kleine hechte groep dat een grote groep van medestanders; zo vermijd je dat het devies “divide et impera” toegepast wordt door de syndicus.
Ook dien je te beseffen dat jij als “publieke opposant/klokkenluider” de anderen niet zal overtuigen. Je kan enkel zaaien.
Uiteindelijk zal het begrip groeien en je doelstelling verwezenlijkt worden.
