Extreem hoge eindafrekening door syndicus

[Remy]

Ik heb net mijn eerste appartement gekocht en heb de akte in juli laten verlijden. Ieder jaar in november wordt de eindafrekening bezorgd aan alle eigenaars voor de periode tot en met september van datzelfde jaar. Ik kreeg deze eindafrekening ook en er werd een verdeelsleutel gebruikt waarbij het gedeelte voor 11/07/13 voor de rekening van de vorige eigenaar was en alles van 11/07 tot en met 30/09 voor de mijne. Ik moest met andere woorden de factuur betalen voor 2,5 maand.

Nu bedroeg deze factuur €876,98, wat ik persoonlijk exorbitant hoog vindt. Nu moet er wel rekening mee gehouden worden met het feit dat er een blokpolis voor een jaar bij zit (€109,99) en een bijdrage aan het waarborgfonds (€330,96). Maar dan rest er nog altijd een factuur van €436,03 voor er amper 2,5 maand (!) te wonen. Ik heb deze eindafrekening aan twee medebewoners laten zien (beide met grotere appartementen en meer aandelen) en zij vonden dit ook een extreem hoge rekening. Ik heb daarop contact opgenomen met de boekhoudkundige afdeling van de syndicus, maar daar wisten ze me te vertellen dat alles klopt en dat het allemaal normaal was.

Is er een manier om erachter te komen of er toch een fout is ingeslopen en of er een terugbetaling mogelijk is? Wat zijn mijn opties momenteel?

[marc mortier]

Je hebt het recht zelf na afspraak met de syndicus de rekeningen in te kijken.
Bij de volgende AV doe je er goed aan een Commissaris van de rekeningen aan te stellen die deze nakijkt en verslag uitbrengt op de AV, waarna de kwijting kan worden gegeven aan de syndicus.

[roharro]

Uw persoonlijke mening doet niets ter zake indien die kosten effectief bewezen worden.
U hebt het recht tot inzage van de facturen.

[Franciscus]

Openen nieuw dossier eigenaar misschien door syndicus.

[Remy]

Het probleem is dat ik zelf te weinig kaas heb gegeten van de materie om in te schatten of die kosten terecht zijn. De rekeningen gaan inkijken gaat daar niets aan veranderen.

Er is reeds een commissaris van de rekeningen, maar die werkt steekproefgewijs en kan natuurlijk geen uitspraken doen over individuele eigenaars. Hij vond mijn eindafrekening zelf ook opvallend hoog, zelfs voor een eerste jaar en zeker aangezien het maar over 2,5 maand ging.

Het kan toch niet zo zijn dat een syndicus bij wijze van spreken mij €1000 per maand aanrekent als hij maar genoeg facturen kan voorleggen? Er moet toch een soort billijkheid zijn in de bedragen vermoed ik?

[roharro]

Als die facturen de werkelijkheid weerspiegelen kan de syndicus dat perfect doen, beter: dan MOET hij dat doen.

Zitten er in het bedrag dat u aangetekend wordt ook geen provisies voor het nieuwe werkingsjaar?

[Luc]

Als die facturen de werkelijkheid weerspiegelen kan de syndicus dat perfect doen, beter: dan MOET hij dat doen.

Zitten er in het bedrag dat u aangetekend wordt ook geen provisies voor het nieuwe werkingsjaar?

Of het "permanent" voorschot voor het werkkapitaal, als nieuwe mede-eigenaar.

[Remy]

Als die facturen de werkelijkheid weerspiegelen kan de syndicus dat perfect doen, beter: dan MOET hij dat doen.

Zitten er in het bedrag dat u aangetekend wordt ook geen provisies voor het nieuwe werkingsjaar?

Of het "permanent" voorschot voor het werkkapitaal, als nieuwe mede-eigenaar.

Een syndicus moet uiteindelijk goed beheer tonen en erover waken dat de kosten niet buitensporig oplopen. Of is dat naïef van mij?

Zoals gezegd zit er alleen een bijdrage voor het waarborgfonds bij (€330,96) en een blokpolis voor een jaar (€109.99) als enige 'structurele' uitgaveposten. Andere hoge posten zijn water (€82,07), elektriciteit algemene delen (€95.38), onderhoud algemene delen (€77,17), de beheersvergoeding appartementen (€42,58) en 'diverse kosten' (€44,71).

Ik weet niet of er van deze iets uitspringt. Ik benadruk nogmaals dat dit een afrekening is voor 2,5 maand.

[Luc]

Lijken me normaal:
1. Waarborgfonds (€330,96) = wordt terugbetaald bij verkoop appartement
2. Blokpolis voor een jaar (€109.99) = jaarlijkse uitgave, dient pro-rata aangerekend voor 2013 - vermoedelijk is het jaarbedrag circa 550 EUR

Heeft u de jaarafrekeningen van 2011 en 2012 ontvangen bij de aankoop?

Hoeveel appartementen?

[Remy]

Het waarborgfonds en de blokpolis lijken me ook normaal. Die betwist ik niet. Het is eerder het 'restbedrag' van €436 dat me bijzonder hoog lijkt - daarvan zijn het waarborgfonds en de blokpolis al afgetrokken.

En eerlijkgezegd: ik ben nog jong en het was mijn eerste aankoop. Bij gebrek aan kennis heb ik de jaarafrekeningen niet bekeken, ik heb louter aan de vorige eigenaar gevraagd of de maandelijkse kosten voor de syndicus en de nutsvoorzieningen betaalbaar waren. Op zulke forse bijbetalingen bovenop de vaste kosten had ik niet gerekend.

Het is een appartementencomplex bestaande uit vier blokken met elk circa 4 appartementen. De blokken zijn verbonden via een binnenplaats en een ondergrondse garage.

[Vandebos]

Hoe groot is het gebouw? (aantal appartementen) Hoe oud?

Onderhoud, beheersvergoeding en diverse lijken me op het eerste zicht normaal. Voor water en stroom dient er gekeken te worden welke periode deze precies omhelzen. Wat betreft water dien je te informeren of deze enkel gemeenschappelijk gebruik of tevens het privégebruik omhelst. Indien het privégebruik eveneens van toepassing is zal de syndicus hoogstwaarschijnlijk het taalgebruik van 2013 hebben genomen en dit gedeeld door 12 *2.5. Indien er voordien een gezin met kinderen woonde en jij bv alleenstaand bent zal je effectief onterecht éénmalig een deel van het waterverbruik van de vorige bewoners mee betalen. Ik zie echter geen wijze hoe de syndicus dit anders kan oplossen... tenzij de waterstanden werden genoteerd bij de overdracht van het pand?

[Remy]

Het is een modern gebouw (2003), met vier blokken van elks ongeveer 4 appartementen. Er is ook een grote ondergrondse parkeergarage.

Voor het water geldt enkel het privégebruik, het gemeenschappelijk water heb ik niet vermeld. Het is normaliter inderdaad 2,5/12 met een veel groter waterverbruik (2 baden per dag o.a.). Ik vermoed dus dat die post volgend jaar gunstiger zal zijn. Sowieso is het niet voldoende om 876 voor 2,5 maand te verklaren.

[Vandebos]

De aanwezigheid van een lift kan de stroomkosten eventueel verklaren.

[Franciscus]

Lid worden van een eigenaarsvereniging en deze vragen de gegevens eens te controleren.

http://www.eigenaarsbond.be" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.hoogstraten.be/Eigenaarvereniging.html" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.halloresidentie.be/nl/actualites" onclick="window.open(this.href);return false;