Onze statuten voorzien hieromtrent niets. Mijn vraag blijft dus : moet er een 3/4-meerderheid worden bekomen om te beslissen te stemmen over de twee (van de drie ) opties met de hoogste score bij de vorige stemming ? De BAV heeft overmorgen plaats !
Daar ik de exacte inhoud van de voorgestelde punten niet ken, maar wel vermoed waarover het het gaat, vertrek ik van een
fictief veralgemeend voorbeeld. Enkel een advocaat kan een correct juridisch advies geven, na inzage van alle relevante stukken (inclusief deze van de vorige AV).
Context (fictief !!!):
1. Stel dat een VME (100 appartementen) heeft bepaald via zijn statuten dat moet opgesteld worden:
- voor werken boven 500 EUR een voorafgaandelijke bestelbon goed te keuren door de AV (of mandaat te geven door de AV aan de syndicus)
- voor werken boven 2.500 EUR een bestek goedgekeurd door de AV
- voor werken boven 5.000 EUR de AV een
onafhankelijke expert dient aan te duiden, die belast wordt met het opstellen van het bestek.
- voor werken boven 7.500 EUR meerdere offertes moeten worden ingediend op basis van een
voorafgaandelijk goedgekeurd bestek.
2. Stel dat de VME tijdens een vorige AV heeft opgelegd aan de syndicus de nodige voorstellen aan de AV voor te leggen om het structureel probleem A op te lossen.
3. Stel dat er drie mogelijke oplossingen zijn:
a. A1: kostprijs 1.000 EUR, wettelijke garantietijd = 1 jaar (=
reparatie) & gebruikskosten 500 EUR/jaar
b. A2: kostprijs 3.000 EUR, contractuele garantietijd = 2 jaar (=
zachte renovatie) & gebruikskosten 400 EUR/jaar (geen nieuwe technieken – minder slijtage aanwezig)
c. A3: kostprijs 6.000 EUR, contractuele garantietijd (inclusief rechtstreekse borg leverancier materiaal) = 10 jaar (=
harde renovatie) & gebruikskosten 200 EUR/ jaar (nieuwe techniek)
Uitvoering
Één punt op de dagorde: "werken voor het oplossen structureel probleem A"
- Subpunt 1 = deelname aan de ballotage van alle voorstellen
(in de uitnodiging zijn van de firma's opgesomd met hun KBO/BTW identificatienummer & bedrag offerte & wijze van inzage van de offerte).
- Subpunt 2 = keuze tussen de twee offertes die minstens 50% +1 van de stemmen hebben behaald bij de ballotage
(meerderheid te behalen voor het weerhouden van één offerte: 75%).
Wettelijke bepalingen
Art. 577-7. § 1.
De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) (…)
d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;
Het cruciale woord van
Art. 577-7, §1, b) BW is “
alle”. Wanneer de AV tijdens een vorige sessie bepaald heeft dat het gaat om werken, is het een exclusieve bevoegdheid van de AV om te beslissen.
Want de syndicus kan de bepalingen van
Art. 577-8, §4, 4° BW niet meer inroepen, omdat de werken niet meer dringend zijn (behandeld door een vorige AV).
Maar ook kan de syndicus de bepalingen van
Art. 577-7, §1, d) BW enkel inroepen als het bedrag gestemd is tijdens een vorige AV. Zo niet heeft hij geen delegatie, en dient hij alle werken voor te leggen aan de AV.
Begroting (Art. 577-8, §4, 18° BW)
Elk voorstel dient vergezeld van een begrotingsraming (zoniet is de beslissing
onregelmatig). Lees het parlementair verslag van de Senaat om te weten waarom.
Daar de opties A1, A2 en A3 verschillende garantietermijnen hebben, moet de begroting lopen over 10 jaar (termijn van optie A3), anders is de beslissing
onrechtmatig. Na afloop van de garantietermijn worden de drie mogelijkheden geacht op hetzelfde niveau van slijtage gekomen te zijn, zoals nu.
De tienjaarlijkse begrotingen voor dat aspect zijn dus :
A1 2.000 * 10 + 500 *10 = 25.000 EUR
A2 4.000 * 5 + 400 * 10 = 24.000 EUR
A3 8.000 * 1 + 200 * 10 = 10.000 EUR
Deze begrotingen dienen gevoegd geweest te zijn bij de uitnodiging. Een voorlegging tijdens de AV zelf is
onregelmatig.
Voor alle vermelde firma’s dient de syndicus voorafgaandelijk (= ten laatste bij de uitnodiging) schriftelijk expliciet verklaard te hebben dat hij geen banden heeft met deze nominatief vermelde firma’s (Art. 577-8, §4, 15° BW). Zo niet kan de beslissing
onregelmatig (geen belangenvermenging aangetoond) of
frauduleus (er is belangenvermenging) zijn.
Variante
Als het
enkel gaat over de keuze tussen drie technische opties (Bvb: herstelling - zachte renovatie - harde renovatie) dient een onafhankelijk expert belast met het opstellen van een bestek, waarin de mogelijke opties worden opgelijst en vergeleken op financieel en technisch vlak, met hun implicaties op de werkingskosten, op de garantietermijnen en op de verzekerbaarheid van de installaties (vergunningen, ...) .
Daarna dient een AV2 te volgen die bepaald welke bestekvariante gekozen wordt en een AV3waarin gekozen wordt tussen de offertes op basis van dat bestek.