Ik vraag me af of de in de basisakte vastgestelde datum waarop de jaarlijkse algemene vergadering van de mede-eigenaars normaal dient te worden gehouden, ten allen tijde dient gerespecteerd te worden.
Zo de syndicus deze JAV niet kan houden omdat de noodzakelijke documenten nog niet klaar zijn, dient hij in feite deze JAV
wel te houden en bij de uitnodiging een verslag te voegen waarin hij uitlegt waarom het verslag over de boekhouding van het vorig jaar niet kan voorleggen.
Een “toelating” van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen is
niet terzake.
Enkel de AV
zelf kan beslissen om de deliberatie over de jaarrekening uit te stellen en de nodige gevolgen bepalen.
De JAV dient dus gehouden en de AV dient zelf (souverein) te beslissen om de deliberatie over de jaarrekening uit te stellen, zo de AV de argumentatie van de syndicus aanvaard. Zo niet kan zij beslissen om de jaarrekening te verwerpen, ... .
Hij dient
op zijn kosten een BAV te houden zodra het mogelijk is dit verslag voor te leggen.
Maar opgelet enkel op zijn kosten zo dit te wijten is aan hem, en niet aan bijvoorbeeld een te strakke statutaire planning van de jaarlijkse activiteiten van de VME (= verantwoordelijkheid van de mede-eigenaars).
Sinds het KB van 12.07.2012 (= vanaf de boekhouding 2013) kan de syndicus niet meer de klassieke strakke planning volgen (afrekening voorleggen tijdens de 1ste trimester na het einde van het boekhoudingsjaar) en zal de VME eerder statutair een planning moeten aanvaarden van voorleggen tijdens een periode van twee weken van de 2de trimester. Hoe groter de VME hoe later.
De definitieve individuele afrekening kan pas opgesteld worden NA de JAV en niet meer voor. Deze individuele afrekeningen dienen niet meer goedgekeurd door de AV (noch nagezien door de commissaris van de rekeningen), maar
enkel door de vertegenwoordiger van de VME (= de syndicus). Zo de mede-eigenaar niet akkoord gaat dient hij een punt voor te stellen voor de volgende AV en de wijze van berekening betwisten. Hij dient ook, zo de betwisting handelt over een bepaalde inkomst of uitgave van vorig jaar, deze te betwisten bij de vrederechter na gemotiveerd tegen de goedkeuring van de boekhouding van vorig jaar gesteld te hebben.
(= belangrijk in verband met de kostenafrekeningen, niet alleen voor de mede- eigenaars maar ook voor de afrekening met de huurders)
Het zijn niet de kostenafrekeningen (= oud systeem 1924-1994) maar wel de jaarrekening die dient goedgekeurd.
In mijn VME heeft het feit dat men een te grote aandacht besteed heeft aan een "snelle" afrekening voor de huurders (= JAV in maart), tot gevolg gehad dat de boekhouding niet op een normale wijze werd nagezien (= JAV in juni). Bepaalde “anomalieën” werden verdoezeld. Nu staat onze VME hierdoor voor een afgrond.
Houdt het adagio
“First things first” in het oog.
In concreto, moet deze vergadering ook doorgaan terwijl er nog een procedure loopt voor de vrederechter, waarin deze vonnis dient te vellen in verband met het vernietigen van beslissingen genomen op de voorbije bijzondere vergadering van mede-eigenaars. Deze jaarlijkse vergadering zou mogelijk een bijkomend bewijs kunnen leveren over de boekhouding welke niet correct is gevoerd.
De JAV dient door te gaan, zoals statutair voorzien.
Een analoog probleem stelde zich in mijn VME in 2011, 2012 en 2013.
De syndicus heeft tijdens de JAV 2013 de jaarafrekening 2012 (oud systeem) niet kunnen voorleggen wegens structurele statutaire problemen met de boekhouding (inmenging door de oude rekencommissaris sinds 2001 in de wijze waarop sommige posten worden berekend), hoewel de gerechtelijke syndicus 2011-2012 om identieke redenen er ook niet was in geslaagd (vertraging met 8 maand voor de afrekening 2011) en om die “drogreden” was buitengezet. De oude rekencommissaris heeft ontslag genomen. De nieuwe heeft zijn verslag 2012 nog niet klaar, omdat de nieuwe syndicus bepaalde elementen van de boekhouding nog niet wil tonen aan hem (geen wijziging van boekhouder sinds 2007).
Ik vermoed nu dat deze vergadering waarschijnlijk pas zal gehouden worden na uitspraak van de vrederechter. Mijn vraag hieromtrent, is dit correct??
In mijn geval stelt de syndicus (het is niet een kleine syndicus) ook de beloofde BAV 2013 uit (zou eerst gehouden worden in juni, dan september, nu november).
De beslissingen van de JAV 2013 kunnen geen impact hebben op de beslissingen van de JAV 2012.
Het heeft geen zin om bijkomende bewijzen te zoeken via beslissingen van een volgende AV, en dat noch voor u noch voor de syndicus. Het is de status op datum van de betwiste JAV die juridisch telt.
Wat de rechter wel kan doen is bijvoorbeeld bevelen dat een gerechtelijk benoemde voorlopige syndicus een
bedrijfsrevisor aanduid om de boekhouding na te zien, en dat het verslag wordt voorgelegd aan de AV (niet aan de rechter …).
Wat in mijn geval beslist is door de rechter in 2007 en bevestigd in beroep in 2011. Het verslag is opgesteld door een
accountant (niet een revisor) in samenwerking met de oude rekencommissaris (zoals een accountant schijnbaar moet doen …) en het is dus waardeloos (
geen onafhankelijk verslag).