De makelaar mag geen banden hebben met de syndicus.
Hoe kan men dit controleren ? Ik veronderstel dat een syndicus dit niet spontaan aan een AV zal meedelen en ik kan ook maar moeilijk geloven dat men zomaar mag betrouwen (zonder controle) op het antwoord dat hij zou geven zo een eigenaar hem de vraag stelt. (...)
Men
moet hem vertrouwen op basis van zijn
schriftelijke verklaringen, maar ... confronteren met de gevolgen zo hij onjuiste, onvolledige en/of misleidende verklaringen, heeft afgelegd.
De Raad van mede-eigendom dient erop toe te zien dat op
elke uitnodiging voor een AV duidelijk en
expliciet is vermeld dat voor de derden (
nominatieve lijst) waarmee de VME overeenkomsten kan afsluiten volgens de dagorde (dus
ook de advocaten, notarissen, ...) dat de syndicus ermee geen banden heeft zoals bepaald in Art. 577/8 §4 15° BW. Dit houdt ook in dat alle firma's en personen vermeld worden in de uitnodiging (rechtspersonen met hun correcte maatschappelijke benaming). Zo het gaat over personen met een commerciële activiteiten dient hun inschrijvingsnummer in het KBO vermeld. Zo gefactureerd zal worden via een "burgerlijke niet-commerciële vennootschap” (advocaten, …), dient deze expliciet vermeld (richtlijnen tegen het witwassen van geld). Geen verklaring = er is een probleem (minimaal nalatigheid voor de uitvoering van Art. 577-8 §4 15° BW.
Zo later blijkt dat de syndicus een onjuiste, onvolledige en/of misleidende verklaring heeft afgelegd, zal zijn verzekering inzake BA moeten tussenkomen, zo deze correcte de mogelijke risico’s verzekerd.
Dus vooraleer een contract met de syndicus aan te gaan (of te verlengen), na kijken
ongeacht de grootte van de firma (ik spreek uit ervaring):
- Of de syndicusfirma verzekerd is voor zijn BA (een verklaring van het BIV is terzake onvoldoende, omdat zij enkel de verzekering van de vastgoedmakelaar naziet en niet van "zijn" firma’s).
- Of de risico’s integraal verzekerd zijn (de standaardpolissen voorzien in feite enkel een correcte dekking voor een VME van twee à 10 appartementen).
Art. 577-8 §4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(…)
15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken
voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad;
hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld;
indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
Tip: voorzie statutair dat jaarlijks een evaluatieverslag word gemaakt door de syndicus (Art. 577-8 §4 14° BW). Zo is hij verplicht jaarlijks aan te geven welke banden hij heeft met deze personen.
(...) En wat met de professionele syndici die zowel immobiliënmakelaar zijn met als hoofdactiviteit syndicus en tegelijkertijd ook ingeschreven staan in verschillende repertoria en telefoonboeken als verzekeringsmakelaar ?
Een mede-eigenaar kan het ontslag van de syndicus eisen bij de Vrederechter, wegens belangenvermenging.
Er bestaat zelfs een vonnis, bevestigd in beroep, waarbij de professionele syndicus ontslagen werd die ook mede-eigenaar was, als een zweem van vermoeden van een mogelijkheid tot conflict bestaat tussen zijn verplichtingen als syndicus en zijn belangen als mede-eigenaar. Deze jurisprudentie (die dateert van voor 2010) is de facto hernomen in het laatste lid van Art. 577-8 §4. 15° BW.