Basisakte en verdeling van de gemeenschappelijke kosten

[Barteny]

Betreft: Appartementsgebouw 3 verdiepingen, 2 eigenaars :

• Gelijkvl. : eigenaar A ; Handelspand (aparte ingang)
  Verd. 1 : eigenaar A ; 1 Appartement
  Verd. 2 : eigenaar B ; 1 Appartement
  Verd. 3 : eigenaar B ; 2 Appartementen

Volgens de basisakte zijn de gemeenschappelijke kosten verdeeld volgens 50 % / 50 % , dus naargelang de oppervlakte.

Volgens de waarde van het vastgoed/huuropbrengsten echter zou dit eerder iets van een 60 % /40 % moeten zijn (of zelfs lager). Is het gebruikelijk dat men voor de verdeling de oppervlakte beschouwt, of eerder de waarde ?

Is er een nadeel indien men slechts 40 % van de gemeenschap heeft, bijvoorbeeld wat betreft inspraak ?

In het bovenste appartement dient een lekkende lichtkoepel in het dak van de badkamer vervangen te worden.
Valt dit onder de gemeenschap (dak), of is dit volledig voor eigenaar B ?

Bart

[Bart]

De koepel in het dak die lekt kan de stabiliteit van de hele dakconstructie aantasten, daarom zal de herstelkost vaak als "gemeenschappelijk" beschouwd worden. Alle onderliggende eigenaars hebben er immers ook voordeel bij dat dit lek gedicht wordt, zoniet dreigt voor hen immers ook waterschade.

Mvg,
Bart

[consulent]

Betreft: Appartementsgebouw 3 verdiepingen, 2 eigenaars :

• Gelijkvl. : eigenaar A ; Handelspand (aparte ingang)
  Verd. 1 : eigenaar A ; 1 Appartement
  Verd. 2 : eigenaar B ; 1 Appartement
  Verd. 3 : eigenaar B ; 2 Appartementen

Volgens de basisakte zijn de gemeenschappelijke kosten verdeeld volgens 50 % / 50 % , dus naargelang de oppervlakte.

Volgens de waarde van het vastgoed/huuropbrengsten echter zou dit eerder iets van een 60 % /40 % moeten zijn (of zelfs lager). Is het gebruikelijk dat men voor de verdeling de oppervlakte beschouwt, of eerder de waarde ?

Is er een nadeel indien men slechts 40 % van de gemeenschap heeft, bijvoorbeeld wat betreft inspraak ?

In het bovenste appartement dient een lekkende lichtkoepel in het dak van de badkamer vervangen te worden.
Valt dit onder de gemeenschap (dak), of is dit volledig voor eigenaar B ?

Bart

De kwotiteiten worden berekend op basis van de oppervlakte van een pand. Iemand met een groter pand heeft normaal meer aandelen in de gemeenschap en zal dan ook meer betalen (zonder rekening te houden met particuliere onverdeeldheden).

Dak. Als de lek schade veroorzaakt in het onderliggende appartement, doe dan vooreerst aangifte bij de gebouwverzekering. Mogelijk is dit een gedekt schadegeval.

Om na te gaan of de koepel privatief of gemeenschappelijk wordt aanzien, moet je in eerste instantie de statuten nakijken. Je hebt daarin een opsomming van de gemeenschappelijke en privatieve delen.

[klassement]

Betreft:
De kwotiteiten worden berekend op basis van de oppervlakte van een pand. Iemand met een groter pand heeft normaal meer aandelen in de gemeenschap en zal dan ook meer betalen (zonder rekening te houden met particuliere onverdeeldheden).
b]

als de kwotiteiten in het geheel niet meer voldoen aan de oppervlakte. hoe moet men te werk gaan voor de aanpassing ?

groetjes,
peter

[consulent]

Betreft:
De kwotiteiten worden berekend op basis van de oppervlakte van een pand. Iemand met een groter pand heeft normaal meer aandelen in de gemeenschap en zal dan ook meer betalen (zonder rekening te houden met particuliere onverdeeldheden).
b]

als de kwotiteiten in het geheel niet meer voldoen aan de oppervlakte. hoe moet men te werk gaan voor de aanpassing ?

groetjes,
peter

Aanpassing/herverdeling quotiteiten is niet zo evident. Er zal hierdoor immers een wijziging van de verdeling van de aandelen gebeuren hetwelk ??nparigheid of unanimieit betreft = alle eigenaars. De volledige en verschillende werkwijze is hier niet op 1,2,3 uit te leggen.
Kort samen gevat komt het er op neer dat de algemene vergadering met unanimiteit dient te beslissen over de herverdeling, dat de syndicus een bijzonder mandaat moet krijgen om bij de notaris in naam en voor rekening van de eigenaars het nodige te doen teneinde de beslissing notarieel vast te leggen,.... Als de huidige quotiteiten niet meer kloppen met de realistische oppervlakte, dan dienen ze natuurlijk ook te worden herberekend. Het beste is om een eenheid per m? te berekenen. Je legt deze eenheid ook best mee vast in de statuten, als er dan later bv een uitbreiding van een privatief kavel tot stand moest komen, dan is het vernieuwe aandeel op basis van de vernieuwe oppervlakte ook makkelijk in te vullen/toe te kennen.

[klassement]

als de kwotiteiten in het geheel niet meer voldoen aan de oppervlakte. hoe moet men te werk gaan voor de aanpassing ?

groetjes,
peter

Aanpassing/herverdeling quotiteiten is niet zo evident. Er zal hierdoor immers een wijziging van de verdeling van de aandelen gebeuren hetwelk ??nparigheid of unanimieit betreft = alle eigenaars. De volledige en verschillende werkwijze is hier niet op 1,2,3 uit te leggen.
Kort samen gevat komt het er op neer dat de algemene vergadering met unanimiteit dient te beslissen over de herverdeling, dat de syndicus een bijzonder mandaat moet krijgen om bij de notaris in naam en voor rekening van de eigenaars het nodige te doen teneinde de beslissing notarieel vast te leggen,.... Als de huidige quotiteiten niet meer kloppen met de realistische oppervlakte, dan dienen ze natuurlijk ook te worden herberekend. Het beste is om een eenheid per m? te berekenen. Je legt deze eenheid ook best mee vast in de statuten, als er dan later bv een uitbreiding van een privatief kavel tot stand moest komen, dan is het vernieuwe aandeel op basis van de vernieuwe oppervlakte ook makkelijk in te vullen/toe te kennen.

is mijn volgende denkpiste juist : medeeigenaar die zijn privatieven uitgebreid heeft ten nadele van de gemene delen moet de andere medeigenaars vergoeden ? indien ja , hoe berekenen ? reeds juridische uitspraken geweest ?
groetejes

[consulent]

Aanpassing/herverdeling quotiteiten is niet zo evident. Er zal hierdoor immers een wijziging van de verdeling van de aandelen gebeuren hetwelk ??nparigheid of unanimieit betreft = alle eigenaars. De volledige en verschillende werkwijze is hier niet op 1,2,3 uit te leggen.
Kort samen gevat komt het er op neer dat de algemene vergadering met unanimiteit dient te beslissen over de herverdeling, dat de syndicus een bijzonder mandaat moet krijgen om bij de notaris in naam en voor rekening van de eigenaars het nodige te doen teneinde de beslissing notarieel vast te leggen,.... Als de huidige quotiteiten niet meer kloppen met de realistische oppervlakte, dan dienen ze natuurlijk ook te worden herberekend. Het beste is om een eenheid per m? te berekenen. Je legt deze eenheid ook best mee vast in de statuten, als er dan later bv een uitbreiding van een privatief kavel tot stand moest komen, dan is het vernieuwe aandeel op basis van de vernieuwe oppervlakte ook makkelijk in te vullen/toe te kennen.

is mijn volgende denkpiste juist : medeeigenaar die zijn privatieven uitgebreid heeft ten nadele van de gemene delen moet de andere medeigenaars vergoeden ? indien ja , hoe berekenen ? reeds juridische uitspraken geweest ?
groetejes

Als ik je goed begrijp, dan heeft een eigenaar zichzelf onrechtmatig een stukje gemeenschappelijke grond toege?igend?
Met onrechtmatig bedoel ik, zonder akkoord van de algemene vergadering? Vandaar natuurlijk uw bem. dat de quotiteiten niet meer voldoen aan de oppervlakte. Een eigenaar kan niet zomaar eenzijdig , dus zonder toelating van ALLE eigenaars, zichzelf een stuk gem. grond eigen maken. Zoals eerder gemeld wordt dit met unanimiteit op de vergadering beslist. Daarenboven dient de verkoopprijs ten voordele van alle individuele eigenaars te worden bepaald, moeten idd de quotiteiten worden herverdeeld, statuten gewijzigd, je zit ook nog met zoiets dat recht van natrekking noemt, enz.... Een zeer omslachtige procedure die praktische gezien zeer weinig kans tot slagen heeft. Ook zeer duur, maar die kosten vallen natuurlijk in principe allemaal ten laste van de kopende eigenaar. Op dit ogenblik moet de syndicus de eigenaar in gebreke stellen omwille van zijn niet geoorloofde daad. Best organiseert hij daarna een bijzondere algemene vergadering. Het is dan aan de vergadering om te beslissen of zij akkoord gaat met de verkoop en tegen welke voorwaarden/prijs. Laat zonder meer ook beslissen om bij niet akkoord van de AV (unanimiteit) bij het niet naar z'n oorspronkelijke toestand terug brengen binnen een vooraf bepaalde termijn, de syndicus het mandaat kriijgt om tegen deze eigenaar in rechte op te treden. Indien gewenst kan u op ons beroep doen voor de organisatie/afhandeling van de vergadering en/of opstarten jur. procedure. Maar hopelijk komt het niet zo ver. Succes.

[araneus]

Is het altijd zo dat de oppervlakte van de verschillende eenheden wordt aangerekend ? Wat met terrassen, lichtinval, ... ?

Is er ergens een basis om te zeggen dat de verdeling van de quotiteiten moet gebeuren volgens oppervlakte ?