Niet goedgekeurde werken door syndicus uitgevoerd.

[van Corenland]

Beste ;
ik ben eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw met 6 appartementen , sinds het jaar 2000 wordt er op een reservefonds gespaard wat einde 2012 een reservefonds was van ongeveer 10.000 €
recent bij de algemene vergadering is gebleken dat het reservefonds volledig op nul stond .
Bij navraag aan de syndicus bleek dat deze schilderwerken in de gemeenschappelijke delen alsook het aanpassen van de liften heeft laten uitvoeren ,zonder hiervoor de nodige offertes te laten opmaken en deze ook niet heeft voorgelegd aan de algemene vergadering of de beheerraad
Mijn vraag is nu;
1 ) kan een syndicus werken laten uitvoeren welke van geen dringende aard zijn zonder hiervoor de toelating te vragen aan de beheerraad of aan de algemene vergadering ?
2) mag een syndicus zonder toelating geld van het reservefonds gebruiken zonder de uitdrukkelijke toelatie van de algemene vergadrering en of beheerraad ?

kan U hierover me duidelijkheid verschaffen
mvg

JP Van Corenland

[Vandebos]

Heb je bericht afgesplitst aangezien het een volledig nieuw topic betreft.

1) neen.

2) neen.

Alle niet hoogdringende werken dienen expliciet door de AV te worden goedgekeurd. Eventueel kan de AV jaarlijks de beslissing nemen dat de rvme tot bedrag x kleine werken mag goedkeuren, maar werken aan de lift en het 'opfrissen' van gemene delen vallen buiten deze scope. De reserverekening mag eveneens slechts aangesproken worden met de expliciete toestemming van de AV en dan ook enkel voor die doeleinden waarvoor die door de AV werden gestemd.

[Luc]

(... ) Eventueel kan de AV jaarlijks de beslissing nemen dat de rvme tot bedrag x kleine werken mag goedkeuren, (...)

Deze omzeiling van Art. 577-8 §4 3° en 4° BW (mogelijk door een juridisch vacuüm in verband met de taken van de raad van beheer) werd onmogelijk gemaakt vanaf 01.09.2010 door de afschaffing van de raad van beheer en het zeer strikt beperken van de opdracht van het nieuw orgaan RVME, plus een meer onafhankelijk toezicht door het nieuw orgaan "commissaris van de rekeningen".

"kleine werken" = toepassing van Art. 577-8 §4 4°. De syndicus dient zijn verantwoordelijkheid te nemen en zich niet verschuilen achter de RVME. Als hij dat doet, wordt hij automatisch partijdig.

... De reserverekening mag eveneens slechts aangesproken worden met de expliciete toestemming van de AV en dan ook enkel voor die doeleinden waarvoor die door de AV werden gestemd.

De wijze van geven van deze voorafgaandelijke toestemming ( toepassing van Art. 577-8 §4 3° BW) is sinds 01.09.2010 onderhevig aan andere en veel striktere regels (voegen van een begrotingsraming bij de uitnodiging, goedkeuren van een bestek door de vorige AV, van toepassing voor alle niet-periodieke uitgaven, ... ).

Niet vergeten dat zo Art. 577-8 §4 4° BW wordt toegepast (dringende inkomsten of uitgaven), de syndicus dringend een expliciete melding ervan moet overmaken aan de AV, en achteraf bij de vrederechter dient aan te tonen dat hij dit gemeld heeft. Kan enkel zo hij dit schriftelijk doet, en daarna een afzonderlijke stemming erover mogelijk maakt, vooraleer hij een eventuele ontlasting voor dat jaar vraagt. Zo niet kan de vrederechter deze werken ten laste leggen van de syndicus.