waterschade

[roharro]

Huurder laat me weten dat er in de badkamer vochtplekken in het plafond zijn gekomen.
Badkamer werd drie maanden geleden volledig herschilderd (huurder heeft de schilderwerken zelf laten uitvoeren en betaald). Toen hij terug thuis kwam na een maand verlof stelde hij de vochtplekken vast.
Op de plaats waar de vlekken zijn opgetreden bevindt zich de badkuip van het bovenliggend appartement. Vermoedelijk lekt de afvoer van die badkuip.

Ik ga de syndicus op de hoogte brengen zodat hij de blokpolis kan inschakelen en de nodige maatregelen kan treffen.

Vragen:

- is het aan te raden dat de huurder ook zijn eigen huurdersverzekering inlicht?
- moet ik als verhuurder zelf iets ondernemen? Volstaat het dat ik de syndicus inlicht?
- aangezien de bron van het kwaad zich bevindt in een privatief, veronderstel ik dat in fine de eigenaar van dat appartement (die er tevens de bewoner van is) aansprakelijk is voor alle schade?

Het is mijn eerste geval van waterschade in de verhuurde appartementen, dus geen practische ervaring....

[Franciscus]

Best dat zowel u als de huurder de respectievelijke verzekeringen in kennis stellen.
Geef al op zijn minst de gegevens van de blokpolis door en indien mogelijk ook de verzekering van de bovenbuur.

[roharro]

De makelaar van de blokpolis heeft een lekzoekfirma aangesteld.
Indien er in verschillende appartementen moet worden gezocht (in het appartement dat ik verhuur is er enkel gevolgschade), is het dan de syndicus die ervoor moet zorgen dat alle betrokken eigenaars of huurders worden verwittigd? Er zijn minstens vier appartementen waar de oorzaak van de lek zich kan bevinden. Een andere mogelijkheid is een lek in het gemeenschappelijke deel van de leidingen (lek in een dichte buizenschacht).
De lekfirma vraagt me nu ervoor te zorgen dat ze overal waar ze moeten zoeken toegang hebben......probleem is dat ikzelf nergens toegang heb aangezien ik er geen bewoner ben en zeker geen enkel recht van toegang heb tot de privatieven.
Ik kan mijn eigen huurder wel verplichten tot toegang in zijn appartement, maar daar zien ze enkel de gevolgschade....
Ik zit een beetje met mijn handen in het haar, bovendien bevindt het gebouw zich 170 km van mijn woonplaats .
Moet dit niet via de syndicus (profesionele firma)? Het is de syndicus die de makelaar van de polis heeft verwittigd op mijn verzoek.

[Vandebos]

De syndicus dient deze toegang te regelen.

[roharro]

Verder verloop: Huurder heeft me vanavond opgebeld en me meegedeeld dat er nog steeds geen lekopzoekingsfirma is geweest (na reeds 20 dagen). De schade wordt intussen wel groter en de huurder klaagt bij mij. Ik heb de verzekeringsmakelaar (blokpolis) en de syndicus meteen per e-mail verzocht dit dringend te onderzoeken. Er zijn drie hogergelegen appartementen waar de oorzaak zich kan bevinden.

Ik kan de gevolgschade in het verhuurde appartement bijgevolg niet beperken aangezien de oorzaak van de schade verder blijft bestaan.

Wat kan ik in dit stadium nog verder doen?

[Vandebos]

Niets, als je de syndicus in de mail hebt gewezen op het dringende karakter van de lekopsporing om oplopende kosten te vermijden.

[ddanck]

Indien het schade betreft van 1 privatieve kavel aan een andere, waarom dient dan de syndicus te worden verwittigd?

De aansprakelijke betreft inderdaad de veroorzaker van de schade, d.i. de gebruiker van het appartement (hetzij eigenaar, hetzij als huurder).

Beschikt u over een polis rechtsbijstand?

[roharro]

Indien het schade betreft van 1 privatieve kavel aan een andere, waarom dient dan de syndicus te worden verwittigd?

De aansprakelijke betreft inderdaad de veroorzaker van de schade, d.i. de gebruiker van het appartement (hetzij eigenaar, hetzij als huurder).

Beschikt u over een polis rechtsbijstand?

De syndicus moet om verschillende redenen worden verwittigd:

- hij is het die de blokpolis heeft afgesloten
- waterschade is één van de risico's die verzekerd zijn door de blokpolis en dit voor het hele gebouw(zowel privatieven als gemene delen gebouw)
- we weten enkel dat de oorzaak ergens boven gesitueerd is, maar kunnen niet door de muren heen kijken, vandaar dat er via de blokpolisverzekering een lekzoekbedrijf werd aangesteld
- de blokpolis verzekert ook de burgerlijke aansprakelijkheid tussen de privatieven onderling; er is ook een beperkt luik rechtsbijstand in voorzien

Daarnaast heb ik in mijn familiale polis ook een luik rechtsbijstand (beperkt tot schadegevallen, niet voor consumentengeschillen e.d.). Ik ben echter slechts mede-eigenaar van het appartement.

[roharro]

update:
Er is nu een bevestigde afspraak morgen met het lekzoekbedrijf na nogmaals aandringen. Afwachten......

[roharro]

update:

lekzoekbedrijf heeft de oorzaak gevonden. In bovenliggend appartement zijn er gebroken tegels rond de badrand alsook zeer slechte afdichting langs de badrand.
Volgens de verzekeringsmakelaar zal de blokpolisverzekering weigeren de gevolgschade ten laste te nemen aangezien het een duidelijk geval van verwaarlozing is, of alleszins de bedragen verhalen op de eigenaar/huurder van dat appartement.

De eigenaar van het appartement werd door syndicus aangeschreven met het verzoek onmiddellijk de oorzaak van de waterschade te laten herstellen. De makelaar van de blokpolis heeft de eigenaar aangeschreven om de gegegevens van zijn familiale polis over te maken (voor zover hij die heeft).

Mijn zorg als eigenaar-schadelijder is nu:

- gaat de blokpolisverzekering mijn schade vergoeden (en dan recupereren bij eigenaar van het schadeveroorzakend appartement)?
- of sta ik dan "alleen" en moet ikzelf die eigenaar in gebreke stellen?
- wat indien hij niets onderneemt om de oorzaak van de schade (de kapotte tegels/afkitting badkuip) te laten herstellen?

De factuur van het lekopzoekbedrijf werd aangerekend aan de VME en betaald door de syndicus. Wie moet die rekening uiteindelijk vergoeden aangezien de VME niet aansprakelijk is maar wel de eigenaar van één privatief? Kan de syndicus mij -als schadelijder- de rekening aanrekenen?

[steiner]

Ik ging er altijd (misschien ten onrechte) vanuit dat de syndicus eerder een administratieve rol heeft als "beheerder" van de blokpolis indien de verzekeringskwestie zich afspeelt tussen privatieve kavels en er geen gemeenschappelijke delen bij betrokken zijn.

Facturen van lekopsporing worden door de meeste verzekeringsmaatschappijen terugbetaald.

[roharro]

Ik ging er altijd (misschien ten onrechte) vanuit dat de syndicus eerder een administratieve rol heeft als "beheerder" van de blokpolis indien de verzekeringskwestie zich afspeelt tussen privatieve kavels en er geen gemeenschappelijke delen bij betrokken zijn.

Facturen van lekopsporing worden door de meeste verzekeringsmaatschappijen terugbetaald.

Dat klopt. De eigenaar van de privatieve kavel die oorzaak is van de waterschade moet er zelf voor zorgen dat de oorzaak van de waterschade -die zich in zijn appartement bevindt- wordt hersteld.

Mijn vraag betreft echter de blokverzekering zelf en hoe de gevolgschade in een onderliggend appartement in dergelijk geval wordt vergoed.