Plichten van de syndicus

[fjonet]

Op de algemene eigenaarsvergadering is er beslist door 16 mede-eigenaars van onze residentie (100% van de stemmen) om een gesloten fietsstalling te plaatsen in vervanging van de nu open stalling. De voorlopige plannen met vermelding van de kostprijs zijn daar medegedeeld aan alle mede-eigenaars en zijn geaccepteerd door allen.
Ik heb daarop contact opgenomen met de stadsdiensten voor een vergunning en deze stelde voor om een dossier samen te stellen, dit dossier is voor 90% in orde.
Nu komt er één mede-eigenaar met een ander voorstel naar voor waardoor de kostprijs verdubbelt wordt en er tevens een andere locatie van de fietsstalling is voorgesteld.
De syndicus die tevens mede-eigenaar is van 7 verhuurde appartementen ziet nu de mogelijkheid om de plaatsing van de fietsstalling op de lange baan te schuiven ondanks dat ze positief heeft gestemd voor de plaatsing van de nieuwe fietsstalling op de algemene vergadering.
Zowel de syndicus als de mede-eigenaar van het nieuwe voorstel reageren op geen enkele manier meer naar buiten toe enkel dat het nieuwe voorstel moet aangenomen worden wat voor alle andere eigenaars te duur is.
Kan, mag een syndicus beslissingen die genomen zijn op de algemene mede-eigenaars vergadering zo maar langs zich neer leggen? Hoe kunnen wij daar het beste tegen reageren?

[Vandebos]

U zal de syndicus aangetekend in gebreke dienen tr stellen. Is het gewoon een mede-eigenaar of een professioneel syndicus?

[fjonet]

Het is een professionele syndicus tevens makelaarster. Zij en haar zoon bezitten ieder 1 appartement haar man tevens de bouwheer 5 appartementen.l

[Vandebos]

In dat geval kan u de syndicus erop wijzen dat er in de vergadering een specifieke toestemming werd verleend voor het uitvoeren van de werken met een vastgelegd budget, offerte en aannemer.
Dat het nieuwe plan hier volledig niet mee overeenstemt in uiterlijk en kostprijs en de av bijgevolg geen toestemming heeft verleent om de nieuwe fietsenstalling op een andere wijze uit te voeren.
Dat zij, gelet op de persoonlijke belangen van haarzelf en familie in het gebouw, ten zeerste wordt geadviseerd de afspraken gemaakt in de AV na te komen zodat het inschakelen van het vredegerecht en het BIV op kosten van de andere mede-eigenaars kan vermeden worden.
Dat u bijgevolg graag binnen de 14 kalenderdagen schriftelijk van haar verneemt wanneer de werken op de afgesproken wijze voor het afgesproken budget zullen worden uitgevoerd aangezien u blijkbaar, gelet op eerdere vruchteloze communicatiepogingen, op geen andere wijze van haar een bindend antwoord kan verkrijgen.

U sluit af met: enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd.

Als mevrouw dan nog van haar tetter maakt (zal wel telefonisch zijn) kan u haar altijd vriendelijk meedelen dat mocht u verplicht worden het vredegerecht te moeten inschakelen, u, gelet op de belangen van haar gezin in het gebouw, tevens deze zal verzoeken een nieuwe syndicus aan te stellen die het gebouw objectief kan beheren.

Hoeveel duizendsten heeft de familie op deze wijze in handen?

[fjonet]

De syndicus is mede eigenaar van 7 van de 16 appartementen. Daarbuiten behartigt ze de belangen van nog 1 eigenaar.

[Vandebos]

Gebruikt ze tijdens de vergadering eveneens diens volmacht voor de stemmen?

[fjonet]

Ja ze heeft die volmacht.

[mava105]

Ik dacht dat syndicus geen volmachten mocht behartigen tijdens een AV.

[Vandebos]

Inderdaad, het is de syndicus middels art 577-6 par 7 BW verboden om als vertegenwoordiger van derden op te treden op de av. Persoonlijk zou ik dit als munitie achter de hand houden.

§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.
De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

Bijvoorbeeld om indien noodzakelijk via het vredegerecht een av ongeldig te laten verklaren, een tuchtonderzoek te starten bij het biv, of de aanstelling van een ander syndicus te bekomen. Alle elementen samen wijzen immers meer en meer in de richting van machtsmisbruik.

[mava105]

Mogelijks had deze syndicus ook de volmachten van haar echtgenoot en de zoon. Met de haar verleende volmacht en deze van haar familie, had de syndicus dus 50 % van de aandelen in handen. Denk niet dat dat mag, maar daar zal VDB wel een antwoordje op weten.

[Vandebos]

In handen van een gedegen advocaat denk ik dat ts, mits zij uit het register de stukken kan kopiëren, ruim voldoende elementen in handen heeft om middels een degelijke advocaat de zaak bij effectief niet respecteren van de beslissing van de av onmiddellijk een halt te laten toeroepen. Om nog maar te zwijgen van tuchtsancties voor het BIV.

Het is dan wel zaak ervoor te zorgen dat er geen stukken kunnen 'aangepast' worden.