Syndicus 'vermoedelijk' aan de haal met geld van VME, en nu?

[mdp]

Goeiedag,
Er zijn een aantal grote en ronde bedragen (duizenden en honderden) van de rekening van onze VME gehaald met (duidelijk) onduidelijke referenties. Ondertussen hebben we liquiditeitsproblemen. Onze (externe) syndicus, de zaakvoerder van het kantoor, is sinds weken niet bereikbaar (voor ons althans niet). Medewerkers kunnen ook geen duidelijkheid verschaffen.
We zijn hier nog maar net achtergekomen, maar hebben het wel zwart op wit.
Wij hebben tot nu allemaal nog steeds onze maandelijkse provisies gestort, bepaalde rekeningen worden nog wel betaald, maar grote afrekeningen kunnen momenteel niet betaald worden. Nu stellen wij, de bewoners, ons de vraag welke stappen we best ondernemen. Geen provisies meer storten betekent op dit moment al zo goed als zeker dat we zullen afgesloten worden van enkele nutsvoorzieningen. Anderzijds is het te gek om ze nog wel te betalen.
Wat zijn de beste opties/kanalen die we nu hebben om dit aan te pakken, aub?
Alvast dank. Mvg.

[Ignace]

Beste,

Ik word met de regelmaat van de klok als gerechtelijk syndicus aangesteld.

Ik meen dat u, in het geval u absoluut zeker bent dat het niet snor zit, best hoe dan ook om de vervanging van de deskundige verzoekt, desnoods bij hoogdringendheid voor de Rechtbank.

Deze beknopte procedure heeft niet veel om het lijf en stelt een mandataris aan voor 1 jaar.

Zo u een syndicuscontract hebt kan u dit ook opzeggen zonder dat de Rb hierbij tussenkomt.

In elk geval heeft u hoe dan ook een syndicus nodig, verplicht bij wet.

[Luc]

Ik word met de regelmaat van de klok als gerechtelijk syndicus aangesteld.

Volgens mij bestaat het mandaat van "gerechtelijk syndicus" niet, maar wel het mandaat van voorlopig syndicus, aangesteld door een rechtbank met een specifieke opdracht en/of duur.

Dat mandaat is niet wijzigbaar noch verlengbaar. Dit werd recent nog bevestigd in een (nog) niet-gepubliceerd vonnis van 28.11.2012.

Wat zijn de beste opties/kanalen die we nu hebben om dit aan te pakken, aub?

Consulteer een advocaat die echt gespecialiseerd is in appartementsrecht. Zo dit niet mogelijk is, sluit u aan bij een specifiek belangenvereniging, zoals Test-aankoop, AES en NICM (in stijgende orde van specialisatie vanuit het standpunt van een mede-eigenaar-bewoner) en stel daar uw vragen, na voorlegging van de relevante documenten.

Het is namelijk onmogelijk om een 100% werkbaar advies te geven exclusief op basis van communicatie via een forum.

Dat is de opdracht van een advocaat. Hij dient te streven naar informatie, bemiddeling en verzoening. Pas dan op te treden in rechte. De lectuur van NICM eNews 205 van deze week is in dat kader zeker nuttig.

Op basis van mijn nogal ruime praktijk ervaring als niet-jurist, mede-eigenaar, ... sinds jaren, kan ik in uw geval echter wel de volgende richtingen aangeven:
• het is perfect mogelijk dat de leden van uw AV niet goed werden geïnformeerd over de inhoud van de wetswijzigingen sinds 2010 in verband met de mede-eigendom, vastgoedmakelaars, … .
• maar het is ook perfect mogelijk dat uw syndicus, op basis van informatie hem verstrekt door zijn beroepsorganisaties, meent onvolledig en/of laattijdig te mogen informeren en/of bepaalde beslissingen zelf te mogen nemen.

Gezien uit de inhoud van je vraag blijkt dat er een manifeste noodzaak is om u meer detail te informeren over uw rechten en plichten als mede-eigenaar, meen ik dat alleen een advocaat u een werkbaar, onderbouwd en afdoende voorstel kan doen, eventueel na het inwinnen van gespecialiseerd advies (architect, boekhouder, …) ten einde ervoor te zorgen dat rekening gehouden wordt met uw belangen als mede-eigenaar.

Op basis van het adagio “schoenmaker blijf bij uw leest” meen ik persoonlijk ook dat het niet aangeraden is een professioneel syndicus te nemen die ook andere functies uitoefent, zoals architect, boekhouder, landmeter, advocaat, … .

Tenslotte meen ik persoonlijk dat de voorkeur dient uit te gaan naar syndicuskantoren met een vestiging in de omgeving van het gebouw en die geen functie uitoefenen, zij het direct of indirect, van vastgoedmakelaar en/of rentmeester, ten einde belangenvermenging te vermijden. Dat zeker voor VME onderworpen aan het KB van 12.03.2012 voor wat betreft de boekhouding.

[j.demoor]

“Art.577-8/1. In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert...Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Onze (externe) syndicus...is sinds weken niet bereikbaar...Medewerkers kunnen ook geen duidelijkheid verschaffen.’

Ik ga ervan uit dat er een raad van mede-eigendom is alsmede een commissaris van de rekeningen. Elke mede-eigenaar kan hen informeren van die onbereikbaarheid en onbetaalbaarheid van grote afrekeningen,met verzoek de passende maatregelen te treffen.
Zo nodig kan toepassing gemaakt worden van “Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. § 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.”(B.W.).
Bij hoogdringendheid kan dit gebeuren via : “Art.584.De voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg doet, in gevallen die HIJ spoedeisend acht, bij voorraad uitspraak in alle zaken...De zaak wordt vóór de voorzitter aanhangig gemaakt in kort geding of, in geval van volstrekte noodzakelijkheid, bij verzoekschrift.”(Gerechtelijk Wetboek).

[Pedro]

Ik word met de regelmaat van de klok als gerechtelijk syndicus aangesteld.

Volgens mij bestaat het mandaat van "gerechtelijk syndicus" niet, maar wel het mandaat van voorlopig syndicus, aangesteld door een rechtbank met een specifieke opdracht en/of duur.

De inhoud van de nieuwsbrief naar waar u verwijst in gedachte ware het misschien best dat bepaalde bezielers van zgn. belangengroepen en zij die wel menen steeds een 'deskundig' antwoord op fora te poneren, best eerst even voor eigen deur vegen.

Het korte gedeelte binnen de post door Meester L. aangehaald heeft helemaal geen betrekking op zijn aanstelling als voorlopig syndicus; in antwoord op uw reactie waarbinnen u stelt dat volgens u ' het mandaat van gerechtelijk syndicus' niet bestaat maar alleen dit van voorlopig syndicus, verwijs ik u naar de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen. Inzake bestaan er immers twee wetsartikelen die betrekking hebben op de aanstelling van de syndicus. Een daarvan houdt wel degelijk de aanstelling van een 'gerechtelijk syndicus' in, ware het dat dit niet as such wordt verwoord.

[Luc]

Inzake bestaan er immers twee wetsartikelen die betrekking hebben op de aanstelling van de syndicus. Een daarvan houdt wel degelijk de aanstelling van een 'gerechtelijk syndicus' in, ware het dat dit niet as such wordt verwoord.

Een titel die niet "as such" niet is verwoord in een wet bestaat nara ik meen niet.
In het vonnis waarnaar ik verwees vroeg ik om het mandaat van de gerechtelijke syndicus te verlengen. De rechter heeft aangegeven dat het niet gaat om een "gerechtelijk syndicus" (NIET voorzien in de wet), maar wel om een "voorlopige syndicus, aangesteld door de bevoegde rechtbank'" (WEL voorzien door de wet), etc ... .

De benaming van 'gerechtelijke syndicus" is geen wettelijke titel.

[mdp]

... Ik ga ervan uit dat er een raad van mede-eigendom is alsmede een commissaris van de rekeningen. Elke mede-eigenaar kan hen informeren van die onbereikbaarheid en onbetaalbaarheid van grote afrekeningen,met verzoek de passende maatregelen te treffen. ...

Nee, het gaat over een klein gebouw met 6 appartementen. Er is enkel een syndicus.

... Zo nodig kan toepassing gemaakt worden van “Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. ...

Het ontslaan van de syndicus is één ding, maar dan hebben we de gelden nog niet terug die versluisd/afgehaald zijn. Dat gaat toch al vlotjes over een bedrag van 7000 EUR, terwijl we nog 6000 EUR aan facturen moeten betalen. Dit is onze grootste zorg. Wie wil er trouwens het beheer overnemen in zo'n situatie?

Bon. Ik heb ondertussen heel onze boekhouding kunnen inkijken (bank, in/uit, facturen). Nu hebben we alles 100% helder, en wat ik initiëel zei, is gegrond.
Ik ben ook langsgeweest bij de juridische eerstelijnsbijstand. Dat is eigenlijk wel een lachertje... meer zeggen dan "je hebt een advocaat nodig" doen ze niet. Ik wilde de situatie schetsen en na welgeteld vijf seconden, toen ze de woorden 'syndicus' en 'probleem' in één zin gehoord hadden, onderbraken ze mij al: "Wij behandelen je dossier niet, he, wij geven enkel advies. " Toen begon die advocaat standaardtekst af te rammelen over het afzetten van de syndicus. Ik onderbreek terug: "Meneer, je kent de situatie en mijn vraag nog niet... (dan toch mogen uitleggen)" Het advies: "Neem een advocaat met alle medeeigenaars." Tja, uiteraard. Wie of waar, dat mag men niet zeggen wegens mogelijke belangenvermenging. Over overbodige diensten gesproken... ik weet eigenlijk nog even weining als ervoor.

Ik zal mijn licht wel concreet gaan opsteken bij een advocaat. Klopt het dat ik iemand moet zoeken die gespecialiseerd is in goederenrecht, want de term appartementsrecht kom je vrijwel nergens tegen? Dat heb ik op de juridische eerstelijnsbijstand ook gevraagd, maar dat moesten ze gaan opzoeken in een boekje, dus daar heb ik niet veel vertrouwen in. Kan iemand dit bevestigen, aub?

In alle geval, iedereen erg bedankt voor de reacties.