Na dagvaarding nog BAV - verplichte aanwezigheid?

[nini]

Geachte forumleden,

Na verschillende ingebrekestellingen aan de professionele syndicus, een schriftelijk voorstel tot minnelijke regeling i v m de onrechtvaardigheden in zijn bestuur, met vraag om herziening van onrechtmatig genomen beslissingen i v m de kosten afrekeningen, en bijkomend om dringend een bij wet verplichte commissaris van de rekeningen aan te stellen, bleef de syndicus weigeren hierop in te gaan en alle ingebrekestellingen bleven zonder resultaat. Bovendien werden er na controle van de boekhouding (=boekhoudster door mij aangesteld en haar factuur persoonlijk betaald) onregelmatigheden en fouten gevonden.

Om al deze redenen heb ik na lang beraad en veel ingewonnen informatie , uiteindelijk een dagvaarding laten betekenen aan de VME en de professionele syndicus als de vertegenwoordiger van de VME om te verschijnen voor het vredegerecht op 10 september 2013.

Tot mijn verwondering ontving ik een uitnodigingsbrief van de syndicus om aanwezig te zijn op een extra bijzondere algemene vergadering. Deze zal doorgaan 20 augustus dus nog voor de eigenlijke zittingsdag op het vredegerecht van 10 september.

De letterlijke weergave van deze agenda is:
Opname aanwezigheden, bepalen quorum
1. Aanstellen voorzitter vergadering
2. Dagvaarding vereniging door (hier is mijn naam ingevuld) minnelijk overeenkomen, aanstellen advocaat, etc
3. Aanstellen commissaris van de rekeningen
4. Rondvraag
In bijlage ook kopie van de dagvaarding.

Het agenda punt "aanstellen van een commissaris der rekeningen" is o a identiek aan hetgeen ik zelf in mijn ingebrekestellingen heb gevraagd maar door de syndicus steeds werd geweigerd. Verder worden niet alle punten beschreven in de dagvaarding, waarvan ik een vonnis heb gevraagd aan de vrederechter (zoals vernietiging beslissingen laatste AV mede-eigenaars, kostenprovisies en -verdeling volgens de basisakte en een correcte en transparante boekhouding) worden helemaal niet vermeld op de agenda van deze bijzondere algemene vergadering.

Ik denk dat deze syndicus zich nog gauw van enkele van zijn tekortkomingen wil ontdoen. Ik vraag me nu af of ik verplicht naar deze vergadering moet gaan, vermits ik eiser ben in deze zaak en de dagvaarding reeds is vertrokken.
Graag de mening van deskundigen onder jullie of mijn aanwezigheid op deze vergadering al dan niet verplicht-of vereist is? Welke gevolgen zou een eventueel afwezig blijven kunnen hebben?

Of dien ik er wel naartoe te gaan en de gesprekken van deze vergadering op te nemen op band, als bewijs?

Dank bij voorbaat voor jullie reactie en vriendelijke groeten.
Inina

[Luc]

Die omstandigheden, heb ik al concreet meegemaakt (en zal waarschijnlijk in september meemaken).

Persoonlijk ga ik naar de AV, vergezeld van mijn advocaat. We luisteren, mijn advocaat adviseert mij, daarna geef ik beknopt mijn mening. Ik laat mij niet verleiden tot discussies ten gronde, tenzij het punt van “minnelijke schikking” afzonderlijk” op de uitnodiging staat en een concrete tekst van compromis gevoegd is bij de uitnodiging.

De syndicus moet volgens mij bij de uitnodiging van uw AV een begrotingsraming voegen, met minstens twee bedragen (en hun berekeningswijze): het bedrag zo de VME wint (= best case”) en het bedrag zo de VME verliest (“worst case”).

Erop letten dat:
- Er geen onvoorwaardelijke toelating wordt gegeven om in beroep te gaan, zo de VME verliest
- De syndicus zijn eigen advocaat aanduidt en betaald, zo hij afzonderlijk gedagvaard is (noodzakelijk om hem te kunnen afzetten bij vonnis).
- De AV een “syndicus ad hoc” aanduidt met als enige opdracht de VME te vertegenwoordigen in die zaak.

[nini]

@ Luc,

Dank voor uw antwoord.

Hierbij vraag naar nog enkele verduidelijkingen:

Het punt minnelijk overeenkomen staat "NIET afzonderlijk" op de agenda van de voorziene algemene vergadering en er is ook geen "concrete tekst van compromis" gevoegd bij de uitnodiging AV. De syndicus heeft voordien trouwens alle vragen voor een minnelijke schikking en herstel van zijn foute kostenberekeningen en niet transparant gevoerde boekhouding afgewezen, er is ook nooit een fatsoenlijk antwoord gegeven op ingebrekestellingen. Kan een minnelijke regeling op deze vergadering dan wel? (zie de punten dagvaarding onderaan)

Er is geen "begrotingsraming" gevoegd bij de uitnodiging voor de extra AV. Ik weet ook niet wat dat juist inhoud, wil u dat aub nog wat beter toelichten?

Ik heb inderdaad reeds kosten gehad voor betaling deurwaarder, ereloon advies advocaat, factuur boekhoudster die ik zelf heb aangesteld om controle van de kostenafrekening met een verslag wat betreft mijn deel boekhouding en dit alles bovenop het credit dat mij dient te worden terugbetaald wegens fouten in deze boekhouding. Deze betaalde kosten zou ik graag -zo er een minnelijke schikking op de AV kan bekomen worden maar dan voor ALLE PUNTEN VERMELD in de dagvaarding- terugbetaald krijgen van de in gebreke gebleven syndicus en/of de VME.
Is de te maken " begrotingsraming" die u bedoeld ongeveer zo te berekenen? En hoe wordt deze begrotingsraming dan samengesteld en berekend indien de VME wint?
Indien er geen minnelijke regeling op de vergadering tot stand komt, doet de vrederechter deze begrotingsraming dan, of wiens taak is dat?

Nog een vraagje: de drie punten waarop volgens U moet worden gelet, zijn dat zaken die dienen vermeld te worden in de notulen en het verslag van de betreffende vergadering? Of dient hierop ook te worden gelet tijdens de zitting?

Ter informatie voeg ik hierbij nog de belangrijkste gegevens vermeld in de dagvaarding:
Gedagvaarden:
1. Zowel de VME vertegenwoordigd door de zaakvoerder volgt NAAM professionele syndicus
2. De bvba (naam) met vertegenwoordiging van haar zaakvoerder NAAM professionele syndicus.

Vordering in toepassing van art 577-9§2 BW. “iedere mede- eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige bedrieglijke beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, ….”
1. Beslissing kostenverdeling zonder rekening te houden met de verdeelsleutels vermeld in de basisakte.
2. Ten onrechte geen commissaris van de rekeningen aangesteld
3. De benoeming van de syndicus is ongeldig vermits er geen transparantie is omtrent zijn contactuele voorwaarden, er is geen geschreven overeenkomst voorgelegd.
4. De regeling onderhoud gemeenschappelijke delen kan niet verplicht opgedrongen worden aan huurders en er werd niet bepaald hoe en waarvoor het geëiste boetebedrag bij het niet nakomen van deze verplichting zal worden besteed.
5. Vordering opzichtens de VME en de syndicus strekkende tot aanstelling van een voorlopig syndicus , minstens een toegevoegd syndicus expert boekhouding om de overgang van het ene syndicus dossier naar het andere te regulariseren.
Om deze redenen:
I. De algemene vergadering dd 6/3/2013 nietig te verklaren volgens art 577-9 §2 BW wegens onregelmatigheden en onrechtmatige beslissingen.
II. Dat in toepassing van art 577-8 § 7 BW een voorlopige syndicus moet worden aangesteld ter vervanging van tweede gedaagde.
Ondergeschikt een deskundige – boekhouder aan te stellen als toegevoegd syndicus met als opdracht de rekeningen te controleren en de afrekening van het voorbije boekjaar , zoals voorgelegd op de AV van 6/3/2013 correct te begroten , te becijferen en kosten te provisioneren door de VME.
Verzoekster voorbehoud te verlenen voor tegoeden die zij dient terug te vorderen ingevolge foutieve uitvoering boekhouding.
Vervolgens beide gedaagden solidair , de ene bij gebreke van de andere te veroordelen tot de kosten van het geding.

Geachte heer Luc,
Ik zou U zéér dankbaar zijn voor bijkomende informatie , vermits ik als volledige leek in deze materie, (omwille van kosten te besparen) mezelf zal proberen te verdedigen.
vriendelijke groeten
Inina

[Luc]

Geachte heer Luc,
Ik zou U zéér dankbaar zijn voor bijkomende informatie , vermits ik als volledige leek in deze materie, (omwille van kosten te besparen) mezelf zal proberen te verdedigen.
vriendelijke groeten
Inina

Omwille van familiale omstandigheden kon ik niet vroeger antwoorden. Vooreerst verwijs ik naar mijn antwoord van zojuist in het onderwerp “Syndicus 'vermoedelijk' aan de haal met geld van VME, en nu?” (http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=49226).

Verder heb ik mijn eerste proces gevoerd met de hulp van een niet-gespecialiseerd advocaat. Het is mij slecht bekomen. Hoewel toen al de rechter aangaf dat ik vermoedelijk gelijk had, als ik mijn zaak correct kon aantonen. Daarna heb ik, toen ik vertegenwoordigd was door een gespecialiseerd advocaat, wel gewonnen. Waarom? Omdat mijn advocaat ook die elementen aanbracht die technisch van belang waren voor de rechter en zich beperkte tot de essentie.

Hierbij vraag naar nog enkele verduidelijkingen:

Begrotingsraming
Voor elke beslissing dient de syndicus de mogelijke kosten te ramen en die mee te delen bij de uitnodiging van de AV. Een goede huisvader gaat steeds uit van het slechtste geval (= worst case”). De VME zet daarvoor geld opzij via de goedgekeurde begrotingsraming (= alle mede-eigenaars betalen hun aandeel in dat bedrag, dat gaat naar het reservekapitaal, dwz het wordt opzij gezet voor als het nodig is). Als later blijkt dat er minder nodig was, krijgen de initiële betalers pro rata het saldo terug, zo de verkoper/koper het nodige hebben gedaan in de aankoopakte..

De verplichting van de begrotingsraming is een wijziging opgelegd door de wet van 2010, om te vermijden dat de mede-eigenaars die de gevolgen moeten betalen en niet deze die de fatale beslissing hebben genomen.

Maar een begrotingsraming is ook en vooral nodig om elkeen met zijn neus op de financiële gevolgen van elke beslissing te drukken.
Daarom ook dat voor elke optie een raming dient gemaakt:

• optie 1: begrotingsraming als niets gedaan wordt.
• optie 2: begrotingsraming als een compromis bereikt wordt.
• optie 3: begrotingsraming als het proces gewonnen wordt.
• optie 4: begrotingsraming als het proces verloren wordt.

Verschil reservekapitaal – werkkapitaal
Bijdragen voor het werkkapitaal zijn bestemd voor de periodieke uitgaven
Bijdragen voor het reservekapitaal zijn bestemd voor de niet-periodieke uitgaven, zoals de erelonen van een advocaat, belast met de verdediging van de VME in een specifiek dossier.

Mandaatgever – mandaatdrager
Een professionele syndicus is een mandaatdrager in opdracht van de VME (de mandaatgever). Zo hij bij het verdediging van de belangen van zijn mandaatgever dient in te gaan tegen zijn eigen belangen heeft hij wettelijk enkel de keuze om dat te doen om ofwel zijn ontslag te geven.

Voor een syndicus gaan de belangen van de VME dus steeds voor op zijn eigen belangen. Hij heeft aanvaard om syndicus te zijn van een bepaalde VME, had de mogelijkheid om zich vooraf in te lichten, heeft daartoe de professionele kennis (want erkend door het BIV) en dient zich daarnaar te gedragen.

Zo hij een onvrijwillige fout heeft begaan dient hij uit eigen initiatief zijn verzekeraar BA op de hoogte te brengen, deze schade te laten vergoeden en zelf instaan voor de eventueel premieverhoging van zijn verzekering.

[Franciscus]

Rondvraag op een bijzondere algemene vergadering?