Erfdienstbaarheid

[jones6]

Een tijdje geleden heb ik een gesloten bebouwing gekocht. Alle huizen in de straat zijn gesloten bebouwingen. Nu is het zo dat ik het enige huis ben met een doorgang van ongeveer één meter breed naar mijn tuin (mijn huis grenst enkel op de eerste verdieping en zolder aan het huis van de linker buurman).



Momenteel maken de twee buren links van mijn huis gebruik van deze doorgang (om vuilbakken buiten te zetten, fiets buiten te brengen,…). Aangezien mijn living achteraan het huis is kan iedereen die langs de doorgang komt binnen kijken. Nu zou ik graag een schutting plaatsen waardoor dit zicht belemmerd wordt, maar ik zou dit liefst links van de doorgang doen. Hierdoor zou mijn terras vijf meter breed zijn ipv vier meter breed, maar hierdoor kunnen de buren niet meer gebruik maken van de doorgang. Als ik de schutting rechts van de doorgang zou plaatsen moet ik een poort voorzien zodat ik zelf nog gebruik kan maken van de doorgang. Ook zou mijn terras een meter smaller zijn hierdoor.

Nu was ik met mijn rechtstreekse buurvrouw (buurman 2) aan het praten over deze doorgang, en zij vertelde mij dat daar een erfdienstbaarheid op rust en dat ik dit dus niet mag afsluiten. Ik vroeg haar of dit ergens vastgelegd stond, waarop ze zei dat dit bij haar notaris op papier stond. In mijn akte staat niets geschreven van een erfdienstbaarheid.

Vroeger waren de vijf huizen (mijn huis, de twee huizen links van mij, en de twee huizen rechts van mij) van dezelfde eigenaar. Maar enkele jaren geleden zijn de huizen verdeeld over de kinderen. In de loop der jaren zijn alle huizen opnieuw verkocht. De vijf huizen hebben nu dus allemaal een verschillende eigenaar. Bij het ondertekenen van de akte vertelde de notaris mij dat er in mijn akte en in alle voorgaande aktes geen recht van doorgang vermeld staat. Ik heb een kopie van alle voorgaande aktes, en hier wordt inderdaad nergens gesproken van een recht van doorgang. Aangezien de huizen vroeger van één en dezelfde eigenaar waren, stonden deze vijf huizen toen samen beschreven in één akte. Hierin wordt ook niets verteld over een recht van doorgang.

Het lijkt mij dus onwaarschijnlijk dat er op de akte van de buurvrouw (buurman 2) en de buren daarnaast (buurman 2) iets geschreven staat van een erfdienstbaarheid. Zeker aangezien de oorspronkelijke akte waar alle aktes van de huidige eigenaren gebaseerd is dezelfde is.

Kan ik als nieuwe eigenaar nu de toegang weigeren tot deze doorgang? En wat als er effectief in hun akte staat dat zij mogen gebruik maken van deze doorgang?

Ik heb al uren opzoekingwerk gedaan, maar het blijft mij onduidelijk.

[Turaki]

Als in uw akte niets staat, bestaat deze niet voor u. Vraag een kopie van de akte van uw buren op om na te kijken wat er daar in staat.

[jones6]

Ondertussen een afbeelding ter verduidelijking toegevoegd.

[eylis]

jones, maar stel nu nog dat het klopt van die erfdienstbaarheid op dat doorgangetje: dat de buren daar dus door zouden mogen.
Maar dan zouden ze ook nog eens door je tuin moeten om in dat gangetje te geraken?
Of is er nog eens een doorgangsstrook tussen de huizen en tuinen?
Dan loopt iederen nog eens door de tuinen ook nog.
Klopt echt helemaal niet.

[mava105]

Destijds bij kennissen was er dezelfde toestand. Daar moesten ze eerst tot helemaal achteraan, en daar was dan een padje, evenwijdig met de staat, dat de verschillende tuinen verbond.
Vooraan stond er een poortje, en iedereen had daarvan een sleutel. Doorgang was wel beperkt voor voetgangers en fietsers die één van de huizen bewoonden. Maar dat stond ook in ALLE aktes.

[jones6]

jones, maar stel nu nog dat het klopt van die erfdienstbaarheid op dat doorgangetje: dat de buren daar dus door zouden mogen.
Maar dan zouden ze ook nog eens door je tuin moeten om in dat gangetje te geraken?
Of is er nog eens een doorgangsstrook tussen de huizen en tuinen?
Dan loopt iederen nog eens door de tuinen ook nog.
Klopt echt helemaal niet.

Enkel buurman 1 en 2 maken gebruik van de doorgang. Buurman 1 moet dus wel over het terras van buurman 2. Om aan de doorgang te geraken moeten beide buren wel op het linkse stuk van mijn terras komen, maar ze moeten mijn terras niet oversteken (gelukkig maar). Het probleem is nu wel dat ze sowieso gemakkelijk kunnen binnenkijken aangezien er geen afsluiting staat tussen het terras van buurman 2 en mijn terras.

Buurman 3 en 4 maken geen gebruik van de doorgang.

[eylis]

hoe dan ook, als er al sprake is van een mogelijke erfdienstbaarheid op dat gangetje, mag buurman niet over je terras lopen.
Je zal maar aan het relaxen zijn in je nachtponnetje voor de haard

[scorpioen]

Uw buren die de doorgang gebruiken moeten de erfdienstbaarheid bewijzen.

Vraag hun naar hun bewijs.

[Franciscus]

Volgens mij kan u zelf ook de akten opvragen of zeker gaan bekijken bij registratie (registratie van akten)
http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/overzicht.htm" onclick="window.open(this.href);return false;.
en of bij de notaris.

[jones6]

Ik ga het aan de buren eens vragen of ze mij een bewijs kunnen tonen.

Kan het zo maar dat dit in hun akte wel vermeld staat, en niet in die van mij? Dan zou iedereen zo maar een erfdienstbaarheid kunnen laten opnemen in hun akte zonder dat de eigenaar van de grond er iets van weet? Op voorwaarde dat hun notaris dit wil doen natuurlijk.

[scorpioen]

Het volstaat niet dat de erfdienstbaarheid in de akte van uw buren vermeld staat.

Een erfdienstbaarheid van overgang kan maar gevestigd worden met de toestemming van de eigenaar van het lijdend erf (uw eigendom).
Er moet dus een akte zijn waarbij een persoon die toen eigenaar was van uw eigendom akkoord ging met de erfdienstbaarheid, of erkend heeft dat er een erfdienstbaarheid was.

[jones6]

Het volstaat niet dat de erfdienstbaarheid in de akte van uw buren vermeld staat.

Een erfdienstbaarheid van overgang kan maar gevestigd worden met de toestemming van de eigenaar van het lijdend erf (uw eigendom).
Er moet dus een akte zijn waarbij een persoon die toen eigenaar was van uw eigendom akkoord ging met de erfdienstbaarheid, of erkend heeft dat er een erfdienstbaarheid was.

En indien dit er zou zijn, blijft die erfdienstbaarheid dan gelden bij de nieuwe eigenaar (ik in dit geval)?

[Turaki]

Dan blijft deze gelden, want dan is er waarschijnlijk een fout gebeurt bij het opmaken van uw akte, waar de buren niet het slachtoffer van mogen zijn.
Maar daar het niet noodzakelijk is om met de fiets of afval langs daar te gaan (veel mensen doen dit door het huis), kan je wel proberen deze te laten ophouden (art 710bis BW).

[eylis]

daarom mijn reactie ook, zelfs al zou er inderdaad een erfdienstbaarheid op dat gangetje beschreven zijn, is er nog géén erfdienstbaarheid over je terras.
Ik zou dus die akte opvragen en bekijken HOE het precies beschreven was. Ik heb een donker vermoeden dat er enkel over dat weggetje iets in staat.
bovendien heeft buurman een andere uitweg. (via hun voordeur)
Ik zou zelfs geen procedure starten dan. Gewoon aan buurman meedelen wat er in zijn akte staat en dat hij niet over je terras kan en mag.. Hij mag de erfdienstbaarheid niet verzwaren én het staat ook niet in jouw akte.
Het is dan aan hén om dan een zaak te beginnen om de erfdienstbaarheid te kunnen verzwaren. en de slaagkans is daarvan heel klein.
Dus ik zou voorlopig de gang zelfs afsluiten. In jouw akte staat niets. Het is aan hen om te bewijzen dat ze er recht op hebben.

[scorpioen]

De akte die de erfdienstbaarheid vestigt moet overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor om tegenstelbaar te zijn aan derden te goeder trouw.

Als u niet op de hoogte was van het bestaan van de erfdienstbaarheid is een akte die de erfdienstbaarheid vestigde niet aan u tegenstelbaar. U moet er met andere woorden geen rekening mee houden, ze telt voor u niet.

Een erkenning van de erfdienstbaarheid door de eigenaar van het lijdend erf is niet aan formaliteiten gebonden. Die geldt dus ook als er geen overschrijving is op het hypotheekkantoor.

Als u opzoekingen wil doen, moet u deze dus doen op het hypotheekkantoor.

Het is altijd mogelijk dat een eigenaar een erfdienstbaarheid toestaat, deze akte op het hypotheekkantoor wordt overgeschreven en deze eigenaar bij een verkoop geen melding maakt van deze erfdienstbaarheid. Dan zal deze ook niet terug te vinden zijn in de latere aktes. De notaris is, voor zover mij bekend, niet verplicht om bij een verkoop navraag te doen bij het hypotheekkantoor of erfdienstbaarheden gevestigd werden. Hij beperkt zich tot de verklaring van de verkoper en het nazicht van vorige aktes van verkoop.