Aanvulling zichtrekening blok

[Nicoline]

Beste

Eind vorig jaar heb ik een appartement gekocht in een gebouw van 14 eenhenden. Recent kreeg ik de eindafrekening. Ik betaalde steeds stipt de maandelijkse provisie waarin ook het gebruik van de verwarming in zit gezien we ons verwarmen met stookolie. Na de hele afrekening te onderzoeken blijkt dat ik eigenlijk geld moet terug krijgen wegens dat ik ruim toekwam met de maandelijkse provisie.
Nu houdt de syndicus, zonder dat er een algemene vergadering plaatsvond, het bedrag in en hij telt er bovendien nog eens 600 EUR bij als aanvulling van de zichtrekening voor de aankopen van stookolie omdat men niet toekwam met de provisie.

1. Kan de syndicus zomaar vragen om de zichtrekening aan te vullen? Kan dat pas na een algemene vergadering? En moet ik hierin bijdragen gezien ik toekom met mijn provisie en toch niet moet opdraaien voor anderen die een groot verwarmingsgebruik hebben en te weinig provisie betalen?
2. Is het niet verplicht dat de provisie wordt aangepast aan de werkelijke onkosten per appartement en dat dit jaarlijks herbekeken wordt?
3. Is het wettelijk gezien toegestaan dat het bedrag dat ik moet terug krijgen wegens het te veel betalen aan provisie wordt afgehouden en me bijgevolg niet wordt terug gestort?
4. De dagelijkse kas bedraagt ook een grote som waarin ik moet bijdragen? Is het normaal dat dit ongeveer 1300 EUR is voor het hele jaar voor heel de blok? Wat houdt deze onkosten in? Moet men hiervan geen boekhouding kunnen voorleggen?
5. Is het normaal dat er bankkosten geteld worden?

Ik denk eraan deze factuur niet te betalen tot ik voldoende bewijsstukken ontvangen heb en de algemene vergadering heeft plaatsgevonden?
Vinden jullie dat ik in mijn recht ben?
Graag jullie uitgebreide reacties!

Alvast bedankt!

Mvg
Nicoline

[float]

A. Een eindafrekening kan pas opgesteld worden wanneer het boekjaar werd goedgekeurd door de AV én er een controle heeft plaatsgevonden door de commissaris met uiteraard een schriftelijk verslag.
B. Elke mede-eigenaar heeft het recht om de boekhouding te consulteren. Bovendien moet er een commissaris van de rekeningen worden benoemd die belast is met de controle van de boekhouding.

1. Neen. In het geval van stookolie lijkt mij dat het eerder gaat om het feit dat de syndicus zijn begroting niet goed heeft opgesteld. U moet wel bijdragen in de stookoliekosten, maar dat wordt na de opname door de maatschappij verrekend ten opzichte van het verbruik.

2. Inderdaad.

3. Neen. De AV moet daarover beslissen.

4. Er moet geen 'dagelijkse kas' bestaan in een VME. Als er al onkosten door eender wie worden gemaakt moeten die hiervoor bewijsstukken en een onkostennota indienen die daarna wordt opgenomen in de boekhouding.

5. Ja. Elke bankrekeninghouder moet jaarlijks een bepaald bedrag betalen voor de rekeningen die actief zijn. Bijkomend kunnen er ook kosten (portokosten) als de uittreksels per post worden bezorgd.

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen...Art.577-11...§5...Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Nu houdt de syndicus, zonder dat er een algemene vergadering plaatsvond, het bedrag in en hij telt er bovendien nog eens 600 EUR bij als aanvulling van de zichtrekening voor de aankopen van stookolie’

De omvang van het stookolie-werkkapitaal wijzigen vereist voorafgaande goedkeuring van de begroting daartoe. Dit werkkapitaal dient op HETZELFDE peil gehouden door terugbetaling van de WERKLIJKE uitgaven die elke mede-eigenaar periodiek veroorzaakte. Onderzoek waarom dit werkkapitaal thans verhoogd moet worden(wanbetalers;hoger verbruik,hogere eenheidsprijs,enz.)

[Nicoline]

Beste Demoor en Float

Ik bedank jullie hartelijk voor de antwoorden. Het doet me plezier dat mensen die ik niet ken me toch ondersteunen inzake deze materie.

Het is inderdaad zo dat de begroting verkeerd is opgesteld wegens enerzijds wanbetaling veronderstel ik en een verhoogd gebruik. Het is ook zo dat een wooneenheid met 1 persoon evenveel provisie betaalt als een wooneenheid met 4 personen. Wat niet in verhouding is.
Dit is eigenlijk niet mijn probleem want ik heb stipt en steeds voldoende betaald en moet zelfs provisie terug krijgen. Maar het is wel een punt dat dringend dient aangepast te worden.
Volgens mij is er ook geen commissaris van de rekeningen.

Ik vind het ook oneerlijk dat ik zou moeten geld 'lenen' aan de blok om de put te dichten en dat ik dit geld achteraf moet terug krijgen maar ondertussen is het ribedebie en houden ze het misschien weer in voor een andere reden.

Ik kan er dus rederenen dat:
1. Er geen eindafrekening mag opgesteld worden alvorens er gestemd is bij algemene vergadering.
2. Pas na deze vergadering een onkostennota mag opgesteld worden en dan is er geen discussie meer over "bijstorting zichtrekening", de hoge dagelijkse kas, ...

Kan men vervolgens nog van mij eisen dat ik kapitaal (aanvulling zichtrekening) moet bijstorten wegens stookoliegeld (dit was ook de reden waarom de syndicus een aanzuivering vraagt) gezien ik met mijn gebruik toekom? (Deze vergadering is trouwens nog niet gepland. Maar er is hier heel wat commotie in de blok hieromtrent.)

Verder is het zo dat nog steeds de meerderheid van de appartementen in handen zijn van een eigenaar die verhuurt en het overige deel bestaat uit brave gepensioneerden die niet zo goed weten waarover het allemaal gaat. Bijgevolg is mijn stem erg klein op de algemene vergadering. Maar het is net bij de provisie van die huurders dat het misloopt.

Alvast bedankt!

Groetjes
Nicoline

[float]

A. Het is normaal dat er eenzelfde provisie geldt wanneer een kavel over hetzelfde aantal aandelen beschikt in de gemeenschappelijke delen. Hoeveel personen er wonen maakt niets uit.
B. Inderdaad, er kan geen eindafrekening opgesteld worden.
C. Neen. De onkostennota moet tijdens het boekjaar worden opgesteld. Die nota's moeten in de boekhouding worden opgenomen en pas dan kan er overgegaan worden tot een terugbetaling van de gemaakte onkosten.
D. De verdeling van de kosten van de centrale verwarming gebeurt pas op het einde van het boekjaar. Iedereen moet bijdragen tijdens het boekjaar daarvoor op basis van het gebudgetteerde bedrag. De syndicus zou eigenlijk zo snel mogelijk een BAV bij elkaar moeten roepen om dit probleem op te lossen. De syndicus kan ook gebruik maken van zijn bevoegdheid om voorlopige en bewarende maatregelen te nemen wanneer dit hoogdringend zou zijn. Dat lijkt in jullie geval niet het geval.

[Nicoline]

Bedankt!

Ondertussen is de syndicus op zijn stappen terug gekomen wat betreft de aanvulling en er is ook een rectifcatie gebeurd van de eindafrekening. Dit na een degelijke brief met alle stavingen en bijgevolg zal ik ook eerstdaags mijn teveel aan provisie terug gestort krijgen.

Nogmaals vriendelijk bedankt voor jullie hulp!

Mvg
Nicoline