Syndicus

[ch1984]

Wij zitten met een groot probleem. Onze syndicus heeft nog steeds geen correcte afrekening gemaakt van he vierde kwartaal van 2012. De VME heeft alveelvuldig mails gestuurd omdat de boekhouding tot twee maal toe een afrekening heeft gestuurd die meer dan 100.000 eur te veel was (credit notas verwerkt als debit notas). We zijn het grondig beu aangezien we al aanhet eerste kwartaal zitten vn 2013.. Ook zijn ee veel vragen dieonbeantwoord blijven per mail. Ook maak ik mij als commissaris zorgen dat ons kapitaal ondertussen negatief is.

Ik heb daarom een ingebrekestelling gestuurd met devraag om binnnen 14 kalenderdagen een afrekening te bezorgen etc.. Indien ze dit niet nakomen, wat kunnne we dan ondernemen? Kunnen we de rechstbijstand BA aanspreken om contract zonder kosten te ontbinden aangezien ze hun mandaat niet voldoen... ( vierde kwartaal afrekening is er nog steeds niet....). Of gaat dit niet gelden als ontbindingsreden?

Indien ze alsnog voldoen aan de deadline, kunnen we dan enige vergoeding eisen? (Ik heb hier vele uren in gestoken..).

Wat raden jullie aan?

Bedankt!

[Luc]

Vragen:
1. hoeveel appartementen (minder dan 20 of niet?)
2. worden jaarlijks de rekeningen goedgekeurd door de AV?
3. Zo ja, wanneer wordt die jaarlijkse AV gehouden?

[ch1984]

beste Luc,

1. hoeveel appartementen (minder dan 20 of niet?): 34 appartementen
2. worden jaarlijks de rekeningen goedgekeurd door de AV? De AV keurt op zich de rekeingen niet goed. enkel de voorzitter en de commissaris (mezelf). Wij tekenen elk kwartaal de rekeningen af voor ze betaald worden en keuren de controle-listing goed. Deze is dus reeds voor de 4de maal vandaag verkeerd opgesteld (nu nog slechts een overschatting van 80000 eur (100.000 eur vorige keer)..
3. Zo ja, wanneer wordt die jaarlijkse AV gehouden? de jaarlijkse AV vindt plaats in Mei elk jaar



wat zijn onze stappen best volgend op de ingebrekestelling die verzonden is? In de ingebrekestelling stond dit:

[...]
Wij vragen u vriendelijk binnen 14 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven, de definitieve afrekening van het 4de kwartaal van 2012 te bezorgen voor goedkeuring aan de commissaris der rekeningen [..].
Na afloop van bovenvermelde termijn, zal de Algemene Vergadering gerechtelijke stappen ondernemen, en indien nodig bij het lokale vredegerecht een verzoekschrift indienen tot ontbinding van het beheerscontract zonder opzegvergoeding en tot aanstelling van een nieuwe syndicus (art. 594, 21, G.W.).

[..]

[float]

Ik heb dat al meerdere keren gezegd. Er bestaat niet zoiets als 'kwartaalafrekeningen'. Het enige wat kan bestaan zijn kwartaalprovisies. Ik verwijs naar http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=45533" onclick="window.open(this.href);return false;
Noch de voorzitter, noch de commissaris zijn bevoegd om jaarrekeningen goed te keuren. Dat is een voorbehouden bevoegdheid van de AV. De goedkeuring door een onbevoegd orgaan is zonder enige waarde.
Er wordt ook met vuur gespeeld wanneer het systeem wordt opgezet met handtekeningclausules.

[ch1984]

maar dat onze syndicus het nalaat om ons een afrekening te bzorgen van het 4de kwartaal, en ondertussen dus van het volledige jaar 2012? Dit kan toch niet?

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning* op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
*12 JULI 2012. - Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars.
“Art.25. § 1. De jaarrekening moet duidelijk worden opgesteld en stelselmatig weergeven, enerzijds, de aard en het bedrag, op de dag waarop het boekjaar wordt afgesloten, van de bezittingen en rechten van de vennootschap, van haar schulden en verplichtingen evenals van haar eigen middelen, en anderzijds, voor het op die dag afgesloten boekjaar, de aard en het bedrag van haar kosten en haar opbrengsten...”(30 JANUARI 2001. - Koninklijk besluit tot uitvoering van het wetboek van vennootschappen).

‘vierde kwartaal afrekening is er nog steeds niet...’

Onderzoek krachtens welke bepaling een kwartaalafrekening wordt opgelegd en wat ze moet omvatten.

“Art.577-8....§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. § 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.Art.577-14.De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.”(B.W.).

[ch1984]

Is het ontbreken van ons 2012 jaaroverzicht een sterk genoeg criterium om te ontbinden zonder opzegkosten?

Ook het weigeren van ons verzoek tot audit van de boeken vind ik zeer verdacht.. Kan enkel een revisor de boeken vd laatste 2-3 jaar inkijken of mogen wij dit ook doen?

[float]

Het is de AV die beslist.
Elke mede-eigenaar heeft een controlerecht, ook voor vorige boekjaren. Er is geen wettelijke verplichting om te werken met een revisor.