Onze syndicus beweert dat van de in art 577-8 § 4, 3° à 18° opgenoemde wettelijke taken van de syndicus , er twee domeinen zijn waarop de RME geen toezichtrecht zou hebben.
Ik had graag geweten of dat juist is, en indien ja, welke twee domeinen het zijn ( boekhouding ? bankrekeningen? )
Bedankt
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De raad van mede-eigendom oefent toezicht uit op elk onderdeel van de syndicus. Die toezichtstaak doet geen afbreuk aan de bevoegdheden en verplichtingen van de commissaris.
De wetgever heeft geen exclusiviteit ingebouwd voor de commissaris.
"In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2."
Zo wordt in strafbepalingen altijd voorzien dat 'onverminderd' de bevoegdheden van de officieren van gerechtelijke politie, etc. bepaalde ambtenaren bevoegdheden toegewezen krijgen via de bijzondere strafwet. Hierbij wordt ook deze redenering gevolgd dat beide toezicht kunnen uitoefenen op de bijzondere strafwet, maar de officieren van gerechtelijke politie niet de bevoegdheden kunnen gebruiken van de ambtenaren.
In casu, kan de raad toezicht uitoefenen, maar niet de bevoegdheden gebruiken van de commissaris.
Het spreekt natuurlijk voor zich dat je ook voor de raad kan voorzien in de statuten dat zij bij ernstige aanwijzigingen van onregelmatigheden een BAV bijeen kunnen laten roepen. Dat is niet in strijd met de voorziene bepalingen omdat het niet gaat om een opdracht of delegatie.
De wetgever heeft geen exclusiviteit ingebouwd voor de commissaris.
"In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2."
Zo wordt in strafbepalingen altijd voorzien dat 'onverminderd' de bevoegdheden van de officieren van gerechtelijke politie, etc. bepaalde ambtenaren bevoegdheden toegewezen krijgen via de bijzondere strafwet. Hierbij wordt ook deze redenering gevolgd dat beide toezicht kunnen uitoefenen op de bijzondere strafwet, maar de officieren van gerechtelijke politie niet de bevoegdheden kunnen gebruiken van de ambtenaren.
In casu, kan de raad toezicht uitoefenen, maar niet de bevoegdheden gebruiken van de commissaris.
Het spreekt natuurlijk voor zich dat je ook voor de raad kan voorzien in de statuten dat zij bij ernstige aanwijzigingen van onregelmatigheden een BAV bijeen kunnen laten roepen. Dat is niet in strijd met de voorziene bepalingen omdat het niet gaat om een opdracht of delegatie.
Laatst gewijzigd door float op 08 mar 2013 08:55, 1 keer totaal gewijzigd.
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
Zoals "float" terecht opmerkt zijn er geen beperkingen op het "toezicht". Best is natuurlijk een goede werkrelatie op te bouwen tussen de RvM en de syndicus. Wederzijds vertrouwen, wat niet betekent dat de RvM de "dekmantel" wordt van de syndicus. Geregeld contact is wenselijk om op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen in de mede-eigendom. Zo wenst onze RvM te vernemen of er nog achterstallen zijn bij de betalingen door de mede-eigenaars, of er een of andere juridische actie werd ondernomen, enz. In het halfjaarlijks verslag rapporteert de RvM aan de mede-eigenaars over zijn bevindingen.
Ik vrees echter dat de RvM, in tegenstelling tot wat float vermeldt in de laatste paragraaf, als zodanig niet de macht heeft een BAV bijeen te roepen. Dit vind ik nergens terug in de wet. Wel kunnen zij "in ernstige gevallen" als gangmaker optreden om het vereiste quorum te bereiken voor het houden van een BAV.
Ik vrees echter dat de RvM, in tegenstelling tot wat float vermeldt in de laatste paragraaf, als zodanig niet de macht heeft een BAV bijeen te roepen. Dit vind ik nergens terug in de wet. Wel kunnen zij "in ernstige gevallen" als gangmaker optreden om het vereiste quorum te bereiken voor het houden van een BAV.
Het is de syndicus, en hij alleen, die kan beslissen of een BAV dient gehouden te worden. Het is enkel als 20% dat vragen dat hij verplicht is een BAV op te roepen. Een statuutswijziging kan dit niet omzeilen, omwille van het 2de lid van Art. 577-14:Art. 577-6 § 2. BW
De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Ook rekening houden met het feit dat elke bevoegdheid toegekend aan de commissaris van de rekeningen, niet mag uitgeoefend worden door de Raad van mede-eigendom. En ook dat het mandaat van beide organen een verschillende looptijd hebben. De éné per boekjaar en de andere van JAV tot JAV.De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
Art. 577-14, tweede lid BW is niet van die aard om het Cassatiearrest van 2009 te doorbreken. Ik verwijs naar mijn uitleg http://www.juridischforum.be/forum/view ... 63#p240563" onclick="window.open(this.href);return false;
De bepalingen van de gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht. Ze zijn niet van openbare orde.
Als zij van openbare orde zouden zijn, dan kan er niet van afgeweken worden.
Wanneer bepalingen niet stroken met het dwingend karakter van de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom, dan komen pas op dat moment de wetsbepalingen in zicht. Wat is de doelstelling van de dwingende bepalingen? De mede-eigenaar beschermen. Voor zover een statutaire bepaling die bescherming uitbreidt is er geen probleem.
Bijvoorbeeld: het is geen probleem om de vereiste meerderheid om een BAV te laten organiseren, te verlagen. Het is wel een probleem om de vereiste meerderheid te verhogen. Op dat moment komt voor die verhoging dan de wettelijk vereiste meerderheid op de proppen.
De zogenaamde exclusiviteit van de syndicus: Het Hof van Cassatie heeft uitdrukkelijk beslist dat "Uit de wetsbepalingen inzake appartementseigendom volgt niet dat de Algemene Vergadering van mede-eigenaars alleen door de syndicus kan worden samengeroepen."
Ik zie geen reden om van dat standpunt af te wijken omdat er nog steeds geen exclusiviteit is voor de syndicus om over te gaan tot een oproeping voor een BAV.
De wet gaat voor op de statuten, voor zover zij in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de wet. Daar moet niet in gelezen worden: mijn statuten bevatten iets anders, dus zijn automatisch in strijd.
Als zij van openbare orde zouden zijn, dan kan er niet van afgeweken worden.
Wanneer bepalingen niet stroken met het dwingend karakter van de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom, dan komen pas op dat moment de wetsbepalingen in zicht. Wat is de doelstelling van de dwingende bepalingen? De mede-eigenaar beschermen. Voor zover een statutaire bepaling die bescherming uitbreidt is er geen probleem.
Bijvoorbeeld: het is geen probleem om de vereiste meerderheid om een BAV te laten organiseren, te verlagen. Het is wel een probleem om de vereiste meerderheid te verhogen. Op dat moment komt voor die verhoging dan de wettelijk vereiste meerderheid op de proppen.
De zogenaamde exclusiviteit van de syndicus: Het Hof van Cassatie heeft uitdrukkelijk beslist dat "Uit de wetsbepalingen inzake appartementseigendom volgt niet dat de Algemene Vergadering van mede-eigenaars alleen door de syndicus kan worden samengeroepen."
Ik zie geen reden om van dat standpunt af te wijken omdat er nog steeds geen exclusiviteit is voor de syndicus om over te gaan tot een oproeping voor een BAV.
De wet gaat voor op de statuten, voor zover zij in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de wet. Daar moet niet in gelezen worden: mijn statuten bevatten iets anders, dus zijn automatisch in strijd.