(aandeel in de) gemene delen opsplitsen

[pagan23]

Ons appartementengebouw (uit 1979) van 30 appartementen heeft 5 verschillende ingangen, elk met eigen huisnummer. Elke ingang (+ bijhorende inkomhal en trap) geeft toegang tot de 6 app'n van dat "deelblok". Elke eigenaar van een app heeft slechts toegang tot de ingang/inkom van zijn deelblok.
Verder is er ook een losstaand garagegebouw met 28 garages.

Is het toegelaten om in de basisakte volgende 7 tabellen op te nemen:

• * 1 tabel met het aandeel in de grond voor de 30 app'n en 28 garages
  * voor elk van de 5 "deelblokken": 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van dat deelblok voor de 6 app'n van het deelblok
  * 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van het garagegebouw voor de 28 garages

Stemming op AV betreffende deelblok A: enkel de 6 eigenaars van dat blok stemmen volgens hun aandeel in GD van blok A. De onkosten voor het deelblok worden ook verdeeld over de 6 eigenaars volgens hetzelfde aandeel.

Ik zou graag weten of het wettelijk is om de gemene delen (en het aandeel erin) zo op te splitsen.

Vergelijkbaar: appartementsgebouw met lift waar gelijkvloers-eigenaars niet bijdragen voor onderhoud van lift. Mogen deze eigenaars meedoen aan een stemming over de lift?

[Luc]

In welk jaar is de basisakte opgesteld? Datum vermelden zo het gaat om de jaren 1994-1995 en 2010 tot nu.

Werden de statuten al gecoördineerd? Zo ja, waren deze 7 tabellen al opgenomen in de oorspronkelijke statuten?

[pagan23]

De basisakte dateert ook van 1979. Er zijn nooit wijzigingen aangebracht en dus ook nog geen coordinatie zoals gesteld in de wet van 2010.

De 7 tabellen waren dus al opgenomen in de oorspronkelijke statuten. Tot voor kort hield elk "deelblok" zijn eigen vergadering met zijn eigen syndicus, alsof het deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid waren. We hadden ook nooit een vergadering met alle 30 eigenaars voor de overkoepelende (hoofd-) VME. Dit was de oorspronkelijke intentie toen de statuten werden opgesteld.

We weten nog niet zo lang dat dit een verkeerde manier van werken was. Daarom zijn er stappen ondernomen om alles te regulariseren. Voor de (hoofd-) VME is een syndicus aangesteld, die hadden we tot voor kort niet. Dit is de enigste VME die zal overblijven. De VME (met bijhorende AV, syndicus, etc) van elk "deelblok" is opgehouden te bestaan op 31/12 vorig jaar.

Om onze statuten aan te passen aan de wetten van 1995 en 2010 vereist waarschijnlijk nog heel wat werk. Daarom mijn vraag of het mogelijk is in de huidige wetgeving, zonder het oprichten van deelverenigingen, om die 7 tabellen te behouden in de statuten.

Dit zou toelaten dat voor sommige beslissingen op de AV slechts enkele eigenaars mogen stemmen. Mogen bv gelijkvloers-eigenaars meedoen aan een beslissing over de lift als ze niet bijdragen in de kosten?

[Luc]

Dit zou toelaten dat voor sommige beslissingen op de AV slechts enkele eigenaars mogen stemmen.

Dit vereist het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid (eigen statuten per deelVME, eigen syndicus, eigen boekhouding, ...)

Mogen bv gelijkvloers-eigenaars meedoen aan een beslissing over de lift als ze niet bijdragen in de kosten?

Ja, want er zijn ook indirecte kosten.

Bijvoorbeeld in het geval van problemen (ongeval) kan het zijn dat de verzekering van de VME (= allen) ervoor moet opdraaien.
De burgerlijke aansprakelijkheid ligt bij de VME, en niet bij de groep van de gebruikers.

[float]

Je redenering gaat ergens juridisch de mist in.
Als er slechts 1 VME is, dan is er slechts 1 AV. In deze AV kunnen alle mede-eigenaars stemmen op eender welk punt. Je zal dus een systeem moeten organiseren waarbij in de dagorde een duidelijke splitsing wordt gemaakt tussen de agendapunten van de verschillende onderdelen.

Op basis van de geleverde informatie is het niet mogelijk om een antwoord te geven met betrekking tot het al dan niet kunnen behouden van de 7 tabellen, want op het eerste zicht lijken er geen aandelen te bestaan op het niveau van de vereniging waar elke mede-eigenaar in zit. Als er dan in de statuten nog is sprake is van constructie aandelen en grond aandelen dan is ook een omzetting van de aandelen noodzakelijk.

In de nieuwe statuten zal je klaar en duidelijk moeten maken welke de gemeenschappelijke delen zijn en hoe de verdeling van de kosten zal gebeuren. Om het makkelijk te maken kan je zonder over te gaan tot de oprichting van deelverengingen gebruik maken van begrippen zoals 'algemeen gemeenschappelijke delen' (bv. de grond) en 'beperkt gemeenschappelijke delen' (bv. lift in een gebouw), etc.

De verdeling van de kosten is totaal vreemd aan de vraag of iemand mee mag beslissen over iets. Ook al draagt iemand niet bij tot een bepaalde kost, hij blijft nog steeds zijn stem houden maar een systeem zoals aangegeven in het eerste lid helpt de duidelijkheid voor de mede-eigenaar.

[pagan23]

[...] op het eerste zicht lijken er geen aandelen te bestaan op het niveau van de vereniging waar elke mede-eigenaar in zit. Als er dan in de statuten nog is sprake is van constructie aandelen en grond aandelen dan is ook een omzetting van de aandelen noodzakelijk.

Er is inderdaad geen tabel op dat "niveau" met het aandeel in de gemene delen voor alle kavels, enkel een tabel met het aandeel in de grond voor alle kavels.

Wat is de meest simpele manier om deze omzetting te doen? Vele eigenaars in onze VME zullen niet begrijpen waarom dit nodig is en zullen zich verzetten wegens de mogelijke hoge kostprijs. Zelfs onze (nog niet zo lang aangestelde) syndicus heeft hier geen plannen voor denk ik. Er is een AV gepland volgende week en dit staat niet op de agenda.

Mogen we dit zelf doen, of moeten we dit laten doen? Simpele oplossing: de tabel met het aandeel in de grond is ook het aandeel in de gemene delen. De 6 andere tabellen voor de deelblokken kunnen dan verdwijnen.

Is het aandeel in de grond en in de gemene delen altijd hetzelfde? Dit blijkt toch zo te zijn in de basisaktes die ik op het internet heb gelezen.

[Luc]

Wie eigenaar is van de grond is ook eigenaar van de gebouwen die erop staan, tenzij er sprake is van opstal, ....

[float]

Het probleem is dat dat problemen geeft bij de organisatie van een AV. Er zijn namelijk 2 soorten aandelen, enerzijds constructie en anderzijds grond.

[Luc]

Zo de VME van de "grond" geen aanspraak kan maken op de natrekking, dient een VME voor elk gebouw met eigen aandelentabel te bestaan (basisakte, ...). De wet legt op dat dit "deelVME" met rechtspersoonlijkheid zijn.

Wil men het eenvoudig houden: één VME met enkel de aandelentabel van de grond voor ALLES.
Wil men absoluut de oude tabellen behouden, dan één VME per tabel.
Wil men een andere oplossing: de wet laat dat niet toe.

Zie ook:
http://www.notaris.be/verkopen-kopen-hu ... natrekking

[float]

Ja inderdaad, maar die tabel moet aangepast worden waarbij er slechts 1 soort aandelen is hé

[Luc]

Ons appartementengebouw (uit 1979) van 30 appartementen heeft 5 verschillende ingangen, elk met eigen huisnummer. Elke ingang (+ bijhorende inkomhal en trap) geeft toegang tot de 6 app'n van dat "deelblok". Elke eigenaar van een app heeft slechts toegang tot de ingang/inkom van zijn deelblok.
Verder is er ook een losstaand garagegebouw met 28 garages.

Is het toegelaten om in de basisakte volgende 7 tabellen op te nemen:

• * 1 tabel met het aandeel in de grond voor de 30 app'n en 28 garages
  * voor elk van de 5 "deelblokken": 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van dat deelblok voor de 6 app'n van het deelblok
  * 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van het garagegebouw voor de 28 garages

Stemming op AV betreffende deelblok A: enkel de 6 eigenaars van dat blok stemmen volgens hun aandeel in GD van blok A. De onkosten voor het deelblok worden ook verdeeld over de 6 eigenaars volgens hetzelfde aandeel.

Ik zou graag weten of het wettelijk is om de gemene delen (en het aandeel erin) zo op te splitsen.

Vergelijkbaar: appartementsgebouw met lift waar gelijkvloers-eigenaars niet bijdragen voor onderhoud van lift. Mogen deze eigenaars meedoen aan een stemming over de lift?

Hiervoor de initiële vraag. Het lijkt me dat de 7 tabellen niet in de oorspronkelijke basisakte van 1979 stonden .... En dat vermoedelijk geen nieuwe authentieke akte van deze recente "coordinatie/wijziing" werd gemaakt ... .

[pagan23]

De 7 tabellen staan in de originele basisakte en aan deze akte zijn nooit wijzigingen aangebracht. De bedoeling van de 6 tabellen (5 deelblokken en garagegebouw) was dat deze 6 blokken afzonderlijk bestuurd werden. Zie mijn 2de post van 6 maart.

Er is geen sprake van opstal of verzaking van recht van natrekking. Deze begrippen waren mij onbekend.
Er zijn geen plannen om DV'n met rechtspersoonlijkheid op te richten, wegens de extra kosten dat dit meebrengt voor een gebouw van onze omvang.

Welke meerderheid is nodig voor het volgende statutenwijziging: we verwijderen de 6 tabellen van de deelblokken, tabel van de grondaandelen wordt ook de tabel voor het aandeel in de gemene delen. Is hier unanimiteit voor vereist?

Alvast bedankt voor al het deskundig advies.

[float]

Je zal moeten overgaan tot het creëren van de aandelen op basis van de huidige criteria in de wet. Die moeten dan met eenparigheid van stemmen worden goedgekeurd.
Die andere tabellen mogen ook verwijderd worden omdat om enigszins consequent te zijn je best de verdeelsleutels herschrijft in het licht van de nieuwe aandelen. Die moeten dan goedgekeurd worden met een 4/5-meerderheid.
Je gaat in je statuten zeer gedetailleerd moeten vastleggen wie elke kost moet dragen waarbij kan gebruik worden gemaakt van 'algemeen gemeenschappelijke delen' 'bijzonder gemeenschappelijke delen', etc. Dit om het voor iedereen duidelijk te maken wie welke kost moet dragen en om zo geen waslijsten aan verdeelsleutels te moeten maken.