Hallo,
Wij stuiten op enkele problemen wat erfdienstbaarheid betreft.
Wij hebben de autostaanplaats die rechtstreeks (er zit geen cm tussen) grenst aan de achterkant van onze nieuwe woning aangekocht met als doelstelling (naar het voorbeeld van onze beide buren) zo onszelf toegang te verschaffen tot ons domein d.m.v een poortje.
Dit is een privatieve autostaanplaats die wij rechtstreeks van de bouwheer aangekocht hebben. Maar deze autostaanplaatsen bevinden zich wel op een woonpark waar zich serviceflats op bevinden. (wij zijn zogezegd voor 5/tienduizendsten mede-eigenaar dan)
Nu, de aankoop van de autostaanplaats verschaft ons (bij akte) het eeuwigdurende recht van doorgang over het privaat domein van het woonpark naar onze autostaanplaats, tot zover alles in orde.
Blijkbaar geeft dit recht van doorgang ons echter niet de toestemming om een poortje te voorzien in ONZE omheining en die ene voetstap naar onze tuin te zetten.
Waar nu twijfel over bestaat:
Wie kan ons deze erfdienstbaarheid verlenen?
1) De oorspronkelijke eigenaar die ons deze privatieve autostaanplaats verkocht heeft? Dus dit gewoon laten opnemen in de akte van eigendom van de autostaanplaats?
OF
2) Kunnen wij niet om die VME, moet dit op de algemene vergadering van de VME komen en moet daarvoor ook de basisakte aangepast worden? (de enige vermelding rond erfdienstbaarheid die er in staat gaat over percelen die geen autostaanplaats aangekocht hebben en dus gebruiksrecht genieten, rond onze buren die eigenaar zijn staat niets vermeld)
Graag uw raad
mvg
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
als jullie omheining (zoals in je post vermeld staat) ook op jullie grond staat, of zelfs op de scheidingslijn van de 2 gronden, mag je gerust een poortje maken daarin.
Welke instantie zegt dat jullie "blijkbaar" de stap naar jullie tuin niet mogen maken? Want het is een onzinnige argumentering.
Zelfs al ligt "jullie" omheining op de scheidingslijn, dan mag je door een poortje stappen vermits jullie op het moment dat je door het poortje stapt al op jullie eigen grond staan. De staanplaats bevindt zich pal tegen jullie grond. Je overbrugt géén vreemde grond bij die stap.
De erfdienstbaarheid betreft de afstand tussen de staanplaats en de weg waarlangs je met je auto naar die staanplaats begeeft.
De enige discussie die wél legitiem zou zijn is dat er geen poortje gemaakt mag worden in de omheining omdat ze gemeenschappelijk zou zijn door haar locatie (op de scheidingslijn).Maar stel dat het poortje mag en kan.
Kunnen ze niet verbieden dat je er door stapt.
Bijgevolg moet je ook aan niemand toelating vragen om te mgoen stappen.
Wie zegt dat je er niet door mag?
Welke instantie zegt dat jullie "blijkbaar" de stap naar jullie tuin niet mogen maken? Want het is een onzinnige argumentering.
Zelfs al ligt "jullie" omheining op de scheidingslijn, dan mag je door een poortje stappen vermits jullie op het moment dat je door het poortje stapt al op jullie eigen grond staan. De staanplaats bevindt zich pal tegen jullie grond. Je overbrugt géén vreemde grond bij die stap.
De erfdienstbaarheid betreft de afstand tussen de staanplaats en de weg waarlangs je met je auto naar die staanplaats begeeft.
De enige discussie die wél legitiem zou zijn is dat er geen poortje gemaakt mag worden in de omheining omdat ze gemeenschappelijk zou zijn door haar locatie (op de scheidingslijn).Maar stel dat het poortje mag en kan.
Kunnen ze niet verbieden dat je er door stapt.
Bijgevolg moet je ook aan niemand toelating vragen om te mgoen stappen.
Wie zegt dat je er niet door mag?
Onderstaande mail heb ik ontvangen van de makelaar die het beheer van het woonpark doet. Hij ziet geen probleem. Onze notaris daarentegen zegt dat het niet is omdat je erfdienstbaarheid hebt naar je autostaanplaats je ook naar je grond kan zonder de VME te bevragen... De omheining staat op de scheidingslijn.
"De autostaanplaats wordt gekocht van de bouwheer en behoort tot zijn patrimonium. Elke autostaanplaats heeft een eeuwigdurend recht van doorgang via het woonpark naar de desbetreffende autostaanplaats. De kosten echter om een poortje in de afsluiting te plaatsen is ten laste van de koper. De basisakte dient niet aangepast te worden, daar het een verkoop van persoon tot persoon betreft en niet van een VME. Mochten door uw notaris nog enkele bijzondere zaken in de basisakte opgenomen moeten worden, dan kan dit tesamen met de geplande aanpassing van de basisakte conform de nieuwe wet op mede-eigendom, die nog voor 01/09/2013 gepland is. Uw bijdrage zou dan neerkomen op uw aandeel in de gemeenschappelijke delen."
"De autostaanplaats wordt gekocht van de bouwheer en behoort tot zijn patrimonium. Elke autostaanplaats heeft een eeuwigdurend recht van doorgang via het woonpark naar de desbetreffende autostaanplaats. De kosten echter om een poortje in de afsluiting te plaatsen is ten laste van de koper. De basisakte dient niet aangepast te worden, daar het een verkoop van persoon tot persoon betreft en niet van een VME. Mochten door uw notaris nog enkele bijzondere zaken in de basisakte opgenomen moeten worden, dan kan dit tesamen met de geplande aanpassing van de basisakte conform de nieuwe wet op mede-eigendom, die nog voor 01/09/2013 gepland is. Uw bijdrage zou dan neerkomen op uw aandeel in de gemeenschappelijke delen."
-
Lightning
Het probleem met dat poortje is dat U als mede-eigenaar zonder inspraak van de andere mede-eigenaars een erfdienstbaarheid verleent aan een derde. Volgens mij heeft uw notaris gelijk.
sorry jongens: maar ik even het grondplan proberen maken in mijn hoofd en ik denk dat er géén erfdienstbaarheid aan derden wordt verleend met dat poortje, denk even mee:
er is een toegangsweg van eigenaar B (waar gebruiker A erfdienstbaarheid van geniet) om naar zijn autostaanplaats te gaan en te rijden.
dus je hebt de toegansweg ->dan heb je autostaanplaats->en daarachter de tuin van gebruiker A
Gebruiker A wil een poortje tussen zijn tuin en autostaanplaats. Dat is een poortje in zijn omheining naar zijn tuin.
A zal aan derden niet de toestemming geven om door zijn omheining in zijn tuin te stappen. Dat zou overigens huisvredebreuk zijn. Niemand zou dat ook zin in hoofd klrijgen om dat te doen.
er wordt niet voer grond van eigenaar B gelopen. autostaanplaats is bezit van A die grenst aan tuin van A.
Dus er is geen erfdienstbaarheidsverzwaring.
toch?
er is een toegangsweg van eigenaar B (waar gebruiker A erfdienstbaarheid van geniet) om naar zijn autostaanplaats te gaan en te rijden.
dus je hebt de toegansweg ->dan heb je autostaanplaats->en daarachter de tuin van gebruiker A
Gebruiker A wil een poortje tussen zijn tuin en autostaanplaats. Dat is een poortje in zijn omheining naar zijn tuin.
A zal aan derden niet de toestemming geven om door zijn omheining in zijn tuin te stappen. Dat zou overigens huisvredebreuk zijn. Niemand zou dat ook zin in hoofd klrijgen om dat te doen.
er wordt niet voer grond van eigenaar B gelopen. autostaanplaats is bezit van A die grenst aan tuin van A.
Dus er is geen erfdienstbaarheidsverzwaring.
toch?
-
Franciscus
- Berichten: 38592
Hoe hebben de buren het aangepakt?
Wie is er eigenaar van de (gemene) scheidingsmuur?
Wie is er eigenaar van de (gemene) scheidingsmuur?
Een erfdienstbaarheid wordt verleend aan een erf, niet aan een persoon.
A is eigenaar van twee percelen grond, één met de garage, één met de tuin.
De erfdienstbaarheid werd gevestigd voor de garage, niet voor de tuin.
Er werd al eens geoordeeld (niet gepubliceerd vonnis rechtbank van eerste aanleg Leuven):
A is eigenaar van twee percelen grond, één met de garage, één met de tuin.
De erfdienstbaarheid werd gevestigd voor de garage, niet voor de tuin.
Er werd al eens geoordeeld (niet gepubliceerd vonnis rechtbank van eerste aanleg Leuven):
Krachtens artikel 702 B.W. moet de uitoefening van de erfdienstbaarheid geschieden binnen de grenzen door de titel getrokken.
De eigenaar van het heersend erf moet binnen de perken blijven van zijn rechten zoals die uit zijn titel voortvloeien.
Dit betekent dat van de erfdienstbaarheid slechts mag gebruik worden gemaakt ten behoeve van het erf waarvoor ze gevestigd was. De eigenaar van het heersend erf mag ze niet gaan gebruiken voor andere hem toebehorende erven die grenzen aan het heersend erf (zie J. KOKELENBERG, De privaatrechtelijke erfdienstbaarheden, TPR 1983, nr. 1-2, E. Story-Scientia, nr. 32-33).
Partij T. handelt dan ook buiten haar titel indien zij het recht van doorgang uitoefent van lot 1 [de tuin] over lot 1 A [de garage] en lot 3 [de erfdienstbare weg] naar de straat via de poort in de scheidingsmuur.
Zij mag slechts van de openbare weg over het erf van B. naar lot 1A (= de garage) en terug. Zij mag niet van lot 1 via de poort in de scheidingsmuur tussen lot 1 en lot 1A via de garage over het erf van B. naar de openbare weg en terug.
Evenmin mag partij T. van lot 1 goederen in de garage plaatsen en deze daarna van de garage over het erf van B. naar de openbare weg transporteren of omgekeerd.
Dit heeft niets te maken met de verzwaring van de erfdienstbaarheid. Op deze manier oefent partij T. haar recht van overgang uit buiten de grenzen van de titel, wat verboden is.
néén schorpieon: dat is het 'm nu juist:
de erfdienstbaarheid rust niet op de autoparkeerplaats: die Is van eigenaar A (ze hebben die AANGEKOCHT)
het is de toegangsweg tot de autoparkeerplaats die van eigenaar B is en waar de erfdiesntbarheid op rust.
Autoparkeerplaats van A grenst ook aan tuin van A.
Dus tussen A en A is er geen B....
A springt van zijn parkeerplaats gewoon zijnen hof in via een poortje in ZIJN omheining die weliswaar op de scheidingslijn staat, en die scheidingslijn gaat verder over andere percelen waar misschien wél terreinen liggen van B, maar autoparkeerplaats is van A!
zit ik er naast fout82?
de erfdienstbaarheid rust niet op de autoparkeerplaats: die Is van eigenaar A (ze hebben die AANGEKOCHT)
het is de toegangsweg tot de autoparkeerplaats die van eigenaar B is en waar de erfdiesntbarheid op rust.
Autoparkeerplaats van A grenst ook aan tuin van A.
Dus tussen A en A is er geen B....
A springt van zijn parkeerplaats gewoon zijnen hof in via een poortje in ZIJN omheining die weliswaar op de scheidingslijn staat, en die scheidingslijn gaat verder over andere percelen waar misschien wél terreinen liggen van B, maar autoparkeerplaats is van A!
zit ik er naast fout82?
das een interessante Luc, het zou misschien inderdaad wel kunnen gaan over verzekeringspolissen.
Maar dan nog:
Van het ogenblik dat meneer A vanuit zijn tuin naar zijn autoparkeerplaats stapt (in plaats van dat hij vanuit de erfdienstbaarheidsweg van B) doet hij geen afbreuk aan bestaande afspraken/regelingen of verzwaart hij verzekeringsrisico's.
Benoem mogelijke risico-situaties die dit kunnen rechtvaardigen.
als A zijn been breekt op zijn parking of zijn boekenstas vliegt in brand zodra hij door het hek stapt naar zijn parking, gebeurt dat op zijn parking (of hij daar nu lang voor of langs achter op gekomen is...
Toch?
Maar dan nog:
Van het ogenblik dat meneer A vanuit zijn tuin naar zijn autoparkeerplaats stapt (in plaats van dat hij vanuit de erfdienstbaarheidsweg van B) doet hij geen afbreuk aan bestaande afspraken/regelingen of verzwaart hij verzekeringsrisico's.
Benoem mogelijke risico-situaties die dit kunnen rechtvaardigen.
als A zijn been breekt op zijn parking of zijn boekenstas vliegt in brand zodra hij door het hek stapt naar zijn parking, gebeurt dat op zijn parking (of hij daar nu lang voor of langs achter op gekomen is...
Toch?
De zaak waar ik naar verwees is wel degelijk identiek.
Namelijk
------------------- ____________ ----------------------------
lijdend erf (B) garage van A Tuin van A
------------------- ______________ ------------------------------
Er is een erfdienstbaarheid voor garage van A over B naar de openbare weg.
A maakt deur in zijn garage om naar zijn tuin te gaan.
Rechter zegt: A mag over B om naar zijn garage te gaan, niet om naar zijn tuin te gaan. A mag niet van zijn tuin via garage over B.
De erfdienstbaarheid over B is niet voor Tuin van A
Namelijk
------------------- ____________ ----------------------------
lijdend erf (B) garage van A Tuin van A
------------------- ______________ ------------------------------
Er is een erfdienstbaarheid voor garage van A over B naar de openbare weg.
A maakt deur in zijn garage om naar zijn tuin te gaan.
Rechter zegt: A mag over B om naar zijn garage te gaan, niet om naar zijn tuin te gaan. A mag niet van zijn tuin via garage over B.
De erfdienstbaarheid over B is niet voor Tuin van A
Ik volg Scorpioen en Lightning. Plaatsen van het poortje veroorzaakt een erfdienstbaarheid. Deze dient uitgeklaard te worden in de statuten ( eeuwigdurend, enkel tot verkoop één of beide eigendommen (woonst/parkeerplaats), enkel voor huidige eigenaar (alhoewel dat in B. quasi onmogelijk is) en door de AV goedgekeurd te worden aangezien hun eigendom belast wordt.