renovatiewerken

[roharro]

In verband met (grote) renovatiewerken zegt de wet:

"Art. 577-7.
§ 1. De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
....
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van
die waarover de syndicus kan beslissen;"

Hoe moet dat beslissen over dergelijke grote werken worden opgevat? Voor zover ik weet moet er eerst een lastenboek worden opgesteld. Daarna kunnen dan eventueel offertes worden aangevraagd. In faze 3 kan er dan (eventueel) een keuze tussen de offertes worden gemaakt.

Dus in feite een procedure in drie stappen.

Vraag:
1. is de 3/4 meerderheid nodig voor ieder van deze 3 stappen?
2. over hoeveel gewone of buitengewone AV's moet deze procedure worden uitgesmeerd?

[Luc]

Mijn persoonlijke mening is:

De technische uitwerking:
fase T0: vaststellen van een mogelijke renovatie en die plannen op halflange termijn (50%)
fase T1: bepalen behoefte, opdracht geven aan de syndicus tot het opstellen van een lastenboek, keuze van de onafhankelijke expert (50%)
fase T2: voorleggen lastenboek (presentatie door expert tijdens een BAV "werken", documenten vooraf toegankelijk maken) en expliciet goedkeuren (eventueel een bepaalde variant) (75%)
fase T3: voorleggen van d offerets en keuze van één door de AV (75%)

De financiële uitwerking:
fase F0: aanpassing van de provisioneringsplanning van de inkomsten van het reservefonds op basis van bijvoorbeeld een vijfjaarlijkse opstelling/bijwerking van een plaatsbeschrijving van de gemeenschappelijke delen door een expert (50%)
fase F1: expliciet goedkeuren van begrotingsraming voor de kosten van de onafhankelijke expert (50%)
fase F2: expliciet goedkeuren van de begrotingsraming voor de renovatiewerken (50%)
fase F3: expliciet goedkeuren van begrotingsraming van de gekozen offerte & wijze van financiering (75%)

Een F punt op de dagorde plaatsen NA het overenstemmend T punt. GEEN goedkeuring in globo toepassen !!! Iemand kan akkoord gaan met de werken, maar niet met de wijze van financiering.

Ideaal een JAV per fase. Laat toe om het idee te laten "rijpen", de eigen financiële planning aan te passen en vermijd dat beslissingen geforceerd worden. Dit is dus de ideale wijze van werken. Eventueel BAV organiseren om de acherstand in te halen.

[marc mortier]

In onze VME worden wij geconfronteerd met een gevelrenovatie. Verschillende "aanpakken" worden door een architect uitgewerkt; voor elk worden offertes ingewacht. Tijdens een komende BAV zullen we met een meerderheid van 75 % van de aandelen een bepaalde "aanpak" kiezen en de meest voordelige offerte selecteren. Er werd door de syndicus, m.i. terecht, gesteld dat hij slechts opdracht tot aanvang van de werkzaamheden zal (kunnen) geven van zodra de totaliteit van de gevraagde financiën op de rekening van de VME zijn gestort. Een strenge maatregel maar improvisatie kan zeer duur uittvallen en let wel : er is "solidariteit" tussen de mede-eigenaars. Een in gebreke blijvende zal worden gesubstitueerd door de rest. Een weinig positief vooruitzicht.

[roharro]

Bedankt voor suggesties en goede raad. Dit is zeer nuttig.

[Luc]

In onze VME worden wij geconfronteerd met een gevelrenovatie. Verschillende "aanpakken" worden door een architect uitgewerkt; voor elk worden offertes ingewacht. Tijdens een komende BAV zullen we met een meerderheid van 75 % van de aandelen een bepaalde "aanpak" kiezen en de meest voordelige offerte selecteren. Er werd door de syndicus, m.i. terecht, gesteld dat hij slechts opdracht tot aanvang van de werkzaamheden zal (kunnen) geven van zodra de totaliteit van de gevraagde financiën op de rekening van de VME zijn gestort. Een strenge maatregel maar improvisatie kan zeer duur uittvallen en let wel : er is "solidariteit" tussen de mede-eigenaars. Een in gebreke blijvende zal worden gesubstitueerd door de rest. Een weinig positief vooruitzicht.

1. opletten met dat type van offertes. In mijn VME is een analoge offerte van gevelwerken voor 60.000 EUR uiteindelijk 80.000 EUR geworden. Verhoging door bepalingen in "kleine letters" in het contract met de aannemer, dat pas NA de werken werd getoond.

2. Een lastenboek, goedgekeurd door een voorafgaandelijke AV, blijft noodzakelijk. Het is het ontbreken daarvan die de prijsverhoging met 30% heeft veroorzaakt.

[AnneG]

De technische uitwerking:
fase T0: vaststellen van een mogelijke renovatie en die plannen op halflange termijn (50%)
fase T1: bepalen behoefte, opdracht geven aan de syndicus tot het opstellen van een lastenboek, keuze van de onafhankelijke expert (50%)
fase T2: voorleggen lastenboek (presentatie door expert tijdens een BAV "werken", documenten vooraf toegankelijk maken) en expliciet goedkeuren (eventueel een bepaalde variant) (75%)
fase T3: voorleggen van d offerets en keuze van één door de AV (75%)

Beste,

In onze VME van 150 appartementen is een renovatie van het zwembad volledig weggestemd en moet er vanaf nul terug gestart worden.

Waarom moet je het opstellen van een lastenboek met 50% stemmen en het goedkeuren ervan dan weer met 75%? Het gaat beide toch om hetzelfde project en in beide gevallen nog niet om de keuze van de aannemer? Het lijkt me dan dat alles 50% of alles 75% zou moeten zijn?

[marc mortier]

Is er een probleem als het lastenboek samen met de prijsoffertes of dezelfde BAV wordt voorgelegd ter goedkeuring aan de mede-eigenaars ? De prijsoffertes gebeuren toch op basis van het lastenboek, dat door de architect is opgesteld.

[Luc]

Het opstellen van een lastenboek engageert tot niets, tenzij tot het opstellen van een overzicht van de behoeften, hun technische implicaties en de mogelijke financiële gevolgen. Dus 50%.

Is er een informatievergadering geweest, waar het project met schema's, grafieken en foto's werd voorgesteld? Nen? Op die manier heb je minstens 20 mede-eiegfnaars niet geotiovered om te komene stemmeen en om voor het project te stemmen. Zie verder voor de duiding.

Het wegstemmen van de renovatie is vermoedelijk o.a. ook een gevolg van struisvogelpolitiek gedurende jaren. Want anders zou men ervoor gezorgd hebben dat er een reservefonds was met voldoende kapitaal om deze renovatie te bekostigen. nu heft elke eigenaar jaarlijks die renovatie uitgesteld, met de redenering "après moi le déluge ... . De sneeuwbal is enkel groter geworden.

Welke is het evolutie van de niet-tijdig betaalde voorschotten en de evilutie ervaan over de latatse drie jaar (zowel globaal als per mede-eigenaars). dat gefet de werkelijk financierinsgcapacitiet aan van de mede-eigenaars. Men betaalt meestal niet uit onwil, maar wel omdat er onderliggendeal dan niet stucturele problemen zijn.

Etc ...

Duiding
Enig oplossing op termijn: een reservefonds aanleggen die voldoendegroot is, MET een correcte verzekering BA van de syndicus, etc .... .

Op korte termijn kan in uw geval mogelijks helpen dat de syndicus vanaf 01.01.2013 het KB van 12.07.
2012 ober de boekhouding moet toepassen, waarbij hij een gedetailleerde en goed onderbouwde inventaris moet opstellen. Daaruit zal duidelijk het globale negatieve saldo van het reservefonds blijken.

hoewel het bedrag dramatisch kan zijn, laat het ook toe om het einde van de tunnel te tonen, plus de mogelijke financieringsvarianten. Het komt erop aan ene correcte begroting op lange termijn van de niet-periodieke kosten, plus hun impact op de periodieke kosten op t stellen.

Is in uw geval de kostprijs van optie A (renovatie) en optie B (geen renovatie) bekeken voor hun impact op de periodieke kosten (= de werkingkosten van het zwembad).

Hebt u er rekening mee gehouden at er minstens 7 groepen van mede-eigenaars bestaan in uw mede-eigendom, die elk op zijn wijze moeten benaderd en geïnformeerd worden?
De ene met een beknopte zin van drie woorden, de andere met een tekst van 5 blz en nog andere met grafieken en schetsen? leest ook na wet het begrip "priming" betekent en hoe dat werd toegepast in uw context. Tot slot documenteer u over de komende energie politiek voor 2020, en zijn gevolgen voor uw zwembad. Analyseer de kosten/baten en zijn impact op de globale investeringswaarde van uw gebouw.

Een gedetailleerde, realistische en neutrale analyse van de "worst case" kan soms meer helpen dan u denkt.

Boven alles: vermijdt dat de problematiek focust op personen (wij tegen hen). doe daar niet aan mee. dat zal ook helpen om uiteindelijk tot een oplossing te komen.

[Luc]

Is er een probleem als het lastenboek samen met de prijsoffertes of dezelfde BAV wordt voorgelegd ter goedkeuring aan de mede-eigenaars ? De prijsoffertes gebeuren toch op basis van het lastenboek, dat door de architect is opgesteld.

Het lastenboek moet in een aantal gevallen aanleiding geven tot een gerichte informatie, tot zelfs een informatievergadering.

De wet legt daarom op dat het lastenboek goedgekeurd wordt tijdens de vorige AV, om het niet-transparant forceren van een bepaalde technische oplossing onmogelijk te maken.

Bepaalde werken in mijn VME, die men telkens op één AV wou oplossen, met enorme oppositie wegens vooral gebrek aan informatie en kostenberekening, is op die wijze opgelost, na 3 vergaderingen op één jaar tijd.