Gemene muur of niet?

[hblaarne]

Een vrij ingewikkeld probleem gezien bepaalde daden gesteld zijn door de vorige eigenaar van ons pand.

Eerst de feiten:
* Stedelijke omgeving met 2 oude (situatie stabiel sinds meer dan 30 jaar) woningen met een gangpad (eigendom van 1 woning (Y)) .
* 1 woning (X) dat tot tegen de scheidingslijn (geen gemene muur volgens wat ik lees op dit forum)
gebouwd was wordt afgebroken.
* Bouwplannen voor het nieuwe gebouw (X) (appartementsblokje) wordt mede ondertekend door de oude eigenaar van de 2de woning (Y)(met het gangpad). Op deze plannen komt de perceelsgrens (bepaald door landmeter) te liggen op de buitenkant van de isolatie en komt de gevelsteen op het perceel van 2de woning.(Y)
* Alle muren worden opgetrokken op kosten van eigenaar X, dus ook de muur in gevelsteen (10cm) op grond Y.

Als nieuwe eigenaar van Y zien we dit verlies aan gangbreedte niet zitten gezien we graag zelf langs de buitenkant willen isoleren en het pad dan wel erg smal wordt.

Hier de vragen:
* kunnen we nog voorkomen dat men op ons perceel bouwt? (ik vermoed van niet gezien het tekenen van de plannen). Is teken van bouwkundige plannen waar een leek had moeten zien dat de muur net voorbij de perceelsgrens kwam voldoende?
* de geplaatste muur die de perceelsgrens overschreidt (ook al is dit niet evenredig), is dit automatisch een gemene muur?
* kunnen we hen verplichten tot overkopen van de grond als we geen gebruik maken van de muur? Gezien het het huis Y er al staat is dit eigenlijk per defenitie het geval; de regels hierrond zin meestal voor 2 nieuwe woningen.
* als we toch besluiten tot tegen de muur te verbouwen moeten we dan delen overnemen? Wat in geval van een lichtstraat?
* Misschien kunnen we alsnog bekomen de gevelsteen te vervangen door bepleistering (is dunner) in onderling overleg. Heeft dit gevolgen op bovenstaande antwoorden?

Volgens hun architect is het geen gemene muur, volgens stedenbouw wel.


(Oude muur geen gemene muur gebaseerd op het feit dat door het gangpad geen gebruik was van de muur en alle afwatering via de dakgoten op het perceel gebeurde.)

[freelance]

* 1 woning (X) dat tot tegen de scheidingslijn (geen gemene muur volgens wat ik lees op dit forum)
gebouwd was wordt afgebroken.
* Bouwplannen voor het nieuwe gebouw (X) (appartementsblokje) wordt mede ondertekend door de oude eigenaar van de 2de woning (Y)(met het gangpad). Op deze plannen komt de perceelsgrens (bepaald door landmeter) te liggen op de buitenkant van de isolatie en komt de gevelsteen op het perceel van 2de woning.(Y)
* Alle muren worden opgetrokken op kosten van eigenaar X, dus ook de muur in gevelsteen (10cm) op grond Y.

Het onderlijnde zou er kunnen op wijzen dat eigenaar Y akkoord gegaan is met deze "grensoverschrijding " , en dat aldus de muur gemeen geworden is .
Eigenaar Y zou daar eventueel ook een vergoeding kunnen voor gekregen hebben .

U zult met een erfdienstbaarheid te maken hebben . ( gemene muur ) .
Wat zegt uw notariële akte daarover .
Aangezien eigenaar Y indertijd akkoord gegaan is met het gemeen maken van de muur , en daar een stedenbouwkundige vergunning voor afgeleverd is ,kunt u deze werken niet meer voorkomen .
Mogelijks is de overschreden grond reeds overgekocht door X en betaald aan Y ( en dan moeten daar bewijzen voor zijn , normaal moet dit in de notariële akte staan ) .

[hblaarne]

* 1 woning (X) dat tot tegen de scheidingslijn (geen gemene muur volgens wat ik lees op dit forum)
gebouwd was wordt afgebroken.
* Bouwplannen voor het nieuwe gebouw (X) (appartementsblokje) wordt mede ondertekend door de oude eigenaar van de 2de woning (Y)(met het gangpad). Op deze plannen komt de perceelsgrens (bepaald door landmeter) te liggen op de buitenkant van de isolatie en komt de gevelsteen op het perceel van 2de woning.(Y)
* Alle muren worden opgetrokken op kosten van eigenaar X, dus ook de muur in gevelsteen (10cm) op grond Y.

Het onderlijnde zou er kunnen op wijzen dat eigenaar Y akkoord gegaan is met deze "grensoverschrijding " , en dat aldus de muur gemeen geworden is .
Eigenaar Y zou daar eventueel ook een vergoeding kunnen voor gekregen hebben .

U zult met een erfdienstbaarheid te maken hebben . ( gemene muur ) .
Wat zegt uw notariële akte daarover .
Aangezien eigenaar Y indertijd akkoord gegaan is met het gemeen maken van de muur , en daar een stedenbouwkundige vergunning voor afgeleverd is ,kunt u deze werken niet meer voorkomen .
Mogelijks is de overschreden grond reeds overgekocht door X en betaald aan Y ( en dan moeten daar bewijzen voor zijn , normaal moet dit in de notariële akte staan ) .

Buiten het ondertekende plan zijn er geen documenten en dus ook geen notariele akte. Er is ook geen erfdienstbaarheid en de nieuwe muur komt dus 10 cm verschoven te liggen van de oude muur. De vraag is dus inderdaad of een ondertekend plan voor een bouwvergunning voldoende bewijs is dat hij ( de overleden vorige eigenaar) akkoord is gegaan met de grensoverschrijding. Bij het ondertekenen van een plan kijkt een mens vooral naar : hoe hoog, hoe diep en gaat men er automatisch van uit dat alles zich binnen de perceelsgrenzen afspeelt. Dat er uiteindelijk op het plan ook een stipppellijn loopt die de perceelsgrens aangeeft op een paar millimeter van de rand van het gebouw lijkt me minder duidelijk.

[freelance]

U bent erfgenaam ?
Er zit dus een reukje aan ....
Als de handtekening van eigenaar Y voorkomt op de bouwplannen , dan is dit hoogstwaarschijnlijk een akkoord met de grensoverschrijding .
Zijn er vermoedens dat Y zich niet bewust was van deze gang van zaken ? ( stippellijn )
Zijn er op datum van ondertekening , of later , betalingsbewijzen gevonden gedaan door X aan Y ? Of andere schriftelijke akkoorden .
Kan X een schriftelijk akkoord en eventuele betaling bewijzen ?

[hblaarne]

Geen erfgenaam maar het huis gekocht via openbare verkoop. We hebben totaal geen papieren en we denken dat de tegenpartij ook geen documenten heeft , laat staan een notariële akte. Volgens de erfgenamen zou hij nooit een stuk van zijn land afgestaan hebben. Wel zie ik de mogelijkheid dat hij ooit de keuze gemaakt heeft voor een afwerking met (dure) gevelsteen en dat ze dan overeengekomen zijn dat deze dan op zijn perceel moest komen, maar hier zie ik nergens schriftelijke bewijzen.
We hebben ondertussen contact genomen met een notaris en deze raadt ons aan om direct de werken te laten stilleggen en een advocaat onder de arm te nemen. Blijkt dat als er een akkoord zou geweest zijn (te bewijzen) dan moeten we de verkopers en eventueel de verkopende notaris dagvaarden wegens achterhouden informatie, zoniet zijn ondertekende plannen (materie bouwvoorschriften en geen eigendomsrecht) geen bewijs van onze toestemming. Tegenpartij is wel een grote bouwpromotor dus proberen we eerst met overleg ook al reageren ze zeer arrogant.

[freelance]

Het kan toch niet , als u een huis gekocht hebt , dat u geen notariële akte van verkoop hebt !
In deze akte moeten de wijzigingen aan het eigendom vermeld staan ( de notaris moet zich daarvoor laten inlichten bij Stedenbouw ) .
Als er geen bewijzen zijn dat vroegere eigenaars daar een gemene muur van gemaakt hebben ( wat dus wel degelijk een wijziging van eigendom is ) , en er vergoeding betaald is geworden voor deze "grondoverdracht " ;
dan kunt u dit vooralsnog eisen , aangezien u een eigendom gekocht hebt die als grens , de oorspronkelijke grens had ( en niet min 10 cm ) .
Aan tegenpartij ( en notaris ) dan om te bewijzen dat dit niet zo is .
Ook de verantwoordelijkheid van de landmeter kan hier in het gedrang komen . Alsook deze van de architect ( die beweert dat het geen gemene muur is , maar wel de bouwplannen opgesteld heeft ).
Dat vorige eigenaar hier op een blijkbaar slinkse manier tot een handtekening overhaald is , is mogelijks een negatief punt voor u ; maar doet niets af aan de voorgaande ( zware ) overtredingen .
Inderdaad moeten verkopende notaris , verkopers EN buren hier gedagvaard worden .
Gezien de ingewikkelde materie , betrokkenheid van notaris , en buur bouwpromotor zult u een zeer beslagen advocaat nodig hebben .

[hblaarne]

kent iemand een beslagen advocaat in eigendomsrecht voor de balie in Gent?

Met geen notariële akte bedoel ik dat in onze akte niets vermeld staat en tussen de vorige eigenaar en de buur geen akte opgemaakt is. Betalingen kunnen we niet controleren.

[hblaarne]

Even de evolutie.
Na schrijven van de advocaat zijn ze 10 cm opgeschoven en bouwen ze volgens hen 100% op hun grond. We stellen echter vast dat bij het uitzetten door de aannemer nog 3 cm van onze deurdrempel van ons gangpad ingenomen wordt. Om dit te kunnen aanvechten stellen we een landmeter aan. Deze stelt vast dat de plannen van hun landmeter niet ondertekend zijn en stelt een plan op met de door hem nog zichtbare fysische punten. Hij stelt tevens dat de afgebroken muur een gemene muur was en onze perceelsgrens dus halfweg de muur ligt.
Zaak voorgelegd aan de vrederechter en deze stelt een onafhankelijke landmeter aan.
Ondertussen bouwen ze in snel tempo verder en zal tegen dat de onafhankelijke landmeter zijn werk klaar is de fundering volledig gegoten zijn.

[Franciscus]

Gezien bouwovertredingen door gemeente/politie werf laten stilleggen.
Eerst met uw advocaat overleggen maar DADELIJK doen.
Politiecommissaris/officier gaat ter plaatse en verzegelt de werf.