Commissaris van de Rekeningen

[roharro]

Vanavond opgebeld door een wanhopige syndicus die me bijna smeekte om me tijdens de AV volgende maand kandidaat te stellen als Commissaris van de Rekeningen.
Het betreft een geheel van tien gebouwen -dus tien deelverenigingen- ,in totaal ongeveer 170 appartementen en 210 garages.
Er is nog nooit een rekeningcommissaris aangesteld geweest. Deze syndicus is nog maar tien maanden verantwoordelijk voor het beheer nadat de AV de vorige syndicus ontslagen heeft. De administratie die vorige syndicus heeft nagelaten is een ware puinhoop.
Ik ben daarom niet erg happig om de taak op mij te nemen, maar zal me toch kandidaat stellen uit eigenbelang omdat ik zo voor mezelf meer zekerheid zal hebben dat de kosten van mede-eigendom die ik moet betalen correct zijn. Aangezien ik geen vergoeding zou vragen heb ik wel als voorwaarde gesteld dat de VME voor mij de premie van de aansprakelijkheidsverzekering betaalt.
Ik oefen dezelfde functie reeds uit voor twee andere, kleinere gebouwen. Ook zonder vergoeding en zelfs zonder verzekering. Nu vraag ik me af of mijn aansprakelijkheid niet gedekt kan worden door één enkele polis voor al deze gebouwen. Voor die kleinere gebouwen achtten de betroffen VME's het niet nodig mij dat aan te bieden.....maar misschien gaan ze wel akkoord als ze die premie kunnen delen met andere VME's (ik heb steeds de functie aanvaard omdat er geen andere kandidaten waren).

[float]

M.a.w. je neemt zelf een polis en dient een gedeeltelijke onkostennota in voor hun deel?
Verschillende VME's op 1 polis is mogelijk, maar dat wordt praktisch moeilijk doordat ze allemaal contracterende partij zijn. Die overeenkomst moet dan ook door elke VME goedgekeurd worden. Als 1 VME zich dan wenst te ontdoen van de overeenkomst, dan gaan er discussies komen.

[roharro]

M.a.w. je neemt zelf een polis en dient een gedeeltelijke onkostennota in voor hun deel?
Verschillende VME's op 1 polis is mogelijk, maar dat wordt praktisch moeilijk doordat ze allemaal contracterende partij zijn. Die overeenkomst moet dan ook door elke VME goedgekeurd worden. Als 1 VME zich dan wenst te ontdoen van de overeenkomst, dan gaan er discussies komen.

Ik ga er dan vanuit dat ik geen oplossing in deze zin moet gaan zoeken!

Ik vind nergens in de wet een verwijzing naar wat er gebeurt indien er geen Commissaris van de Rekeningen wordt aangesteld. Ik maak deel uit een VME waar niemand die taak op zich wil nemen en tegelijk het voorstel om een externe accountant aan te stellen werd verworpen.
Het lijkt me dat dergelijke toestand zonder juridische gevolgen blijft aangezien de wet geen geforceerde verplichting oplegt.
Klopt het dat de aanstelling van een Commissaris van de Rekeningen bijgevolg de facto slechts een facultatieve optie is?

[marc mortier]

In onze VME heeft de AV ermede ingestemd dat er een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor zowel de leden van de Raad voor de Mede-eigendom als voor de commissaris van de rekeningen zou worden genomen en dit ten laste van de VME. De syndicus heeft hiervoor gezorgd en voor 75 euro, als ik mij goed herinner, deze verzekering afgesloten.
Het zou toch een beetje "sterk" zijn mochten mensen met een onbezoldigd mandaat dan nog risico lopen op een "gerechtelijke vervolging" voor de uitoefening van hun mandaat.

[float]

Neen. De aanstelling van een commissaris is verplicht. Dat kan worden afgedwongen bij de vrederechter. Een AV kan niet beslissen om geen commissaris te benoemen.
De aansprakelijkheid van de VME kan ook in het gedrang komen als blijkt dat omwille van het feit dat zij geen commissaris heeft benoemd schade is ontstaan ten opzichte van mede-eigenaars, dan wel derden.

[roharro]

Neen. De aanstelling van een commissaris is verplicht. Dat kan worden afgedwongen bij de vrederechter. Een AV kan niet beslissen om geen commissaris te benoemen.
De aansprakelijkheid van de VME kan ook in het gedrang komen als blijkt dat omwille van het feit dat zij geen commissaris heeft benoemd schade is ontstaan ten opzichte van mede-eigenaars, dan wel derden.

Dus als er geen Commissaris werd aangesteld door de VME dan is er geen beteugeling tenzij minstens één van de mede-eigenaars de aanstelling afdwingt bij de vrederechter? En vermoedelijk zal die vrederechter dan een externe commissaris aanstellen?

[marc mortier]

Weet ook dat het aanstellen van een "externe" commissaris een bijkomende uitgave is voor de VME. Dus het liefst "intern" iemand vinden die deze taak wil opnemen.

[float]

Inderdaad, er zal geen beteugeling zijn als er geen mede-eigenaar de aanstelling afdwingt. De syndicus zet zich uit de wind wanneer hij het punt uit eigen beweging op de dagorde heeft gezet, maar de AV beslist om niemand te benoemen. Dat kan wel gevolgen hebben wanneer later blijkt dat doordat de AV geen commissaris heeft aangesteld de VME schade heeft kunnen leiden door fouten in de boekhouding door de syndicus.

Ik heb nog geen kennis van rechtspraak die een externe firma aanstelt hiervoor, maar het lijkt mij een mogelijkheid dat de vrederechter dan iemand gerechtelijk benoemt om de controle uit te voeren.

[Luc]

Dus als er geen Commissaris werd aangesteld door de VME dan is er geen beteugeling tenzij minstens één van de mede-eigenaars de aanstelling afdwingt bij de vrederechter? En vermoedelijk zal die vrederechter dan een externe commissaris aanstellen?

Op basis van mijn praktijkervaring lijkt het onrealistisch te stellen dat de VR een externe commissaris zal aanstellen. Een rechter is zeer terughoudend om personen aan te stellen, die normaal door de AV worden aangesteld. Enkel in het geval van de syndicus kan hij een voorlopige syndicus aanstellen. Hij kan echter wel een dwangsom opleggen.

Wat hij wel zal doen is, zodra een mede-eigenaar aantoont dat er één of meerder malversaties zijn, gerechtelijk een bedrijfsrevisor aanstellen (of opleggen dat een voorlopige syndicus een bedrijfsrevisor aanstelt), ten laste van de VME die de gewraakte boekhouding integraal zal nazien en eventuele rechtzetten.

De kosten liggen duidelijk hoger dan deze van een externe commissaris. Mijn ervaring wist in de richting x5, zo de bedrijfsrevisor geen problemen vindt. Anders eerder tot x10.