Aanpassing basisakte aan de wet van 2 juni 2010

[Sirius-Dogstar]

Ik had gehoopt dat iemand heel duidelijk het bijstaan of advies in het ontwerp zou ontkrachten. Naar mijn aanvoelen is het ontwerp vd actuele syndicus bedoeld om datgene op te nemen in de statuten wat wettelijk niet is toegelaten. De terminologie "bijstaan" komt uit de wet van 1994. Ik ben akkoord met een aantal opmerkingen over de juridische verantwoordelijkheid.

In se is de juridische verhouding van de raad van mede-eigendom dezelfde als voor de syndicus. Ten opzichte van de VME is het lastgeving, ten opzichte van derden is de raad van mede-eigendom een orgaan.

Toch mag men dat ook niet overschatten. Rekening houdende met jullie opmerkingen heb ik de tekst vh amendement gewijzigd.

.... De raad kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.

De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. De samenstelling van de raad kan alleen uit mede-eigenaars bestaan en is beperkt tot 5 leden. De algemene vergadering kiest de raad van mede-eigendom met een volstrekte meerderheid voor een termijn van drie maatschappelijke jaren die kan worden vernieuwd.

De voorzitter van de raad van mede-eigendom wordt in de schoot vd. raad verkozen. De Algemene Vergadering benoemt en ontslaat (ad nutum) de leden van de Raad van Mede-eigendom.

Het mandaat is NIET onderworpen aan de wettelijke bepalingen betreffende de lastgeving: “Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer. Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.”

De raadsleden kunnen te allen tijde zelf ontslag nemen; dit gaat in op de eerstvolgende algemene vergadering (statutaire – bijzondere – schriftelijke, zie 4.1.4)

Het mandaat wordt onbezoldigd gevoerd. Alle bewezen onkosten zijn ten laste van de VME. Behoudens bewezen zware fout, bedrog of overschrijden van de bevoegdheid kunnen ze nooit aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van hun statutaire en wettelijke voorziene taken (.exoneratiebeding) Eventuele rechtsvorderingen tegen leden van de raad van mede-eigendom in de uitoefening van hun wettelijke vastgelegde taken door mede-eigenaars of derden vallen ten laste vd. VME.

In alle punten van het ontwerp dat de syndicus voorlegt aan de AV waar bijstand in te pas komt is geschrapt. Ik vermoed dat de syndicus met bijstand eigenlijk "beheer" beoogt. In mensentaal: "een raad van beheer" met decharge. Ik twijfel aan de stelling dat wetteksten opnemen in de statuten louter bladvulling is. Tot op dit moment is het geen voorwaarde om deel uit te maken van de raad van mede-eigendom dat men jurist of een specifieke kwalificatie moet hebben. Vermoedelijk zal de rechter rekening houden met de beperkte vereiste "kwaliteiten" van de leden van de raad van mede-eigendom en dat geldt eveneens voor de commissaris vd. rekeningen. Principieel vervullen die personen de rol van een eigenaar met beperkte bevoegdheden.

Mijn oprechte appreciatie voor jullie reacties,

[Luc]

Persoonlijk zou ik de volgende tekst schrappen:

Het mandaat is NIET onderworpen aan de wettelijke bepalingen betreffende de lastgeving: “Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer. Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.”

Maar ook:

Behoudens bewezen zware fout, bedrog of overschrijden van de bevoegdheid kunnen ze nooit aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van hun statutaire en wettelijke voorziene taken (.exoneratiebeding) Eventuele rechtsvorderingen tegen leden van de raad van mede-eigendom in de uitoefening van hun wettelijke vastgelegde taken door mede-eigenaars of derden vallen ten laste vd. VME.

Motivatie:

1. De lastgeving is niet in algemene bewoordingen uitgedrukt, maar omvat enkel de opdrachten toegekend door de wet of de statuten aan die specifieke functie.

2. http://www.elfri.be/lastgeving" onclick="window.open(this.href);return false;
Lastgeving of mandaat: de wettelijke bepalingen vervat in het burgerlijk wetboek: de art. 1984 tot 2010 van het burgerlijk wetboek

3. http://storme.be/ZCR-lastgeving.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Citaat (p. 61):
“De goedkeuring van de prestatie bevrijdt in die gevallen nog niet deze deskundige van zijn mogelijke aansprakelijkheid jegens de schuldeiser, m.b. niet zo hij de prestatie ten onrechte heeft goedgekeurd, of de goedkeuring ten onrechte heeft aanbevolen. Zo bevrijdt de goedkeuring van de jaarrekeningen door de aandeelhouders en de kwijting der bestuurders niet noodzakelijk ook de commissaris-revisor. Hij is niet gekweten voor tekortkomingen die op grond van zijn bijstand door de kwijting en goedkeuring gedekt worden geacht, hoewel de leken-aandeelhouders ze niet hoefden te merken, maar die hij wél had moeten merken108. De kwijting van de commissarissen wordt in beginsel wél tezamen met die van de bestuurders van een vennootschap verleend, doch de aandeelhouders dienden jegens hen over minstens 15 dagen te beschikken (553 Wb. Venn, voorheen art. 78 VennW).”

4. http://nl.wikipedia.org/wiki/Exoneratiebeding" onclick="window.open(this.href);return false;
Citaat:
“(…) Ook als de benadeelde partij wel op de hoogte was van het exoneratiebeding en ermee heeft ingestemd, kan het beding toch niet altijd vrijwaren van aansprakelijkstelling. Een exoneratiebeding dat is opgenomen in een overeenkomst kan namelijk in strijd zijn met de goede zeden of de openbare orde. Dat betreft bijvoorbeeld exoneratiebedingen die bewuste roekeloosheid of opzettelijke nalatigheid beogen toe te staan. Dergelijke bedingen zijn niet rechtsgeldig. Ook spelen overwegingen van redelijkheid en billijkheid een rol. Men kan zich niet simpelweg middels een eenzijdige wilsverklaring van eigen plichten en verantwoordelijkheden ontslaan. (...)”

Commentaar:
Wat volgt is zijn wensen voor werkelijkheid nemen. Het principe van de "goede huisvader" vergeten?

Vermoedelijk zal de rechter rekening houden met de beperkte vereiste "kwaliteiten" van de leden van de raad van mede-eigendom en dat geldt eveneens voor de commissaris vd. rekeningen.

Dit is de kern van het misverstand:

Principieel vervullen die personen de rol van een eigenaar met beperkte bevoegdheden.

De wet van 2010 heeft expliciet het principe van de volledige bevoegdheid van de eigenaar bevestigd, wat de wet van 1994 al impliciet gedaan had.

[float]

De juridische verhouding van de VME ten opzichte van de leden van de raad van mede-eigendom is lastgeving. M.a.w. dezelfde rechtsverhouding als de syndicus en de VME.
Ik begrijp niet waarom jullie dat willen uitsluiten. Wat is de reden daarvoor?
De juridische verhouding van de raad en commissaris ten opzichte van derden is de orgaantheorie. Als zij dus een fout maken die schade toebrengt aan een derde draait de VME daar in beginsel voor op.
Noch de commissaris, noch de raad zijn 'personen die de rol van eigenaar met beperkte bevoegdheden hebben'. Zij zijn beide organen van de VME.
Wat bedoel je met "Toch mag men dat ook niet overschatten."?

Het is af te raden om wetsbepalingen op te nemen in de statuten.
De statuten zijn aanvullend op de wetsbepalingen.
(bv. "De raad kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.") ---> bladvulling want dat staat in de wet. De VME kan nooit de wet wijzigen dus overbodig.
Wat wel noodzakelijk is, zijn bijvoorbeeld de voorwaarden waaraan de leden moeten voldoen, hoeveel leden er moeten zijn, etc.

Het is eenvoudiger om op te nemen in de statuten dat er een aansprakelijkheidsverzekering wordt afgesloten voor de raad van mede-eigendom en de commissaris.

[Sirius-Dogstar]

Nog altijd niets over de kern vh probleem met name het verlenen van bijstand of advies... In deze redenering is de voorwaarde de facto aanwezig dat men inhoudelijk de wet op de mede-eigendom moet kennen en ook de omkadering. Hoe dan ook, als agendapunt is het advies van een advocaat over het ontwerp en de amendementen gevraagd.

[float]

Er is geen wettelijk verbod op het verlenen van bijstand of advies. Als de AV dat wenst en er loopt daarna iets fout, dan moeten ze dan ook maar de gevolgen dragen.

[Sirius-Dogstar]

Ooit antwoordde float op de adviesverplichting vd RME][/quote]Als de AV een adviesverplichting wenst te geven aan de RME dan moet zij dit elk jaar opnieuw bevestigen. Het heeft dus geen zin om dat op te nemen in het reglement van mede-eigendom want bij gebrek aan jaarlijkse bekrachtiging vervalt de bevoegdheid.[/quote] Bovendien is het naar mijn idee tegenstrijdig met de opdracht toezicht uit te oefenen van een raad van mede-eigendom indien hij bijstand/advies verleent aan de syndicus. Met beperkte bevoegdheid van een mede-eigenaar bedoel ik "het beslissingsrecht" die komt de AV toe. Het verbod op bijstand of advies staat niet letterlijk in het wetsartikel BW 577-7 en BW 577-8/1. Maar is het daarom dat men de notie bijstand/advies verlenen kan opnemen in de statuten - "wat niet is verboden is toegelaten"? Bovendien zitten in het BW 577 ook grendels in de bevoegdheden: Beheer syndicus is hoofdelijk verantwoordelijk en bevoegdheid vd AV tot beslissen.

Uit consultaties met 3 verschillende advocaten blijkt naar mijn aanvoelen - ik ben geen jurist - dat alles wat met verantwoordelijkheid te maken heeft betrekkelijk relatief is. In eerste instantie gaat altijd de VME worden aangesproken. Zelfs de verantwoordelijkheid van een syndicus is relatief beperkt in een VME; wat niet wil zeggen dat er geen aansprakelijkheid bestaat, maar dan nog (!)

Als je echt afgaat op het principe dat de organen binnen een VME afzonderlijke organen zijn en ze als zodanig juridisch te beschouwen met de mogelijke zware gevolgen kom je tot de vaststelling dat eigenaars die zich geroepen voelen om zich te engageren in de RME of commissaris vd rekeningen eigenlijk dit best niet kunnen doen. Waarom dan niet onmiddellijk een RME samenstellen uit een selecte groep juristen? Idem dito voor de rekeningcommissaris?

[float]

Ja, dat klopt. Elke opdracht of delegatie moet elk jaar bekrachtigd worden.

Ik begrijp de discussie eigenlijk niet. Ofwel laat de AV het toe en moet ze maar de gevolgen dragen bij problemen. Ofwel laat ze het niet toe. Ik begrijp niet waarom er per se de drang is om dat op te nemen. Dat de syndicus zijn werk is doet.

Waarom zouden die organen uit juristen moeten bestaan? Ze kunnen wel zaken binnen de RME beslissen, maar die moeten dan toch naar de AV worden gebracht. Het gaat bijvoorbeeld om het feit dat ze zien dat syndicus niet doorheeft dat het reservekapitaal zeer laag is. Dan kunnen zij meedelen dat dit laag is en dat de syndicus iets moet ondernemen.
M.a.w. toezicht uitoefenen op de syndicus en 'aanbevelingen' doen om het beheer van de syndicus te verbeteren. Ik kwalificeer dat niet onder advies of bijstand bij het beheer van de syndicus tov de VME. Maar controleren dat de syndicus zijn werk correct uitvoert.

Het is niet de bedoeling dat de RME zou adviseren welke aannemer, etc. zou worden gekozen om werken te laten uitvoeren voor de VME. Dat is effectief bijstand en advies bij het beheer.

Dat is toch een belangrijke nuance.