Kostenverdeling in appartementsgebouw

[RWa]

Het gaat hier om een vrij nieuw complex van 25 appartementen, die varieren van 70 tot 230 m².
Totnogtoe werden de werkingskosten door de syndicus (een mede-eigenaar) als volgt verdeeld:
a) brandverzekering: volgens de aandelen (in duizendsten)
b) al de rest: 1/25ste per appartement, dus iedereen evenveel, ongeacht de grootte.

Tegen die verdeling is in het verleden al eens geprotesteerd door enkele eigenaars, maar zonder
resultaat, gevolg van de zwijgende meerderheid van oudere eigenaars die geen ruzie willen.

Voor de afrekening 2012 ligt de zaak echter anders: de 5 liften vertonen structurele gebreken,
waarvoor een rechtsgeding loopt tegen de bouwfirma/promotor, de liftenfirma (ondertussen failliet)
en de architect. De kosten van het geding, tussentijdse herstellingen, expertises etc. hebben de
werkingskosten verdubbeld t.o.v. de voorgaande jaren.
En toch blijft de syndicus die kosten verdelen à rato van 1/25ste, want we moeten solidair zijn.
Het verschil t.o.v. de verdeling volgens de wet/statuten is voor 2012 ca. 500 euro per appartement.

Een grondig onderzoek van aankoopakte, notariële akte "Statuten van het gebouw", en de wet van 2010
leert ons dat
a) de herstellingskosten ten last vallen van het reservefonds, en niet van het werkingsfonds
b) het reservefonds gespijsd wordt zonder respect voor de aandelen, ieder appartement hetzelfde bedrag
c) de Algemene Vergaderingen helemaal niet volgens de regels verlopen, geen voorzitter, geen commissaris van de rekeningen,
geen formele stemmingen, enkel een summier verslag met vermeldingen zoals een ruime meerderheid etc.
De syndicus lacht de zaak weg en zegt dat de "beslissingen van de AV" boven de wet staan!

Twee eigenaars (mijn kinderen) waren het beu en hebben deze week een goed onderbouwd verzoekschrift
ingediend bij het vredegerecht, om de syndicus en de Algemene Vergadering te dwingen de wet en de statuten
te volgen.
Maar nu blijkt dat je een "Vereniging van mede-eigenaars" slechts kan dagvaarden via een deurwaarder en
dat je die dagvaardiging best laat opstellen door een advocaat, want de deurwaarder kan je daarvoor niet betrouwen.

We staan dus eventjes voor schut en zijn nu aan het bekijken wat we kunnen doen zonder ineens de zware
artillerie in te zetten.

Als iemand een vergelijkbare ervaring heeft, alle suggesties zijn zeer welkom.

Alvast bedankt.

[marc mortier]

Het loopt duidelijk mis in jullie mede-eigendom en wat de syndicus zegt is "merkwaardig". Een reservefonds spijzen met "gelijke bijdragen" is niet billijk en kan aangevochten worden bij de vrederechter. Neem echter een (gespecialiseerd) advokaat om geen bot te vangen.

[Luc]

Het lijkt me dat een dagvaarding via een advocaat noodzakelijk is.

Bepaal vooraf of je van syndicus wil veranderen of niet.
Zo ja, dagvaard hem ook.
Bepaal zeer nauwkeurig wie de syndicus is (firma of fysiek persoon).
Vraag desnoods een afschrift van zijn syndicuscontract op.

[j.demoor]

“Art.577-4,§1. De basisakte en het reglement van medeëigendom...moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte...Het reglement van medeëigendom moet bevatten :...2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...§2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Totnogtoe werden de werkingskosten door de syndicus (een mede-eigenaar) als volgt verdeeld: a) brandverzekering: volgens de aandelen (in duizendsten) b) al de rest: 1/25ste per appartement, dus iedereen evenveel, ongeacht de grootte.’

Wat niet overeenkomstig voornoemde met redenen omklede criteria is gevorderd is onrechtmatig. A fortiori is onrechtmatig wat de syndicus eigenmachtig vordert in strijd met die criteria.

“Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond...”(B.W.).

“Art.577-11...§5...Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.”(Burgerlijk Wetboek).

‘het reservefonds gespijsd wordt zonder respect voor de aandelen, ieder appartement hetzelfde bedrag’

Logischerwijze dient hierop art.577-4,§1,al.4,2° toegepast,wat inhoudt dat hier dezelfde criteria gelden.

“Art.700.Hoofdvorderingen worden op straffe van nietigheid bij dagvaarding voor de rechter gebracht, onverminderd de bijzondere regels inzake vrijwillige verschijning en rechtspleging op verzoekschrift. Art.702 de vermeldingen bepaald in artikel 43, bevat het exploot van dagvaarding, op straffe van nietigheid, de volgende opgaven : 1° de naam, de voornaam en de woonplaats van de eiser;2° de naam, de voornaam en de woonplaats of, bij gebreke van een woonplaats, de verblijfplaats van de gedaagde;3° het onderwerp en de korte samenvatting van de middelen van de vordering;4° de rechter voor wie de vordering aanhangig wordt gemaakt;5° de plaats, de dag en het uur van de terechtzitting.”(Gerechtelijk Wetboek).

[RWa]

Het komt wel wat laat maar eerst een welgemeende dank voor de suggesties.
Wij hebbenin de afgelopen twee maanden pogingen ondernomen om de zaak
in der minne te regelen met o.m. een extra algemene vergadering vorige week
(bij een eventueel beroep op de vrederechter is het een pluspunt als wij tenminste
gepoogd hebben om het geschil intern te regelen).

Daaruit zijn nog enkele vragen voortgekomen:

a) de syndicus beweerde vorige week dat de wet op mede-eigendom van 2010
in ons geval niet van toepassing is, maar enkel voor nieuw op te richten VME's,
of voor mede-eigendommen waar nog geen statuten zijn.
Ons standpunt is dat die wet wel moet gevolgd worden, vanaf okt 2010, en dat
men tijd kreeg tot okt 2011 om het reglement van mede-eigendom daaraan aan
te passen. In de wet staat trouwens regelmating "van dwingend recht".
Anders heeft die verplichte aanpassing toch geen zin?
Bovendien, als de wet 2010 niet van toepassing zou zijn, dan toch nog minstens
de wet van 1994, zoniet zit men in een juridisch vacuum. En op de voor ons
belangrijke punten is er geen of weinig verschil tussen beide wetten.

b) men kan een beslissing van de algemene vergadering aanvechten, maar wel
binnen een termijn van 4 maanden.
In ons geval is het zo dat de wet 2010, de originele statuten, en zelfs het aangepaste
reglement van mede-eigendom qua kostenverdeling niet worden gevolgd.
De afrekening voor 2012 is wel gemaild naar de eigenaars, maar ze moet nog
worden goedgekeurd in de geplande jaarlijkse algemene vergadering in mei 2013.
Vanaf wanneer begint dan die termijn van 4 maanden te lopen, vanaf de mailing
of vanaf de vergadering van mei e.k.?
En is die termijn van toepassing op elke zogezegde beslissing (in het verslag door de
syndicus neergeschreven als "met grote meerderheid") i.v.m. het boeken of verdelen
van specifieke kosten (bv. in een extra algemene vergadering over onze probleem-
liften), ook wanneer die beslissing indruist tegen wet, statuten en reglement?

Alvast bedankt voor jullie antwoord.