Afrekening na 5 jaar

[XyliFresh]

Ik heb gisteren via de advocaat van mijn syndicus een brief ontvangen dat er vijf jaar geleden een boekhoudkundige fout werd begaan en dat ik daardoor ongeveer 1700 euro moet betalen. Het bedrag betreft een periode van 20/11/2007 tot 31/03/2008. In die brief schrijft men dat in bijlage een afrekening zou zitten, deze zat er echter niet bij. De boekhoudkundige fout zou een omwisseling van facturatieperiode met de vorige eigenaar betreffen. Echter blijkt uit raadpleging van mijn gegevens dat ik indertijd wel voor de correcte periode gefactureerd werd.
Ik vind het bijzonder verdacht dat ik niet in eerste instantie een factuur krijg van de syndicus/VME, maar direct een brief van hun advocaat. Mogen kosten ouder dan 5 jaar zomaar nog aangerekend worden? Ik ben op dat ogenblik eigenaar geworden van dat appartement en er zaten toen nog huurders in. Kan ikzelf die kosten nog verhalen op die huurders na 5 jaar?

[Luc]

1. Brief ontvangen van de advocaat van de syndicusfirma of van de advocaat van de syndicus van de VME?

2. De jaarrekeningen van 2007 en 2008 zijn vermoedelijk al goedgekeurd door de AV.
Zo ja, dient de AV deze afrekeningen eerst "aan te passen", en dat jaar per jaar. want de balans van elk jaar dient aangepast te worden ... tot 31.12.2012. De syndicus kan dat zomaar niet, omdat hij de rechten van de betrokken ME niet mag schaden, tenzij met gegronde redenen. Zo niet moet hij zijn verzekering aanspreken. Ik vermoed dat daar de knoop ligt.

Is hij wel verzekerd? Het lijkt me nuttig om de attesten van verzekering voor de periode 2007 tot 2012 op te vragen bij hem. De raad van mede-eigendom kan het afschrift van zijn contract vragen (2007 tot 2012). Zo hij dit niet doet, vragen bij het BIV.

3. Telt uw mede-eigendom 20 appartementen of meer?
Zo ja, dient de syndicus eert de inventaris van 01.01.2013 op te stellen en deze voor te leggen aan de commissaris van de rekeningen, 2013.
Zo neen, is de redenering iets anders. Daar kan in detail op ingegaan worden, zo nodig.

[Luc]

Meer algemeen. Het KB van 12.07.2012 over de boekhouding van de VME heeft een verjaringstermijn van 7 jaar ingevoerd. Sommige syndici zullen nog proberen om "oude" facturen, maar jonger dan 7 jaar, die ze vroeger niet hebben kunnen inbrengen, omdat ze manifest ongegrond waren, alsnog te regulariseren via "nieuwe" mede-eigenaars.

[XyliFresh]

Bedankt voor uw antwoord.
Ik kan het volgende verduidelijken:

Voor alle duidelijkheid: het betreft een jaarafrekening waar de fout zou gebeurd zijn.

1. De brief komt van de advocaat van de VME. 'Wij worden geraadpleegd door de VME (...), alhier vertegenwoordigd door haar syndicus (...).'
2. De jaarrekeningen zijn indertijd goedgekeurd. Telkens in april van het jaar volgend op het boekhoudkundig jaar.
3. Het betreft een mede-eigendom van meer dan 20 appartementen.

Bijkomend probleem is dat ik in 2012 het appartement heb verkocht en dat de commissaris van de rekeningen zich niet wenst te mengen in de situatie. Dus om aan de raad van mede-eigendom attesten of afschriften te vragen is bijna onmogelijk.

Wat betreft de verjaring van 7 jaar: is die ook op mij van toepassing of val ik onder de oude wetgeving (art. 2277 BW + uitspraak hof van cassatie 13/01/2011)?

[XyliFresh]

Ik heb intussen een afspraak gemaakt bij een advocaat om een eerste juridisch advies in te winnen.

[XyliFresh]

Vervolg van het verhaal:

Ik heb vandaag de afrekeningen ontvangen. Ze hebben een duplicaat gestuurd van de rekening die ik ontving, hebben daarop manueel mijn naam doorstreept en aangepast naar een andere naam. Op de tweede afrekening stond oorspronkelijk deze andere naam, deze hebben ze manueel doorstreept en aangepast naar mijn naam en dat beschouwen ze dan als de nieuwe afrekening. Na al die tijd komen ze daarmee af. Op beide facturen komen de facturatiedatums overeen, enkel het eindbedrag is verschillend. Dit kan toch niet zomaar?

[j.demoor]

“Art.2277.Termijnen van...Huren van huizen en pachten van landeigendommen...en, in het algemeen, al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen,Verjaren door verloop van VIJF jaren.”(Burgerlijk Wetboek).

B.6. Het criterium waarop het in het geding zijnde verschil in behandeling steunt, afgeleid uit het karakter van kapitaal of van inkomsten van de schuldvordering, is niet relevant ten aanzien van het doel van artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, dat erin bestaat de schuldeiser tot zorgvuldigheid aan te zetten en tegelijk de schuldenaar te beschermen tegen de opeenstapeling van periodieke schulden over een te lange periode. Ten aanzien van dat doel vertoont de schuld met betrekking tot de levering van LEIDINGWATER immers gelijkenissen met de schulden bedoeld in artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, vermits die schuld, aangezien zij periodiek is en het bedrag ervan na verloop van tijd toeneemt, op termijn een dermate grote kapitaalschuld kan worden dat zij de schuldenaar kan ruïneren. Hieruit volgt dat artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd dat het niet van toepassing is op de schulden met betrekking tot de levering van leidingwater, onder schuldenaars van periodieke schulden een verschil in behandeling invoert dat niet kan worden verantwoord,Arbitragehof nr.15/2005,19 januari 2005;LEBON,C.,Ook voor water-, gas- en elektriciteitslevering (art. 2277 B.W.),NjW 2005, nr. 109, 506;

In die zin geïnterpreteerd dat de vijfjarige verjaring waarin artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek voorziet, niet van toepassing is op de periodieke schulden in verband met de gemeenschappelijke lasten van een MEDE-EIGENDOM van een gebouw, schendt die bepaling de artikelen 10 en 11 van de Grondwet,Grondwettelijk Hof 006/2011,13 januari 2011;R.W.2011-12,486-690,Noot BOULY,S.,Time flies...ook voor de syndicus bij het invorderen van schulden met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten van mede-eigendom;

“Art.4.Elke boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk, waarnaar zij moet verwijzen. De verantwoordingsstukken worden methodisch opgeborgen en zeven jaar bewaard, in origineel of in afschrift. Stukken die niet strekken tot bewijs jegens derden, worden drie jaar bewaard.”(12 JULI 2012. - Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars).

‘De verantwoordingsstukken worden methodisch opgeborgen en zeven jaar bewaard’ wijzigt de verjaring niet van de VERRICHTINGEN waarop ze betrekking hebben.

[SLA]

“Art.2277.Termijnen van...Huren van huizen en pachten van landeigendommen...en, in het algemeen, al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen,Verjaren door verloop van VIJF jaren.”(Burgerlijk Wetboek).

B.6. Het criterium waarop het in het geding zijnde verschil in behandeling steunt, afgeleid uit het karakter van kapitaal of van inkomsten van de schuldvordering, is niet relevant ten aanzien van het doel van artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, dat erin bestaat de schuldeiser tot zorgvuldigheid aan te zetten en tegelijk de schuldenaar te beschermen tegen de opeenstapeling van periodieke schulden over een te lange periode. Ten aanzien van dat doel vertoont de schuld met betrekking tot de levering van LEIDINGWATER immers gelijkenissen met de schulden bedoeld in artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, vermits die schuld, aangezien zij periodiek is en het bedrag ervan na verloop van tijd toeneemt, op termijn een dermate grote kapitaalschuld kan worden dat zij de schuldenaar kan ruïneren. Hieruit volgt dat artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd dat het niet van toepassing is op de schulden met betrekking tot de levering van leidingwater, onder schuldenaars van periodieke schulden een verschil in behandeling invoert dat niet kan worden verantwoord,Arbitragehof nr.15/2005,19 januari 2005;LEBON,C.,Ook voor water-, gas- en elektriciteitslevering (art. 2277 B.W.),NjW 2005, nr. 109, 506;

In die zin geïnterpreteerd dat de vijfjarige verjaring waarin artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek voorziet, niet van toepassing is op de periodieke schulden in verband met de gemeenschappelijke lasten van een MEDE-EIGENDOM van een gebouw, schendt die bepaling de artikelen 10 en 11 van de Grondwet,Grondwettelijk Hof 006/2011,13 januari 2011;R.W.2011-12,486-690,Noot BOULY,S.,Time flies...ook voor de syndicus bij het invorderen van schulden met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten van mede-eigendom;

“Art.4.Elke boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk, waarnaar zij moet verwijzen. De verantwoordingsstukken worden methodisch opgeborgen en zeven jaar bewaard, in origineel of in afschrift. Stukken die niet strekken tot bewijs jegens derden, worden drie jaar bewaard.”(12 JULI 2012. - Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars).

‘De verantwoordingsstukken worden methodisch opgeborgen en zeven jaar bewaard’ wijzigt de verjaring niet van de VERRICHTINGEN waarop ze betrekking hebben.

Kan iemand in 'mensentaal' uitleggen wat hiermede wordt bedoeld?

Wat is nu de verjaringstermijn voor gemeenschappelijke lasten : 1 jaar, 5 jaar of nog meer?

Bedankt!!

[SLA]

Niemand van de mensen hier die enige toelichting kan geven?

[XyliFresh]

Ik ben vandaag bij mijn advocaat geweest om alles te bespreken. Er is dus inderdaad een verjaringstermijn van 5 jaar. Bij mij is deze echter nog net niet vervallen. Hij heeft me nu aangeraden om zoveel mogelijk tijd te winnen door brieven te sturen (aangetekend), zodanig dat de verjaringstermijn bereikt wordt (over 2 maanden) alvorens gedagvaard te worden. In sé kunnen deze kosten dus aangerekend worden.