Immo-syndici

[Mede-Eigendom]

Ik zou eens willen weten of er iets in de wet voorzien is om mede-eigenaars te behoeden tegen syndici die tegelijkertijd ook in immobiliën werkzaam zijn ?

Wij zijn een geval waar een syndicus de mede-eigenaars uitperst en afperst, zonder dat men er praktisch iets aan kan doen, behalve dan naar de rechter te stappen (maar dit is echt moeilijk te regelen in een groot gebouw en dat weten deze syndici maar al te goed). De syndicus stuurt onmogelijk hoge afrekeningen (ik zal de bedragen maar niet vermelden, want dan wordt het praktisch ongeloofwaardig, zo hoog zijn ze), zonder enige uitleg en weigert inzage in documenten alsook technische interventie.

Op de AV (waar de syndicus verslag opneemt en 'schrijft wat hij wil'), annonceert de commissaris dat hij 'alles gecontroleerd heeft en alles in orde is', zonder ook maar een balans of afrekening of wat dan ook te laten zien. De commissaris speelt onder hetzelfde hoedje, want ook hij is in immobiliën. De tweede commissaris is een heel verlegen persoon, die gewoonweg schrik heeft en geen woord durft te reppen.

Op de laatste AV zijn we er niet in gelukt om de syndicus buiten te smijten, omdat andere mede-eigenaars :
1. er genoeg van hebben en niet komen (het grootste gedeelte kennen we helemaal niet; syndicus weigert ook namen en adressen door te geven; zoals ik al schreef, ze weigeren alles)
2. angst hebben (!!) op de AV om tegen de syndicus te stemmen
3. verkopen aan een spotprijs omdat ze er vanaf willen zijn.

Deze 'immo-syndici' kopen de panden één per één op voor een prikje en verdienen massa's geld. Gewone mensen worden afgeperst omdat ze de rekeningen niet kunnen betalen en dan springen die gangsters in ...

Bestaat er een bescherming tegen dit soort corrupte zaken in de wet ?

[Vandebos]

De rechtbank met bewijzen. Indien er aankopen zijn tegen abnormaal lage prijzen moet dit gecombineerd met weigeringen voor wettelijke informatie hard te maken zijn.

[Mede-Eigendom]

@Vandebos
Bedankt voor reactie.
Ja, we hebben zeker een 'case' met bewijzen voor de rechtbank, maar dan zijn we vertrokken voor een lange en zeer kostelijke procedure ...

[float]

Je kan opteren om een voorlopig syndicus te laten aanduiden door de vrederechter. Als de syndicus de mededeling van de gegevens weigert die weigering op papier verkrijgen en het afdwingen bij de rechtbank met het verzoek tegen een dwangsom.

[mava105]

De syndicus stuurt onmogelijk hoge afrekeningen (ik zal de bedragen maar niet vermelden, want dan wordt het praktisch ongeloofwaardig, zo hoog zijn ze), zonder enige uitleg en weigert inzage in documenten alsook technische interventie.

?

Wettelijk moet je van de syndicus inzage krijgen in alle fakturen die hij in de afrekening brengt. Wil hij dit niet, kan je naar de vrederechter stappen, die dan de stukken kan opeisen.

[marc mortier]

Syndicus is verplicht (op aanvraag) de naam en het adres van de anderre mede-eigenaars mede te delen aan een mede-eigenaar. De privacycommissie heeft dit duidelijk gesteld. Uiteraard zijn syndici die hun job niet goed doen daar niet blij mee.

[Mede-Eigendom]

@ iedereen.
Txs voor reacties.

We weten dat ze de verplichting hebben, maar ze weigeren. Wij hebben het zelfs al via advocaat geprobeerd (via brieven), maar syndicus veegt hun voeten daar aan. Het enige zou een uitspraak zijn van een rechter en (ik vind het zelf erg om het te zeggen) dan heb ik daar nog mijn bedenkingen bij, want het zal niet de eerste noch de laatste keer zijn dat bedriegers ook hun voeten aan een uitspraak van een rechter vegen. En dan ? Het is een geluk dat er wetten bestaan, maar in de praktijk is dat allemaal niet zo evident.
Uiteindelijk zullen we er wel in lukken om die kerels buiten te gooien, maar ik ben er zeker van dat we niet de enigen zijn (zie similaire problemen op deze forum).

Mijn vraag was of er iets bestaat in de wet op vlak van belangen die zich kruisen, zoals een syndicus die in immobiliën actief is. Want dat is het punt.
De afrekeningen zijn zo hoog dat de woningen onverkoopbaar worden en dan springen die gasten in, om de appartementen aan lage prijzen op te kopen. En diegene die niet meer anders kunnen, die verkopen want wie anders wil zo'n woning kopen ? Geen kat!

[marc mortier]

Je weet maar nooit, maar misschien de zaak (ook) aankaarten bij het BIV. In principe zouden deze mensen het kaf van het koren moeten (helpen) scheiden, als ze daar de moed voor hebben.

[Mede-Eigendom]

@ Marc Mortier
Ja, dat zou een optie kunnen zijn. Bedankt.

[Luc]

Enkele tips vanuit de praktijk:

1. adressenlijst: de lijst van het kaaster is efficiënt, maar ze wordt slechts éénmaal per jaar bijgewerkt, en dat juist voor de verzending van de belastingsbrieven, met de toestand van 1 januari. Dus vermoedelijk in april met de toestand van 01.01.2013 (= de verkoppen tot en met ergens september). Me die beperking is deze lijst wel bruikbaar. ik heb ze 2 maal opgevraagd in mijn "geschil" sinds 2001. Circa 350 EUR voor 250 appartementen. Ze is mij van veel nut geweest.

2. procedures: kies een precies en concreet feit als primair punt waar je 100% bewijzen voor hebt, als startpunt. Vraag de toepassing van dwangsommen. Kies iets uit Art. 577-8 §4 BW omdat je dan je dan dwangsommen rechtstreeks ten laste van de syndicus kan leggen, mist je hem "in de zaak gedagvaard als gedwongen partij". Persoonlijk heb ik de toegang tot de documenten genomen. Ik kan nu vlot aan de documenten, mits 2 weken te wachten. Ik bepaal zelf de datum (en de rechter heeft het uur bepaald: 14u).

[Mede-Eigendom]

@ Luc
Sorry voor late reactie maar hartelijk dank voor praktische info.

Ik was inderdaad van plan om naar het kadaster te gaan re de adressen en ook naar het hypotheekkantoor voor een kopie van het reglement van mede-eigendom, de gecoördineerde statuten en huishoudelijk reglement ... hiervoor hebben ze me al naar 4 plaatsen gestuurd; niemand kan me juist zeggen waar ik die zaken kan vinden - van kamer van koophandel naar een ondernemingsloket (?) naar hypotheekkantoor ...

[Luc]

....
Ik was inderdaad van plan om naar het kadaster te gaan re de adressen en ook naar het hypotheekkantoor voor een kopie van het reglement van mede-eigendom, de gecoördineerde statuten en huishoudelijk reglement ... hiervoor hebben ze me al naar 4 plaatsen gestuurd; niemand kan me juist zeggen waar ik die zaken kan vinden - van kamer van koophandel naar een ondernemingsloket (?) naar hypotheekkantoor ...

Alleen de hypotheekbewaarder kan een officieel afschrift afleveren van het Reglement van Mede-eigendom.

Opzoeken contactgegevens (email, tf, adres, openingsuren, ... ):

1. Ga naar:
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=nl

2. Klik in de linkse kolom op de optie "Bevoegdheden"

3. Wacht op het nieuw middenblad en kies daar in de keuzelijst van de rubriek "Administratie" voor AKRED

4. Naargelang het geval:
- Klik voor het kadaster op:
"Afgifte van kadastrale uittreksels of afschriften uit de kadastrale legger of het kadastraal percelenplan tegen betaling."
- Klik voor de hypotheekbewaarder op:
"Inschrijven van hypotheken op onroerende zakelijke rechten"

5. Beantwoord de vragen over het postcodenummer, en soms het adres van het onroerend goed.

Resultaat: het nodige om vanachter je telefoon/computer of per brief alle gegeven de bekomen.
Die methode heb ik uitgetest ten gronde voor BRUSSEL 6 en het werkt..

Tip: bij de hypotheekbewaarder dien je soms de naam van de bouwpromotor te geven voor een snelle opzoeking ter plaatse.

[Mede-Eigendom]

@ Luc
SUPER. Dat ga ik straks eens uitproberen! Thanks!

Ik was ondertussen begin deze week al zelf op het kadaster en het hypotheekkantoor en de registratie en ze konden me daar niet helpen.
Ik wilde ook weten waar de jaarlijkse verslagen van de AV worden geregistreerd. Ik dacht dat dit moest, maar alhoewel ze daar heel vriendelijk waren, konden ze me niet verder helpen. Geen idee waar dit geregistreerd wordt of waar ik dit kan vinden.

[Vandebos]

Jaarlijkse verslagen dienen in een register op het kantoor van de syndicus te worden bijgehouden.

[Mede-Eigendom]

@ Vandebos
OK bedankt. Ja, daar is het probleem. De syndicus (die we aan het buitengooien zijn) weigert toegang tot elk document.
Ik dacht dat het ergens officieel moest worden geregistreerd.