Wat zijn de procedures om een syndicus zo snel mogelijk buiten te gooien ?
Schetsing van enkele feiten :
1. Laatste AV is geëindigd met een weigering van de nog aanwezige mede-eigenaars om de notulen te ondertekenen, omdat er grove fouten instonden, er zaken instonden die helemaal NIET besproken waren en de syndicus het merendeel van de besproken feiten helemaal niet heeft opgenomen. De mede-eigenaars hebben een verklaring van weigering afgelegd en ondertekend. Op deze AV is er ook een stemming geweest van een verlenging van het contract van de syndicus (zonder detail van de quotiteiten en er waren volmachten blijkbaar, die niet in aanmerking zouden genomen zijn).
2. We zitten met een syndicus die woekerafrekeningen sturen (2 eigenaars van de 40 betalen 26% van de verwarming van een compleet gebouw!), categoriek weigeren om het waarom hiervan te onderzoeken (zich verschuilen achter cijfers die ze 'doorkrijgen) en categoriek weigeren om documenten, afrekeningen, berekeningen, rapporteringen, verslagen (enfin, alles) te tonen. De gebruikte verdeelsleutels zijn een raadsel. De syndicus is uitermate arrogant en weigert alle medewerking. Hier hebben we al met advocaten geprobeerd en het wordt gewoon door hen genegeerd met antwoorden dat ze 'alles doen en alles gedaan hebben en alles is in orde'. Veel van de mede-eigenaars zijn razend, sommige hebben er genoeg van, andere hebben aan lagere prijzen hun woningen verkocht (ze zijn praktisch weggelopen) en anderen hebben schrik zich te uiten om ook woekerafrekeningen te gaan krijgen.
Op basis van het feit dat het verslag van de laatste AV niet is goedgekeurd, is er een mogelijkheid om bv. per aangetekend schrijven een nieuwe statutaire AV uit te roepen ? Kunnen enkele mede-eigenaars dit doen ? Indien we dit onmiddellijk kunnen vastleggen, dan weten we met zekerheid dat we de syndicus kunnen buitengooien (meerdere mede-eigenaars, die niet aanwezig konden zijn, hebben integraal hun steun gegeven en enkele van de mede-eigenaars die te goeder trouw waren en voor de syndicus gestemd hadden, waren volledig gechoqueerd op het einde van de AV).
Of moet men naar de Vrederechter ? (via dagvaarding ? via verzoekschrift ?)
En indien via dagvaarding, is het dan beter om zich te baseren op de problematiek van Artikel 577-6, §10 B.W. (verslag niet aanvaardt) of is het aangewezen om dit terzijde te laten en een tweede syndicus te laten aanstellen ? Het probleem is dat we dan nog een jaar verder zitten.
We willen de snelste oplossing en we willen van de syndicus vanaf. HELP!
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
“Art.577-6...§ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen. Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden...”(Burgerlijk Wetboek).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
Hartelijk dank voor de reactie.
Ik wou eigenlijk weten of we de laatste AV nietig konden verklaren zonder hiervoor een hele juridische procedure op te starten want 1. duurt te lang en 2. is bijna onmogelijk om dit te orchestreren onder eigenaars van een groot gebouw (hier zou trouwens eens over nagedacht moeten worden, want mede-eigenaars juridisch mobiliseren, dat is geen sinecure). We wilden ons baseren op het feit dat het verslag helemaal niet door de aanwezige mede-eigenaars aanvaard was. Kan dat ?
Indien dit niet zo gemakkelijk is, dan zullen we inderdaad gewoon een nieuwe AV oproepen, zoals u voorstelt met de gecopieerde artikels.
Dan heb ik nog een vraag ... als we een aangetekend schrijven opsturen met 1/5 van de aandelen, hoe moeten we dit dan bewijzen ? Is er hier een formaat van, waar we de namen van de eigenaars opschrijven (moeten die dat tekenen ?) ... Of moeten we gewoon naar de AV komen en dat is het dan.
Alvast bedankt!
Ik wou eigenlijk weten of we de laatste AV nietig konden verklaren zonder hiervoor een hele juridische procedure op te starten want 1. duurt te lang en 2. is bijna onmogelijk om dit te orchestreren onder eigenaars van een groot gebouw (hier zou trouwens eens over nagedacht moeten worden, want mede-eigenaars juridisch mobiliseren, dat is geen sinecure). We wilden ons baseren op het feit dat het verslag helemaal niet door de aanwezige mede-eigenaars aanvaard was. Kan dat ?
Indien dit niet zo gemakkelijk is, dan zullen we inderdaad gewoon een nieuwe AV oproepen, zoals u voorstelt met de gecopieerde artikels.
Dan heb ik nog een vraag ... als we een aangetekend schrijven opsturen met 1/5 van de aandelen, hoe moeten we dit dan bewijzen ? Is er hier een formaat van, waar we de namen van de eigenaars opschrijven (moeten die dat tekenen ?) ... Of moeten we gewoon naar de AV komen en dat is het dan.
Alvast bedankt!
Een verslag van een AV kan niet goedgekeurd worden. Het is wel mogelijk om een nieuwe AV te organiseren, maar dan in de vorm van een BAV. Je komt dan terug op de genomen beslissingen, maar de vorige AV is niet 'ongeldig' totdat een rechter ze vernietigt. Een vernietigingsvordering moet niet ingesteld worden door alle mede-eigenaars. Een mede-eigenaar is voldoende.
Elke mede-eigenaar die instemt met een BAV ondertekent de brief inclusief naam en aantal aandelen. Dan heeft de syndicus een termijn om een BAV bij elkaar te roepen, doet hij dit niet kan je ofwel naar de vrederechter ofwel zelf de AV bij elkaar roepen.
Elke mede-eigenaar die instemt met een BAV ondertekent de brief inclusief naam en aantal aandelen. Dan heeft de syndicus een termijn om een BAV bij elkaar te roepen, doet hij dit niet kan je ofwel naar de vrederechter ofwel zelf de AV bij elkaar roepen.
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
@float
OK super. Dat is duidelijk voor me en ik ga dus een nieuwe BAV organiseren.
Hartelijk dank voor de info!
OK super. Dat is duidelijk voor me en ik ga dus een nieuwe BAV organiseren.
Hartelijk dank voor de info!
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
Ik heb nog een vraag. Als we die BAV organiseren (op basis van 1/5 van de aandelen, die we momenteel aan het verzamelen zijn), moeten we dan op de BAV zelf met ten minste 50% van de aandelen aanwezig zijn ? Of kunnen we dan met een minderheid vergaderen ? Vermits het een BIJZONDERE AV is ...
Ik heb een vraag bij een stelling van float.
Hij schrijft o.a. :
"Een verslag van een AV kan niet goedgekeurd worden."
Hoe zo?
Is het niet de bedoeling dat louter de z.g. "beslissingen" vervat in de notulen van de AV niet kunnen herroepen worden?
Het lijkt me toch onwaarschijnlijk dat een verslag, zo maar, MOET, zonder goedkeuring, aanvaard worden!?
Dàt is toch de syndicus "vrij spel" geven!!!
Het volstaat dat deze dan in zijn formulering subtiele taalwendingen gebruikt, die slechts achteraf door mede-eigenaars kunen geïnterpreteerd worden!
Een verslag dat NIET geodgekeurd werd is toch géén geldig verslag!
Of niet?
Quid?
Hij schrijft o.a. :
"Een verslag van een AV kan niet goedgekeurd worden."
Hoe zo?
Is het niet de bedoeling dat louter de z.g. "beslissingen" vervat in de notulen van de AV niet kunnen herroepen worden?
Het lijkt me toch onwaarschijnlijk dat een verslag, zo maar, MOET, zonder goedkeuring, aanvaard worden!?
Dàt is toch de syndicus "vrij spel" geven!!!
Het volstaat dat deze dan in zijn formulering subtiele taalwendingen gebruikt, die slechts achteraf door mede-eigenaars kunen geïnterpreteerd worden!
Een verslag dat NIET geodgekeurd werd is toch géén geldig verslag!
Of niet?
Quid?
Indien het verslag fouten bevat dient de syndicus hierop, liefst aangetekend, gewezen te worden met het verzoek dit binnen de x dagen te verbeteren en de verbetering aan iedereen te bezorgen. Indien binnen deze termijn geen wijziging gebeurd zal de zaak voor de vrederechter gebracht dienen te worden.
Een verslag dient dus inderdaad niet goedgekeurd te worden, leden van de raad die fouten bemerken kunnen weigeren het verslag te tekenen.
Een verslag dient dus inderdaad niet goedgekeurd te worden, leden van de raad die fouten bemerken kunnen weigeren het verslag te tekenen.
Volgende situatie:
Over het verloop van een AV worden:
- door de syndicus notulen opgesteld;
- door de aangestelde secretaris wordt tevens een verslag van de AV opgesteld;
- bij het doorsturen van de notulen en het verslag wordt door mede-eigenaars vastgesteld dat er foutieve formuleringen voorkomen in beide documenten;
Wàt kunnen zij dan nog ondernemen, in de veronderstelling dat de documenten met de vastgestelde fouten "ter goedkeuring" worden voorgelegd op de volgende AV?
Vooral als het niveau van de fouten onvoldoende hoog is om naar de vrederechter te stappen en de syndicus, koudweg, hun z.g. bezwaren blijft negeren??
Quid?
PS
Enne ... weigeren van een verslag te ondertekenen is dat niet een vorm van afkeuring (=niet goedkeuren) van het verslag?
Enne .... quid? ... als er in het Rg. van Inwendige Orde wèl een goedkeuring vereist wordt?
Over het verloop van een AV worden:
- door de syndicus notulen opgesteld;
- door de aangestelde secretaris wordt tevens een verslag van de AV opgesteld;
- bij het doorsturen van de notulen en het verslag wordt door mede-eigenaars vastgesteld dat er foutieve formuleringen voorkomen in beide documenten;
Wàt kunnen zij dan nog ondernemen, in de veronderstelling dat de documenten met de vastgestelde fouten "ter goedkeuring" worden voorgelegd op de volgende AV?
Vooral als het niveau van de fouten onvoldoende hoog is om naar de vrederechter te stappen en de syndicus, koudweg, hun z.g. bezwaren blijft negeren??
Quid?
PS
Enne ... weigeren van een verslag te ondertekenen is dat niet een vorm van afkeuring (=niet goedkeuren) van het verslag?
Enne .... quid? ... als er in het Rg. van Inwendige Orde wèl een goedkeuring vereist wordt?
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
@Float - Wat bedoel je met 'de algemene regels gelden' - wat zijn de algemene regels ? Moeten we op die BAV met meer dan 50% vd stemmen aanwezig zijn en indien niet, dan wordt er een statutaire AV ten minste 15 dagen daarna georganiseerd waar we met een minderheid vd stemmen kunnen vergaderen ? Of vermits we een BAV uitroepen, kunnen we dan onmiddellijk met een minderheid vergaderen ? Wat zijn de stemregels voor een BAV ?
@ Goliard - ja, ik vind dat ook eigenaardig. Het is zo dat niemand van de aanwezige mede-eigenaars het verslag heeft goedgekeurd. We hebben 4 uur vergaderd en die kerel heeft dat samengevat in 1,5 blaadje waarvan de helft de titels van de agendapunten waren. De samenvatting bevatte zelfs 'unanieme goedkeuringen' waar de helft van de mede-eigenaars hadden tegengestemd en noem maar op.
PS - De commissaris (die in het hoedje speelt met de syndicus) heeft helemaal geen notities genomen. Hij is trouwens na de stemming van de syndicus doorgegaan (na een uur vergaderen) want 'hij had belangrijkere dingen te doen'. De stemming van de syndicus is erdoor gekomen, omdat de grootste aandeelhouder van het gebouw een lieve dame is, waarop druk wordt uitgeoefend en ze SCHRIK heeft!
@ Vandebos - we hebben dat opgestuurd en gezegd dat het 'niet aanvaard' is geweest. Ze reageren daar gewoon niet op. En voor ons is het uitermate moeilijk om het te corrigeren, vermits de meeste besproken punten zelfs niet opgenomen zijn geweest. Begin maar eens. We hadden in parallel notitie moeten nemen. En ja, als syndicus niet reageert, dan wordt het Vrederechter en kosten. Hoe mobiliseer je mede-eigenaars van een groot gebouw om kosten te maken ? We krijgen zelfs de adreslijsten niet doorgestuurd van de syndicus ... enfin, t'is een hopeloze zaak.
De beste optie is een nieuwe BAV. Ik zou willen weten of we daar met een meerderheid moeten zijn of niet.
@ Goliard - ja, ik vind dat ook eigenaardig. Het is zo dat niemand van de aanwezige mede-eigenaars het verslag heeft goedgekeurd. We hebben 4 uur vergaderd en die kerel heeft dat samengevat in 1,5 blaadje waarvan de helft de titels van de agendapunten waren. De samenvatting bevatte zelfs 'unanieme goedkeuringen' waar de helft van de mede-eigenaars hadden tegengestemd en noem maar op.
PS - De commissaris (die in het hoedje speelt met de syndicus) heeft helemaal geen notities genomen. Hij is trouwens na de stemming van de syndicus doorgegaan (na een uur vergaderen) want 'hij had belangrijkere dingen te doen'. De stemming van de syndicus is erdoor gekomen, omdat de grootste aandeelhouder van het gebouw een lieve dame is, waarop druk wordt uitgeoefend en ze SCHRIK heeft!
@ Vandebos - we hebben dat opgestuurd en gezegd dat het 'niet aanvaard' is geweest. Ze reageren daar gewoon niet op. En voor ons is het uitermate moeilijk om het te corrigeren, vermits de meeste besproken punten zelfs niet opgenomen zijn geweest. Begin maar eens. We hadden in parallel notitie moeten nemen. En ja, als syndicus niet reageert, dan wordt het Vrederechter en kosten. Hoe mobiliseer je mede-eigenaars van een groot gebouw om kosten te maken ? We krijgen zelfs de adreslijsten niet doorgestuurd van de syndicus ... enfin, t'is een hopeloze zaak.
De beste optie is een nieuwe BAV. Ik zou willen weten of we daar met een meerderheid moeten zijn of niet.
Héél de aangehaalde "story" doet me denken aan de uitlating van die syndicus die het volgende verklaarde:
"Het is niet belangrijk of een overeenkomst "syndicus-VME" goedgekeurd is of niet ... als ze maar ondertekend wordt!"
Zo zie je maar!
Moet er een duidelijkere illustratie aangehaald worden als deze opmerking om aan tonen welke mentaliteit en attitude bij sommige syndici heerst?!
Méér nog: dezelfde syndicus vindt het niet eens noodzakelijk of opportuun om de inhoud van deze overeenkomst voor te leggen aan de AV, laat staan dat er enige toelichting zou bij verstrekt worden!
En om te besluiten, mijn persoonlijke benadering:
"Een verslag van een vergadering dat NIET werd goedgekeurd door diezelfde vergadering is géén geldig verslag!"
Alle eminente juristen ten spijt!
"Het is niet belangrijk of een overeenkomst "syndicus-VME" goedgekeurd is of niet ... als ze maar ondertekend wordt!"
Zo zie je maar!
Moet er een duidelijkere illustratie aangehaald worden als deze opmerking om aan tonen welke mentaliteit en attitude bij sommige syndici heerst?!
Méér nog: dezelfde syndicus vindt het niet eens noodzakelijk of opportuun om de inhoud van deze overeenkomst voor te leggen aan de AV, laat staan dat er enige toelichting zou bij verstrekt worden!
En om te besluiten, mijn persoonlijke benadering:
"Een verslag van een vergadering dat NIET werd goedgekeurd door diezelfde vergadering is géén geldig verslag!"
Alle eminente juristen ten spijt!
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
@ Goliard
Absoluut. Zie ook mijn andere post ivm immo-syndici ... deze syndici zijn ook in immobiliën en ze doen er alles voor om mede-eigenaars buiten te keren en dan de appartementen op te kopen voor een appel en een ei. Waarom ? Omdat de appartementen gewoonweg niet te verkopen zijn, vermits de afrekeningen afgrijselijk hoog liggen ... en je kan geen analyse maken van de cijfers, omdat die kerels alle toegang tot informatie blokkeren. Dus, zij zijn de enige optie ...
Dat verslag is niet geldig, t'is waar maar het erge is : who cares ? De syndicus trekt zich daar niets van aan. Wij kunnen het alleen gebruiken om naar de rechter te stappen en dan de AV ongeldig te verklaren. Eigenlijk zouden we naar de RB van 1ste aanleg om een criminele procedure op te starten ...
Absoluut. Zie ook mijn andere post ivm immo-syndici ... deze syndici zijn ook in immobiliën en ze doen er alles voor om mede-eigenaars buiten te keren en dan de appartementen op te kopen voor een appel en een ei. Waarom ? Omdat de appartementen gewoonweg niet te verkopen zijn, vermits de afrekeningen afgrijselijk hoog liggen ... en je kan geen analyse maken van de cijfers, omdat die kerels alle toegang tot informatie blokkeren. Dus, zij zijn de enige optie ...
Dat verslag is niet geldig, t'is waar maar het erge is : who cares ? De syndicus trekt zich daar niets van aan. Wij kunnen het alleen gebruiken om naar de rechter te stappen en dan de AV ongeldig te verklaren. Eigenlijk zouden we naar de RB van 1ste aanleg om een criminele procedure op te starten ...
Ik bedoel daarmee dat de regels die van toepassing zijn op de 'normale' AV ook van toepassing zijn op andere AV's. M.a.w. art. 577-6, §5, tweede, derde en vierde lid BW: "De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn."
Een verslag van de AV moet niet goedgekeurd worden. Als er fouten instaan dan moet de mede-eigenaar die van oordeel is dat het verslag onjuist is, een vordering instellen bij de vrederechter. Een verslag dat wordt voorgelegd het jaar erop om te worden 'goedgekeurd' heeft geen nut. De vervaltermijnen zijn reeds verstreken en de genomen beslissing doet geen nieuwe termijn ingaan. Wat het reglement van orde dan wel reglement van mede-eigendom hieromtrent zou bepalen is van geen waarde.
Snelste 'herstel': via een BAV.
Een verslag van de AV moet niet goedgekeurd worden. Als er fouten instaan dan moet de mede-eigenaar die van oordeel is dat het verslag onjuist is, een vordering instellen bij de vrederechter. Een verslag dat wordt voorgelegd het jaar erop om te worden 'goedgekeurd' heeft geen nut. De vervaltermijnen zijn reeds verstreken en de genomen beslissing doet geen nieuwe termijn ingaan. Wat het reglement van orde dan wel reglement van mede-eigendom hieromtrent zou bepalen is van geen waarde.
Snelste 'herstel': via een BAV.
-
Mede-Eigendom
Topic Starter - Berichten: 51
@ Float
1. OK txs.
2. OK, maar waarom staat er dan in art. 577-6 §10 : Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
(Dit is een algemene vraag; niet specifiek naar jou) Wat is eigenlijk het nut van zo'n bepalingen, als je je er niet aan moet houden ? Het antwoord zou zijn : wel, indien niet, dan stap je naar de rechter. Dit is zo'n voorbeeld van reglementen waar niemand zich aan moet houden totdat men naar het gerecht stapt om veroordeeld te worden ... en in geval van mede-eigenaars is dat moeilijk te coördineren om naar het gerecht te stappen en dus gebeurt er niets. Bedrieglijke syndici rekenen hier op en doen er dan maar op los totdat ze effectief veroordeeld zouden worden ... en dan nog, heb ik me laten inlichten, vegen ze daar hun mouw aan ... pfff, veroordeeld of niet ... die gasten doen verder, want dan moet de andere partij WEER stappen ondernemen etc etc
1. OK txs.
2. OK, maar waarom staat er dan in art. 577-6 §10 : Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
(Dit is een algemene vraag; niet specifiek naar jou) Wat is eigenlijk het nut van zo'n bepalingen, als je je er niet aan moet houden ? Het antwoord zou zijn : wel, indien niet, dan stap je naar de rechter. Dit is zo'n voorbeeld van reglementen waar niemand zich aan moet houden totdat men naar het gerecht stapt om veroordeeld te worden ... en in geval van mede-eigenaars is dat moeilijk te coördineren om naar het gerecht te stappen en dus gebeurt er niets. Bedrieglijke syndici rekenen hier op en doen er dan maar op los totdat ze effectief veroordeeld zouden worden ... en dan nog, heb ik me laten inlichten, vegen ze daar hun mouw aan ... pfff, veroordeeld of niet ... die gasten doen verder, want dan moet de andere partij WEER stappen ondernemen etc etc