vrijwillige syndicus vraagt raad

[Cheops]

Betreft : illegaal geplaatste pergola met privatieve en gemeenschappelijke gevolgschade.

Beste forumleden,

Als vrijwillige syndicus in een appartementsgebouw van 16 kavels wordt ik momenteel geconfronteerd met een situatie waar ik niet onmiddellijk raad mee weet.
Kan iemand me verder op weg helpen met wat raad/tips/advies?
Dank bij voorbaat !

Schets situatie :

2011 : mede-eigenaar 1 plaatst een pergola op zijn dakterras zonder goedkeuring vme. Toenmalige syndicus onderneemt niets, ondanks aandringen verschillende mede-eigenaars.

2012 : eind januari stel me kandidaat als vrijwillige syndicus en word verkozen : de vme benadrukte op de AV een later op een BAV dat de pergola nooit zonder toestemming kon geplaatst. Toestemming moest gevraagd en beslist bij meerderheid van stemmen zoals opgenomen in reglement van mede-eigendom. De vme vraagt betrokken mede-eigenaar de pergola te verwijderen. Dit gebeurt niet.

Maart 2012 : na afloop van een BAV krijg ik melding van waterschade aan het plafond in het privatief, vlak onder het terras waar de verankeringspunten van de pergola liggen. Ik doe daarvan aangifte bij de verzekering.
Omdat mede-eigenaar 1 zijn familiale verzekering niet aanspreekt en zich in stilzwijgen hult stelt onze verzekeringsmaatschappij een expert aan. Na expertise (begin november) blijkt dat de verankeringspunten de waterkering perforeerden door het gewicht van de pergola. Betrokken mede-eigenaar had echter al een herstelling aan de waterkering uitgevoerd zonder alle betrokken partijen daarvan in te lichten; Het reeds doorgesijpelde water baande zich ondertussen naar beneden.

mijn vragen/bedenkingen :

Verzekeringstechnisch is nu alles in orde echter blijven de verslagen van de AV/BAV, mijn gesprekken, mails en aangetekende zendingen naar mede-eigenaar 1 zonder resultaat : de pergola staat er nog steeds en meer bepaald heb ik nog geen uitsluitsel gekregen dat de bouten opnieuw de waterkering zouden kunnen perforeren.

Welke stappen kan/moet ik als syndicus verder ondernemen om deze pergola te (laten) verwijderen om enerzijds de afspraken van de vme te laten gelden en anderzijds om uit te sluiten dat er opnieuw een perforatie van de waterkering wordt veroorzaakt?

Dien ik de komende AV een mandaat te vragen (hoewel er geen clausule voorzien werd in de statuten) of kan ik zonder voorafgaand mandaat van de AV reeds de nodige stappen ondernemen?
Wat indien ik van de vme geen mandaat krijg of zoals nog wel eens voorval de feiten worden geminimaliseerd voor de lieve vrede ?

In het bijzonder denk ik echter eerder aan het risico op een nieuwe perforatie met mogelijke nieuwe waterschade tot gevolg : ik ben aansprakelijkheid als vrijwillige syndicus, maar in deze weet ik niet wat ik nog kan, moet of mag doen : kan ik me beroepen op artikel 577-9 van de Wet op gedwongen mede-eigendom?

Maak ik een fout als ik als ik op eigen initiatief verdere stappen onderneem zonder voorafgaan akkoord van de vme?

De eigenaar van de pergola geeft schriftelijk toe niet ahum ‘de moeilijke’ te willen zijn en zal z’n pergola te verwijderen. Tot op vandaag staat deze er nog steeds…het blijft aanslepen.

Bij voorbaat dank nogmaals voor de tips/advies!

Cheops de vrijwilliger

[float]

a) Vereiste meerderheid
U moet toch opletten met meerderheden uit het reglement van mede-eigendom te halen. Dat kan normaal niet meer. Art. 577-6, §8, eerste lid BW: "De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist."

Werken door een mede-eigenaar op of aan de gemeenschappelijke delen vereisen een volstrekte meerderheid.

b) Vordering in rechte

Art. 577-9, §1, derde lid BW: "De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering."

"Waar verwerende partijen, tegen twee beslissingen van de Algemene Vergadering in, aan de gemene delen van het gebouw aanpassingen aanbrengen die dan nog structureel
van aard zijn, komt het de syndicus toe bij hoogdringendheid hiertegen op te treden mits een juridische procedure, zonder de voorafgaande goedkeuring van de Algemene Vergadering te moeten afwachten" (Rb. Antwerpen 25 maart 2008 T.App. 2008, 40.)

Hierbij stelt zich een probleem. De vordering is niet meer hoogdringend. Tenzij er natuurlijk redenen zijn om aan te nemen dat de verdere instandhouding van de situatie een gevaar oplevert voor het gebouw. In het eerste geval zal je toestemming aan de AV moeten vragen om een procedure in te stellen waarbij je de afbraak vraagt van de pergola onder verbeurte van een dwangsom. Wanneer er gevaren zijn als de toestand in stand blijft gehouden dan val je wel onder die dringende procedure want de schade verergert alleen maar als de toestand blijft bestaan. Daar omtrent zal best de expert een advies kunnen geven.

Je maakt inderdaad een fout als je zonder machtiging van de AV een procedure zou instellen, tenzij je aan de dringendheid voldoet. Het spreekt voor zich dat hier wel voorzichtiger zou opgetreden worden omdat het gaat om de afbraak van een onwettig gezet deel.

M.a.w. een BAV bijeenroepen om een vordering in te stellen ten opzichte van de mede-eigenaar die onwettig die pergola heeft geplaatst en een dwangsom vragen die hoog genoeg is.

[Cheops]

Dank je wel Float, voor het verduidelijkend antwoord ! Ik kan hier zeker mee verder.

Een expertise gebeurde reeds door onze verzekering. Ik zal nogmaals navragen of het risico op nieuwe perforatie nog bestaat (wat me uiteraard 't meest zorgen baart)

Ik heb het item alvast geagendeerd op eerst komende AV , de tweede week in januari 2013. Dat lijkt me de meest snelle manier op dit moment.

grts,

[float]

Dat is vermoedelijk ook de meest veilige optie.

[Pelikaan]

Bovenop de hogervermelde procedures (qua appartementswet en groepspolis) kan het nuttig zijn om correcte uitleg te vragen bij de technische dienst van de gemeente.
Naar verluidt is in het Vlaamse Gewest voor dergelijk bouwwerk geen vergunning meer nodig, maar is een meldingsplicht voorzien.
In bepaalde kustgemeenten wordt dergelijke constructie ambtshalve verwijderd door de gemeente, op kosten van de overtreder, indien bijvoorbeeld een derde klacht neerlegt of indien de bevoegde ambtenaar van de gemeente tijdens zijn periodieke controlebeurten dergelijke overtreding vaststelt.

[j.demoor]

“Art.577-9...De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen...”(Burgerlijk Wetboek).

‘de vme benadrukte op de AV een later op een BAV dat de pergola nooit zonder toestemming kon geplaatst.’ & ‘verzekeringstechnisch is nu alles in orde’

Hieruit leid ik af dat de vereiste ‘dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten’ thans ontbreken.
Roep dan een (buitengewone) algemene vergadering bijeen en vraag het instellen van een rechtsvordering tegen de oprichter van de pergola teneinde deze te veroordelen tot verwijdering ervan onder verbeurte van een DWANGSOM overeenkomstig art.1385bis Gerechtelijk Wetboek (plus schadevergoeding).

[Cheops]

Dank jullie wel voor de nuttige verduidelijkingen, adviezen en tips.
Ik kan hier de nodige zaken uit distilleren om verder te kunnen.