wettelijkheid van een "reglement van interne orde"

[fransrs]

Ik heb momenteel een kleine discussie met een medebewoner van het appartementsgebouw waar wij wonen.
Het is een appartement met 16 wooneenheden die bewoond worden door eigenaars of huurders.
Voor dit appartement bestaat er een "reglement van interne orde" die een aantal zaken oplegd of verbied. Het gaat hier dan over bvb het verbod om vuilnis in de gang of op de noodtrap te zetten, verbod om zaken aan de buitenkant van de gevel te bevestigen, verbod op huisdieren,.... De basis van dit reglement werd al opgesteld van voor ik er kwam wonen en eigenlijk van voor de meeste bewoners er wonen. Op de algement vergadering word er soms eens iets aan toegevoegd of verwijderd.

Ik heb nu een discussie met een medebewoner (eigenaar) over iets die in dat in dat reglement staat. Hij doet iets wat volgens dit reglement niet mag. Ik heb hem daarover aangesproken maar hij legt mijn "klacht" gewoon naast zich neer. Volgens hem heeft dit "reglement van interne orde" geen enkele (juridische) waarde. Als ik (of de medeeigenaars) gerechtelijke stappen zou ondernemen, dan zouden we geen enkele kans hebben om ons gelijk te halen.

Klopt dit?

[Vandebos]

Reglement van inwendige heeft wel degelijk een juridische waarde zolang de regels in het reglement opgenomen de wetgeving niet schenden.

[float]

... en de statuten.

[fransrs]

In het regelement van interne orde staat bvb dat er buiten aan de gevels niks mag bevestigd worden. Dus geen vaggemast, geen reclamebord van wat dan ook, geen schotelantenne,... Dit werd indertijd door de eigenaars opgenomen in het reglement om een uniform uitzicht van het gebouw te hebben. In de statuten staat hierover niks vermeld en dit is ook niet tegen de wetgeving.
Dus is deze regel zowiezo geldig of wettig en kan een medebewoner deze niet naast zich neerleggen?

Als eigenaar heb ik dit reglement gekregen van de vorige eigenaar.
Maar wat met sommige huurders? Blijkbaar hebben sommige huurders geen weet van een dergelijk reglement. De verhuurder heeft dit dus niet gemeld en dus zijn ze dit reglement niet op de hoogte.

Moet dit reglement opgenomen worden in een huurcontract (als vermelding of eventueel als bijlage) of wordt de huurder verondersteld zowiezo te weten dat er dergelijk reglement bestaat?

[Vandebos]

Uniformiteit van een gebouw draagt zwaar mee in actuele waarde van een een pand en is bijgevolg zeker een rechtsgeldige clausule. Deze is trouwens standaard 99.9% van alle statuten en reglementen van mede-eigendommen.

Huurders dienen het reglement van inwendige orde te ontvangen van de verhuurder/makelaar en/of het reglement dient op een duidelijk zichtbare plaats uitgehangen te zijn in de gemeenschappelijke delen.

[float]

Voor wat betreft de reglementen van inwendige orde: art. 577-10, §4 BW.

Art. 577-10, §4, eerste lid BW: "Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn."

Art. 577-10, §4, tweede lid BW: "Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;"

M.a.w. bij de totstandkoming van bv. de huur is het de mede-eigenaar die de huurder op de hoogte moet brengen van het bestaan van het reglement. Als dat niet gebeurt is het aan de syndicus om die kennisgeving te doen. Zo moeten de statuten deze zaak verder regelen en met name bijkomende verplichtingen opleggen zoals de integratie van een kennisgevingsbeding, een meldingsfiche die verplicht wordt overgemaakt aan de syndicus zodat deze op de hoogte is dat de kennisgeving werd gebeurd, etc.
Dit reglement moet overeenkomstig art. 577-10, §2, eerste en derde lid BW ter beschikking zijn op de zetel van de VME en ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd kunnen worden.

Voor de wijzigingen die na het verlenen van vb. de huur werden aangebracht aan het reglement, geldt een andere regeling. Art. 577-10, §4, tweede lid BW: "Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden: met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief."

Hierbij is het niet meer aan de verlener van het recht, maar wel een verplichting van de syndicus om die kennisgeving te doen. In de praktijk blijkt evenwel dat weinig syndici dit doen, met alle gevolgen nadien. De syndicus kan in geen enkel geval deze verplichting doorschuiven naar de betrokken verlener van het recht.

[Pedro]

[quote][/quote]Hierbij is het niet meer aan de verlener van het recht, maar wel een verplichting van de syndicus om die kennisgeving te doen. In de praktijk blijkt evenwel dat weinig syndici dit doen, met alle gevolgen nadien. De syndicus kan in geen enkel geval deze verplichting doorschuiven naar de betrokken verlener van het recht.

Dit verdient toch wel enige nuance. Het zal duidelijk zijn dat het initiatiefrecht tot kennisgeving van het verlenen van een persoonlijk of zakelijk recht of een toelating tot bewoning, exclusief bij de verlener van het recht ligt. Verzaakt deze hieraan, dan kan bezwaarlijk worden voorgehouden dat bij het niet naleven van bvb. een huurder van een niet tegenstelbaar gemaakt reglement van inwendige orde de syndicus hiervoor aansprakelijk kan worden gesteld omdat deze geen kennisgeving heeft verleend. Als hij niet op de hoogte is dat een pand bvb. wordt verhuurd, dan kan hij moeilijk de kennisgeving doen natuurlijk.

[float]

Ik sprak in het tweede geval enkel over de kennisgeving die de syndicus moet doen NA het verlenen van het recht. Inderdaad, als de verlener van het recht nalaat om de noodzakelijke informatie over te maken, dan kan de syndicus ook geen fout maken.

Voor wat betreft de kennisgeving die de syndicus doet BIJ het verlenen van het recht, spreekt het voor zich dat de syndicus daar door geen enkele aansprakelijkheid kan getroffen worden. Dat wordt ook duidelijk vermeld in art. 577-10, §4, tweede lid, in fine BW: "de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;"